Samowola budowlana współwłaściciela domu

Rozmawiamy z Michałem Winiarzem, prawnikiem z kancelarii Magnusson

Wraz z matką jesteśmy współwłaścicielami przedwojennego domku jednorodzinnego w Rembertowie.

Nieruchomość notarialnie odziedziczyliśmy po rodzicach matki. Współwłaścicielką domu jest siostra matki i jej brat, zameldowany i zamieszkujący w domu. Spadek został nabyty prawomocnym wyrokiem sądu, co roku płacimy podatki w różnych częściach procentowych.

Problem polega na tym, że brat matki, bez naszej wiedzy i zgody oraz bez pozwolenia na budowę, rozebrał część domu i buduje go od nowa w innym kształcie.

Nie jest to pierwszy przypadek, gdyż po 2000 roku brat matki tak samo nielegalnie rozebrał i przebudował inny fragment domu, co wynika z analizy zachowanych przedwojennych planów oraz porównania fotografii domu. Matka z uwagi na wiek i wylew nie reagowała. Moje pytania są następujące:

1. Jak skutecznie natychmiast wstrzymać przebudowę i zmusić nielegalnego inwestora do rozbiórki i ukarać go tak, aby na przyszłość nie podejmował takich działań?

2. Jak wyegzekwować rozbiórkę pozostałych części nielegalnie zbudowanych po 2000 roku? Zdaje się, że po tej dacie w różnych okresach przewidziane były różne konsekwencje prawne za dokonanie samowoli budowlanej.

3. Czy samo dokonywanie przebudowy domu bez zgody współwłaścicieli jest łamaniem prawa?

4. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego powiedział mi, żebym nie pisał żadnej skargi, gdyż uderzy to także we mnie samego jako współwłaściciela. Podobno za samowolę budowlaną nie odpowiada tylko nielegalny inwestor, ale wszyscy współwłaściciele, nawet jeśli nie wiedzieli o inwestycji. Jak wybrnąć z tego kłopotu?

– 1. Ustawa – Prawo budowlane z 1994 roku nie zawiera definicji samowoli budowlanej. Przyjmuje się jednak, że jest nią każde naruszenie przepisów ustawy, która zawiera katalog inwestycji wymagających i niewymagających uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, a także tych, które wymagają jedynie zgłoszenia właściwemu organowi.

W przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego budowa, przebudowa lub też rozbudowa wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę. Chcąc wstrzymać niezgodną z prawem budowę, należy zgłosić samowolę budowlaną do właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ ten w drodze decyzji nakazuje rozbiórkę obiektu lub jego części, zarówno będącego w budowie, jak i już wybudowanego.

Należy też wspomnieć o przepisach karnych ustawy, zgodnie z którymi ten, kto wykonuje roboty budowlane w przypadku niedopełnienia przewidzianych prawem obowiązków podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

2. Konsekwencje samowoli budowlanej zmieniły się po nowelizacji z 2003 roku, na podstawie której wprowadzono możliwość jej legalizacji. Wcześniej jedyną przewidzianą przez prawo budowlane konsekwencją była rozbiórka obiektu wzniesionego niezgodnie z prawem. Dziś zaś możliwe jest odstępstwo od tej zasady w przypadku, gdy budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo – w przypadku braku planu miejscowego – jest zgodna z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co więcej, budowa nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Wówczas właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych i ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie: zaświadczenia wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności budowy z ustaleniami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przedłożenie tych dokumentów w wyznaczonym terminie traktuje się jako wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Jednakże organ, przed wydaniem takiej decyzji, bada sprawę i w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej, która w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosić będzie 50 tys. złotych. W przypadku zaś niespełnienia w wyznaczonym terminie powyższych obowiązków lub nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej organ nakazuje rozbiórkę, której koszty także obciążają inwestora.

Nowelizacja z 2007 roku wprowadziła abolicję w stosunku do opłaty legalizacyjnej. Miała ona zastosowanie do budynków wzniesionych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub pomimo zgłoszenia sprzeciwu przez organ administracji publicznej, których budowa została zakończona po 31 grudnia 1994 roku, a przed 11 lipca 1998 roku, i w stosunku do których właściwy organ nie wszczął postępowania administracyjnego do 11 lipca 2003 roku. Wówczas pod warunkiem spełnienia wspomnianych wyżej warunków inwestor był zwolniony z obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej.

3. Oczywiście. Należy tu odwołać się do przepisów kodeksu cywilnego. Mianowicie, do rozporządzania rzeczą wspólną (w tym nieruchomością) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Stanowisko w podobnej sprawie zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 marca 1990 roku (IV SA 33/90), twierdząc, że nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaściciela albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Brak zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością w rozumieniu prawa budowlanego. Co więcej, fakt, że współwłaściciel nie złożył odwołania od decyzji zezwalającej na nadbudowę, nie jest równoznaczny z wyrażeniem na nią zgody.

4. W tej sytuacji ma zastosowanie przepis ustawy sformułowany w ten sposób, że inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego są obowiązani na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji np. o rozbiórce niezgodnie z prawem wzniesionego obiektu. W praktyce stanowisko organów nadzoru budowlanego jest takie, że w pierwszej kolejności wszelkimi kosztami obciążany jest faktyczny inwestor, a dopiero wówczas, gdy nie można ich od niego wyegzekwować, obciążany jest właściciel lub też, tak jak w tym przypadku, współwłaściciel obiektu. Należy przy tym zwrócić uwagę, że w razie niezastosowania się do obowiązków nałożonych przez organ, zostanie wdrożone postępowanie egzekucyjne przewidziane w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z 1966 roku. Ponadto w stosunku do zobowiązanego podmiotu mogą być zastosowane grzywny w celu przymuszenia, a także wykonanie zastępcze polegające na zleceniu innemu podmiotowi wykonania nałożonego obowiązku na koszt podmiotu zobowiązanego.