Inwestorzy łakomie patrzą na niewielkie rynki

Rz: Czy deweloperzy chętnie budują mieszkania i domy w mniejszych miastach?

Grzegorz Baciński:

Zdecydowana większość budowanych mieszkań w Polsce w ujęciu wartościowym i ilościowym przypada na pięć aglomeracji – Warszawę, Poznań, Wrocław, Kraków, Trójmiasto.Ze względu na spadek tempa popytu, wysokie ceny metra, rosnące koszty kredytów i nadpodaż deweloperzy, chcąc realizować zyski, kierują swoją uwagę również ku mniejszym miastom.

Jakie lokalizacje są dziś najbardziej dla nich atrakcyjne?

Są to miasta z około 100 – 200 tysiącami mieszkańców, gdzie nie ma jeszcze takiego nasycenia nowymi mieszkaniami i gdzie oprócz klientów poszukujących mieszkania dla siebie są także klienci inwestycyjni. Ważny jest tu także chłonny rynek najmu, czyli np. duże skupiska studenckie.

W cenie są także mniejsze miasta, atrakcyjnie położone turystycznie, gdzie dobrze mogą się sprzedawać mieszkania ze względu na możliwość ich wakacyjnego wynajmu. Deweloperzy doceniają też mniejsze miasta znajdujące się w niedużej odległości od wielkich aglomeracji (np. Siechnice koło Wrocławia czy Pruszcz Gdański).

A jeśli miasto nie ma takich atutów jak świetne położenie?

Takie miasta są na razie w polu zainteresowania deweloperów lokalnych, spółdzielni mieszkaniowych i TBS-ów, ale wraz ze wzrostem płac jest szansa, że i one ze względu na niższe koszty działek oraz tańszą siłę roboczą, a przy tym brak wystarczającej liczby mieszkań, staną się dla deweloperów atrakcyjne.

Czy pojawiają się deweloperzy z Europy?

O atrakcyjności decyduje położenie geograficzne – np. w Darłowie buduje Mielno Holding Firmuj Group, spółki z udziałem kapitału norweskiego.

Czy w małych miastach warto kupować mieszkania w celach inwestycyjnych?

Zarobki ludzi w małych miastach raczej nie pozwalają im na myślenie w kategoriach inwestycyjnego zakupu mieszkań. Jeśli już decydują się na kredyt, to kupują mieszkanie dla siebie lub ewentualnie dla dzieci.Inwestowaniem w małych miastach mogą być potencjalnie zainteresowani mieszkańcy dużych aglomeracji o stabilnej pozycji finansowej, nie ma natomiast pewności, czy chętnie zdecydują się na inwestycje z dala od swojego miejsca zamieszkania, gdyż rodzi to pewnego rodzaju uciążliwości związane z administrowaniem, wynajmem itp.

Gdzie warto inwestować w mieszkania, licząc na w miarę szybkie zyski?

W mniejszych miastach – na terenach atrakcyjnych turystycznie, np. w Ustce czy Krynicy Morskiej, oraz w miejscowościach położonych w specjalnych strefach ekonomicznych (gwarantujących rozwój gospodarczy danego terenu) oraz w miejscowościach, których sprawnie działające władze ściągają kapitał krajowy i zagraniczny. Na przykład w Solcu Kujawskim w ostatnich pięciu latach kapitał ulokowało 40 inwestorów, głównie z zagranicy. W przypadku większych ośrodków – w miastach o rozwiniętym rynku najmu związanego głównie z istnieniem uczelni wyższych.

Po ilu latach można się spodziewać zwrotu kapitału, inwestując w mieszkania w małych miastach?

W związku z faktem, że ceny mieszkań w małych miejscowościach w ubiegłym roku znacznie wzrosły, a rynek najmu nie jest tak rozwinięty jak w dużych aglomeracjach, stopa zwrotu może się okazać nieatrakcyjna dla potencjalnych inwestorów – wyjątek mogą tu stanowić miejscowości turystyczne.

Ponieważ najbardziej dynamiczny wzrost jest raczej za nami, nie można liczyć na szybki zysk, czyli sprzedaż zaraz po wybudowaniu – tak jak było i jest w Warszawie. W stolicy deweloperom pojawiła się niespodziewanie duża konkurencja w postaci ich własnych klientów, którzy zakupili mieszkania w celach inwestycyjnych z założeniem ich sprzedaży zaraz po wybudowaniu. Dziś sprzedają te lokale po cenach niższych niż deweloperzy, a i tak z zyskiem dla siebie. Na etapie inwestycji kupili na przykład mieszkanie za około 5 – 6 tysięcy złotych za mkw., a teraz sprzedają za 8 – 9 tys. zł za mkw.