Stawki najmu pójdą w górę

W pierwszym kwartale 2008 r. sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce ciągle odczuwał skutki kryzysu na rynku kredytów w USA. Zmniejszyła się liczba kupujących i o ok. 1 proc. zmalały ceny obiektów gorzej zlokalizowanych lub gorszej jakości.

Wydarzenia w USA nie wywarły jak do tej pory wpływu na wycenę najlepszych nieruchomości w głównych krajach Europy Środkowej, m.in. w Polsce.

Na początku pierwszego kwartału 2008 r. wielu inwestorów wstrzymało się jednak z podjęciem decyzji o zakupie lub sprzedaży i stara się oszacować, na jakim pułapie cenowym rynek się ustabilizuje.

Do końca roku w Warszawie przybędzie ok. 340 tys. mkw. nowych biurowców, z czego większość jest już wynajęta. Najtrudniej o biuro na warszawskim Śródmieściu, gdzie podaż jest ciągle bardzo ograniczona. A w 2008 r. tzw. centralny obszar biznesu, czyli ścisłe centrum stolicy wzbogaci się tylko o jeden biurowiec – Grzybowska Park – wznoszony przez AIG/Lincoln, który będzie oferować 9 tys. mkw., zresztą wynajęty już w znacznej części.

Na obrzeżach centrum zostanie otwarty Equator (17,5 tys. mkw.) i North Gate (30 tys. mkw.). Z zapowiedzi deweloperów wynika tymczasem, że w 2009 r. na rynek warszawski trafi kolejne 310 tys. mkw. biur, z czego jedynie 53 tys. mkw. zasili centrum miasta. Zatem najemcy prawdopodobnie będą musieli się liczyć z podwyżkami czynszów. A już w ciągu ostatnich 12 – 14 miesięcy stawki wzrosły nawet o 35 – 40 proc.

– W przypadku projektów niszowych, takich jak Dom Dochodowy czy Kamienica Lipińskiego czynsze wywoławcze zbliżyły się do poziomu 40 euro za mkw. miesięcznie – podaje Bartosz Mierzwiak, dyrektor w dziale wynajmu powierzchni biurowych w Jones Lang LaSalle. – Dziś w centrum czynsze oscylują wokół 28 – 30 euro, a poza centrum – 15,5 – 17 euro miesięcznie za mkw.

Nowe biurowce staną przede wszystkim na Mokotowie oraz w rejonie ul. Żwirki i Wigury. Na samym Mokotowie już zostało wynajętych na zasadzie pre-let 54 proc. ze 188 tys. mkw. biur znajdujących się jeszcze w budowie lub nawet w planach. – Dlatego też mimo podaży nie należy się spodziewać znaczącego wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętych – twierdzi Mierzwiak.

Tymczasem na warszawskim rynku nieruchomości handlowych pod koniec ubiegłego roku doszło do otwarcia nowego formatu obiektu handlowego na polskim rynku – centrum osiedlowego, tzw. convenience shopping centre.

W trakcie budowy są też obiekty poza miastem, m.in. centrum handlowo-rozrywkowe o pow. 10 tys. mkw. w Otwocku oraz centrum handlowe Auchan w Łomiankach o pow. 45 tys. mkw.

Jednak pod względem ilości powierzchni najmu dominującą rolę nadal odgrywają centra handlowe od średnich o pow. 20 – 40 tys. mkw. po bardzo duże, ponad 80 tys. mkw. – Ponadto Warszawa nadal jest pierwszą pożądaną lokalizacją dla międzynarodowych firm handlowych wchodzących na polski rynek – komentuje Anna Wysocka z Jones Lang LaSalle. Stawki czynszowe, które dla galerii w najlepszych lokalizacjach wynoszą dziś 65 – 90 euro za mkw. miesięcznie, również idą do góry. Analitycy oczekują w najbliższej przyszłości ich stabilnego wzrostu.

Warszawa to również najdynamiczniej rozwijający się rynek powierzchni magazynowych w Polsce, zarówno pod względem podaży nowych parków logistycznych, jak i liczby zawartych umów najmu. Rok 2007 pobił rekord poziomu wynajętej powierzchni magazynowej, zbliżając się do 1,25 mln mkw., co stanowi wzrost o prawie 60 proc. w stosunku do 2006 r.