Gdy szosa przechodzi przez twoją działkę

RZ: Kiedy można zostać wywłaszczonym z nieruchomości?

Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w warszawskiej kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy :

Podstawowe przesłanki dopuszczalności wywłaszczenia – czyli ograniczenia albo pozbawienia właściciela jego prawa – reguluje art. 21 ust. 2 Konstytucji RP stanowiący, iż „wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”. Już z tego postanowienia wynika, iż odjęcie własności nieruchomości możliwe jest tylko w przypadku zamiaru wykorzystania danej nieruchomości na inwestycję publiczną (niekoniecznie realizowaną przez jednostkę państwową lub samorządową), a osobie lub innemu podmiotowi pozbawionemu prawa własności należy się adekwatne odszkodowanie. Dziś jednymi z powszechniejszych przedsięwzięć publicznych są inwestycje drogowe, i to te kategorii krajowej, ale także wojewódzkiej, powiatowej i gminnej.

Jakie są zasady wywłaszczania?

Szczegółowe zasady procedury wywłaszczeniowej reguluje przede wszystkim ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczenie jest możliwe w dwóch różnych przypadkach: gdy dana nieruchomość została przeznaczona w planie miejscowym (a więc akcie powszechnie obowiązującym) na cele publiczne oraz gdy co do nieruchomości została wydana ostateczna decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego (a więc akt indywidualny).

Wywłaszczeniem może być objęta całość lub część nieruchomości. Może ono dotyczyć własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego oraz innego prawa ograniczonego na nieruchomości (np. użytkowania). Wywłaszczenia, a więc przymusowego odjęcia prawa własności dokonuje się po wyczerpaniu możliwości dobrowolnego nabycia własności w drodze umowy cywilnoprawnej.

Jeśli właściciel stanowczo odmawia sprzedaży nieruchomości w drodze rokowań....

Wtedy starosta wszczyna procedurę wywłaszczeniową. Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna, a więc kiedy wyczerpane zostały prawne możliwości odwołania się od decyzji na drodze administracyjnej.W pilnych przypadkach starosta może wyrazić zgodę na natychmiastowe zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji wywłaszczeniowej, a jeszcze przed jej uprawomocnieniem się. Do czasu wykorzystania nieruchomości na cel publiczny można ją jednak oddać dotychczasowemu właścicielowi w dzierżawę.

W jaki sposób ustalana jest wysokość odszkodowania na rzecz wywłaszczonego właściciela?

Podstawę do jego ustalenia stanowi zasadniczo wartość rynkowa nieruchomości. Z kolei przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Jednak te ogólne zasady dokonywania wywłaszczeń oraz ustalania i wypłaty odszkodowania, które teoretycznie wyglądają nie najgorzej, w praktyce ulegają daleko idącym modyfikacjom, i to na niekorzyść właściciela nieruchomości. Szczególnie w przypadku, gdy celem publicznym jest budowa drogi na prywatnej działce.

Na czym polega proces wywłaszczania nieruchomości pod drogi?

Właściciela gruntu, przez który ma przebiegać droga, spotykają same przykre niespodzianki. Po pierwsze, w ubiegłym roku zmieniono na niekorzyść właścicieli nieruchomości tzw. specustawę, czyli ustawę o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Ustawa ta wprowadziła szczególny, uproszczony tryb przejmowania nieruchomości pod inwestycje drogowe, i to nie tylko jak było dotychczas – inwestycje rangi krajowej – ale także drogi niższego rzędu, ze zwykłymi drogami gminnymi włącznie. Inaczej niż w przypadku standardowego wywłaszczenia na inne cele niż drogowe, utrata bądź ograniczenie praw do nieruchomości następuje w tym przypadku już z chwilą wydania przez wojewodę lub starostę decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Właściciel nieruchomości musi być osobiście poinformowany jedynie o fakcie wydania decyzji (nie otrzymuje jej), więc często z ogólnikowego pisma nie może w ogóle wywnioskować, czego ono dotyczy i jakie mogą wynikać dla niego konsekwencje. Jedyna rada w takiej sytuacji to nie lekceważyć pism urzędowych i korzystać z możliwości przeglądnięcia akt sprawy bezpośrednio w urzędzie. Pozostałe strony postępowania nie są już o decyzji nawet lakonicznie informowane pisemnie, gdyż w stosunku do nich wystarczające jest obwieszczenie, a więc zamieszczenie informacji o wydaniu decyzji na tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy oraz w prasie. W praktyce więc o wywłaszczeniu można dowiedzieć się niestety post factum, a nawet dopiero w chwili rozpoczęcia robót budowlanych na naszym terenie.

Jakie są tego konsekwencje dla właściciela zajmowanej nieruchomości?

Wówczas zwykle jest za późno na obronę, w szczególności wniesienie odwołania od decyzji lokalizacyjnej. Przy tym trybie dokonywania wywłaszczeń pomija się cały proces rokowań w celu dobrowolnego nabycia nieruchomości. Owszem, pozbawionemu nieruchomości właścicielowi przysługuje odszkodowanie.

Jak się je oblicza?

Jego wysokość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. I tu, niestety, dochodzimy do drugiej newralgicznej kwestii, jaką jest niesprawiedliwe określanie wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogę publiczną.

Zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne porównuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży innych gruntów na analogiczne, a więc drogowe cele. Posiłkowo można stosować również inne szczegółowo opisane metody ustalania wartości, ale zwykle nie są one dla właściciela korzystniejsze. Zastrzeżenie budzi sposób szacowania nieruchomości, przy którym nie uwzględnia się aktualnego wykorzystania nieruchomości, zaś za podstawę przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Jest wręcz oczywiste, iż ceny transakcyjne dotyczące nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele drogowe będą niższe od cen nieruchomości o innym przeznaczeniu, w szczególności działek budowlanych przeznaczonych np. pod domy jedno- czy wielorodzinne.

W ten sposób właściciele, którzy mieli tego pecha, że na ich nieruchomości przeprowadzona zostanie inwestycja drogowa, karani są podwójnie: po pierwsze – utracą swoją ziemię, po drugie – mogą ponieść straty z powodu niskiej wyceny. W efekcie mogą nie być w stanie nabyć ekwiwalentnej nieruchomości za kwotę, którą otrzymali za przejęty grunt.

Na szczęście sprawą zainteresował się rzecznik praw obywatelskich, który uznał, iż niektóre przepisy dotyczące wywłaszczeń są sprzeczne z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania. Miejmy nadzieję, że w najbliższym czasie problemem tym zajmie się rząd i parlament. Problem jest o tyle palący, że – jak wiadomo – ponoć właśnie stoimy w przededniu boomu inwestycyjnego w drogownictwie.

Odszkodowanie ustala się według stanu i wartości wywłaszczanej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Wartość nieruchomości określona zostaje w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument zwykle jest opinią o wartości rynkowej, rzadziej wartości odtworzeniowej nieruchomości.

W ramach odszkodowania można przyznać dotychczasowemu właścicielowi nieruchomość zamienną.

Gdy uprawniony do otrzymania odszkodowania odmawia jego przyjęcia, gdyż np. nie może zgodzić się z dokonanym wywłaszczeniem i przyznaną kwotą, wówczas pieniądze z odszkodowania wpłaca się do depozytu sądowego, co jest równoznaczne z jego zapłatą.

Odszkodowanie zazwyczaj wypłacane jest w ciągu 14 dni po dniu, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna.

Wypłaty dokonuje się jednorazowo i nie jest możliwe orzeczenie o rozłożeniu go na raty.