Żeby w spółdzielniach było jak w szwajcarskim zegarku

Czy pańskim zdaniem ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych trzeba zmienić?

Krzysztof Pietrzykowski:

Nie, po co? Poprawianie przepisów, które są ze sobą sprzeczne i pełne luk, mija się z celem. Nie znam żadnej innej ustawy, w której byłoby tak dużo przepisów ewidentnie naruszających art. 2 konstytucji, a więc zasady poprawnej legislacji. Podam przykład: w art. 7 dotyczącym ustanawiania własnościowych praw znajdują się dwa ustępy 2 o całkowicie innej treści.

Czas więc na nowe przepisy...

Tak. Pod warunkiem jednak, że politycy pozwolą pracować fachowcom, a nie będą się na każdym kroku wtrącać. Inaczej historia będzie się powtarzać: ustawa trafia do Trybunału Konstytucyjnego, ten orzeka o niekonstytucyjności części jej przepisów, potem Sejm przygotowuje nowelizację ustawy, jest ona zaskarżana do Trybunału, ten wydaje wyrok. Tak jest już od wielu lat. Czas najwyższy przerwać ten zaklęty krąg.

Jeżeli zmiany, to jakie?

Trybunał Konstytucyjny ma ogromne zasługi, jeżeli chodzi o reformowanie spółdzielczości mieszkaniowej. To, że ona kuleje, nie jest jego winą, tylko kiepskiej legislacji. Poza tym Trybunał nie może przecież zastąpić ustawodawcy. Dlatego trzeba pomyśleć o nowej ustawie. Może to panią zdziwi, ale uważam, że trzeba wrócić do propozycji reformy spółdzielczości z lat 90. Nie ukrywam, że byłem ich autorem. To one stanowiły podstawę do uchwalenia ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2001 r. Jestem więc za pełnym uwłaszczeniem członków spółdzielni. Z chwilą wejścia w życie nowej ustawy wszyscy posiadacze własnościowych praw powinni się stać z mocy ustawy właścicielami swoich mieszkań. Prawo własnościowe to wymysł komunizmu. Państwo nie chciało dać swoim obywatelom pełnej własności, więc wymyśliło jej protezę. Osobom zaś, które miały własność lokali w spółdzielniach, odebrało ją nawet nie na mocy ustawy z 1961 r., ale uchwały Rady Ministrów z 1965 r.

Spółdzielnie z chwilą wejścia w życie proponowanej ustawy powinny się uwłaszczyć na gruntach, do których nie mają tytułu prawnego, a stoją na nich ich budynki. Nie chodzi przy tym o to, by dać im grunty na własność, wystarczy, by gminy czy Skarb Państwa musiały z mocy prawa ustanowić na ich rzecz użytkowanie wieczyste. Oczywiście osobom fizycznym, które mają prawo do tych gruntów, państwo musiałoby wypłacić odszkodowania. Dlatego na powszechne uwłaszczenie musi być wyraźna zgoda rządu.

A mieszkania lokatorskie?

Tutaj zmiany są zbędne. Proces uwłaszczenia rozpoczęła ostatnia nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 31 lipca zeszłego roku. To jeden z nielicznych pomysłów w tej ustawie, który mi się podoba. Oczywiście nie wszyscy się uwłaszczą od razu, dlatego w nowej ustawie warto pozostawić posiadaczom mieszkań lokatorskich możliwość złożenia wniosku o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność i pozostawić obecne zasady procedury.

Dlaczego?

Dotychczasowe przepisy, które pozwalały spółdzielniom żądać od członków pieniędzy za przekształcenie praw lokatorskich w prawa własnościowe lub w odrębną własność, były moim zdaniem sprzeczne z konstytucją. Według zaś nowych przepisów ci członkowie, którzy już spłacili kredyty ciążące na ich lokalach, powinni otrzymać odrębną własność po spłacie tylko dawniej umorzonej części kredytu, która w różnych latach stanowiła od 50 do 30 proc. kosztów budowy lokalu. Te umorzenia nigdy nie podlegały waloryzacji, więc dzisiaj są to niewielkie kwoty. Dlatego popularnie mówi się o wykupie mieszkań za symboliczną złotówkę.

Powszechne uwłaszczenie oznacza koniec spółdzielni. Uważa pan, że wspólnoty mieszkaniowe są lepsze?

Niekoniecznie. Patologie występują i tu, i tu. Ale z punkt widzenia rozwiązań prawnych spółdzielnie mieszkaniowe są dużo lepsze od wspólnot. Nie można dopuścić do ich likwidacji.

Wspólnoty są tylko ułomnymi osobami prawnymi. Wprawdzie dzięki ostatniej uchwale Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów wiele wątpliwości dotyczących wspólnot mieszkaniowych zostało wyjaśnionych, ale mogą należycie funkcjonować tylko w jednym, góra kilku budynkach. Jedynym ich organem jest zarząd, a są takie, które nawet zarządu nie mają.

Instytucja spółdzielni jest dużo lepsza. Mają one, w przeciwieństwie do wspólnot, osobowość prawną, nie ma więc wątpliwości, jakie są ich prawa i obowiązki. Dobrze się sprawdzają jako zarządca wielu budynków.Wspólnota powstaje z mocy samego prawa. Wspólnoty nie można rozwiązać. Może przestać istnieć, dopiero gdy jeden z właścicieli lub osoba trzecia wykupi wszystkie lokale. Spółdzielnię można natomiast rozwiązać.Ale jedną regulację z ustawy o własności lokali dotyczącą wspólnot mieszkaniowych przeniósłbym do spółdzielni. Uważam, że przynależność do nich powinna być obowiązkowa. W chwili gdy dana osoba stałaby się posiadaczem mieszkania w spółdzielni, obowiązkowo musiałaby stać się jej członkiem. Dzięki temu spółdzielnie nadal by istniały, zniknęłyby także problemy, które teraz występują.

W spółdzielniach mieszkają obecnie członkowie oraz osoby, które nie są jej członkami, choć mają mieszkania. One nie mają żadnych praw do uczestniczenia w życiu spółdzielni. Nie biorą udziału w walnym zgromadzeniu, nie mogą przeglądać regulaminów, statutów itd.

Zaletą wspólnot jest także to, że istnieją w jednym lub kilku budynkach. Tymczasem wiele spółdzielni mieszkaniowych ma po kilkadziesiąt tysięcy członków i ich osiedla przypominają małe miasteczka. Trudno w takimi molochu mieć wpływ na zarządzanie swoim blokiem.

To spuścizna PRL. Czasy, w których spółdzielnie liczyły po 100 tys. członków, mamy już za sobą. Wiele z nich podzieliło się w latach 90. na mniejsze. Wciąż jednak wiele jest zwyczajnie za dużych. Uważam, że ich członkowie powinni dążyć nie tyle do stworzenia wspólnoty, ile do wydzielenia i stworzenia małej spółdzielni mieszkaniowej, w której wszyscy się znają i identyfikują z tą spółdzielnią. Małą spółdzielnią łatwiej też zarządzać, członkowie mają większy wpływ na administrowanie swoim blokiem.

Unika się też patologii, które często występują w spółdzielniach molochach.

Ma pan na myśli korupcję.

Niestety, zdarza się. Do tej pory na różne sposoby starano się z nią walczyć i co rusz wprowadzano nowe rozwiązania prawne, żeby jej zapobiegać. Powiem jak lekarz: do tej pory ustawodawca stawiał prawidłowo diagnozę, ale źle leczył.

W wielu spółdzielniach reprezentantami na zebraniach przedstawicieli byli tylko pracownicy, członkowie zarządu oraz rady nadzorczej. Zwykły spółdzielca miał więc niewiele do powiedzenia. Wprowadzenie jednak przez ostatnią nowelizację we wszystkich spółdzielniach walnego zgromadzenia zamiast zebrania przedstawicieli nie uzdrowiło sytuacji. Powstał tylko bałagan.

A wystarczyłoby wprowadzić przepis, że osoby zasiadające we władzach spółdzielni oraz pracownicy nie mogliby być przedstawicielami. Wtedy zebranie przedstawicieli stałoby się faktycznym reprezentantem spółdzielców.

Takie zresztą rozwiązanie przewiduje projekt nowej ustawy o spółdzielniach zawierającej przepisy dotyczące wszystkich spółdzielni. Ma zastąpić prawo spółdzielcze z 1982 r. Byłem przewodniczącym zespołu ekspertów, który nad nim pracował w Kancelarii Prezydenta. Zawiera też zakaz łączenia stanowisk w spółdzielniach oraz związkach spółdzielczych i Krajowej Radzie Spółdzielczej, a także przepisy antykonkurencyjne i antykorupcyjne. Można ponadto rozważyć, czy nie powrócić do pomysłu obowiązkowych egzaminów z wiedzy o spółdzielczości dla wszystkich członków rad nadzorczych lub przynajmniej dla przewodniczących.

Dlaczego akurat miałyby one dotyczyć rad nadzorczych, a zarządu już nie?

Z tej prostej przyczyny, że często zarząd podporządkowuje sobie przedstawicieli rady nadzorczej. Znam wiele takich przypadków. Kiedy opowiadam o tym moim kolegom, którzy zajmują się spółkami prawa handlowego, to się dziwią. W spółkach handlowych jest dokładnie odwrotnie.