Będziesz musiał się zgodzić na zajęcie działki

Odpowiada Jakub Pokrzywniak, radca prawny w kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr

Rz: Co zmieni dla właścicieli nieruchomości, przez których działki przebiegają gazociągi, rury kanalizacyjne, kable energetyczne czy inne urządzenia przesyłowe, tzw. służebność przesyłu w porównaniu z obecnymi możliwościami?

Jakub Pokrzywniak:

Służebność przesyłu będzie można wykorzystywać między innymi do regulowania stanu prawnego tzw. urządzeń przesyłowych, czyli służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej, a także innych podobnych urządzeń, które zostały niegdyś posadowione na cudzych nieruchomościach bez tytułu prawnego.

Przepis art. 305 (1) k.c. wskazuje bowiem, że służebność przesyłu będzie można ustanowić zarówno dla urządzeń, które mają dopiero powstać, jak i dla urządzeń już istniejących. Ponieważ przewidziano możliwość przymusowego ustanowienia służebności przesyłu, właściciele nieruchomości odmawiający współdziałania przy regulowaniu stanu prawnego znajdujących się na nich elementów sieci będą musieli się liczyć z powództwami przedsiębiorców energetycznych o ustanowienie tej służebności przez sąd. Z drugiej strony właściciele nieruchomości również będą mogli domagać się od przedsiębiorców sieciowych ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Uważam też, że z uwagi na możliwość domagania się przymusowego ustanowienia służebności przesyłu przez przedsiębiorców sieciowych znacznie ograniczone zostaną możliwości dochodzenia przez właścicieli nieruchomości usunięcia z nich urządzeń przesyłowych. Nawet jeżeli urządzenia przesyłowe znajdują się na cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego i formalnie właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o ich usunięcie, przedsiębiorca sieciowy będzie mógł w wielu przypadkach stosunkowo łatwo uzyskać ów tytuł (w postaci służebności przesyłu), a wtedy wspomniane roszczenie właściciela nieruchomości nie będzie mogło zostać uwzględnione.

Jak służebność przesyłu będzie funkcjonowała w praktyce? Czy jest to instrument działający bardziej na rzecz właścicieli nieruchomości czy właścicieli urządzeń przesyłowych?

Zacząłbym od ostatniej kwestii. Nie należy postrzegać służebności przesyłu jako instytucji wymierzonej przeciwko przedsiębiorcom sieciowym lub właścicielom nieruchomości. Zresztą nie zawsze właściciele nieruchomości sprzeciwiają się posadowieniu na ich terenie urządzeń przesyłowych, przeciwnie – nieraz są tym zainteresowani, gdyż mogą uzyskać dodatkowy dochód z nieruchomości.

Służebność przesyłu stanowić będzie przede wszystkim doskonały instrument regulowania stanu prawnego sieci dostosowany do ich specyfiki. Dotąd wykorzystywano w tej mierze między innymi przepisy o służebnościach gruntowych, niemniej istniały poważne wątpliwości co do prawidłowości takiej praktyki (pomimo jej zaakceptowania przez Sąd Najwyższy), gdyż nie opierała się na wyraźnym brzmieniu przepisów, lecz na wykładni funkcjonalnej.

Jeżeli chodzi o istotę służebności przesyłu, jest ona prawem rzeczowym polegającym na możliwości korzystania przez przedsiębiorcę sieciowego w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych. Treścią omawianej służebności może być zatem w szczególności uprawnienie przedsiębiorcy sieciowego do utrzymywania i eksploatowania urządzeń przesyłowych na nieruchomości obciążonej oraz dostępu do nich w celu konserwacji, napraw czy remontów. Cechą praw rzeczowych jest ich trwałość i skuteczność przeciwko wszystkim innym osobom. Ma to ogromne znaczenie dla inwestycji sieciowych. Z powodu wysokich nakładów niezbędnych przy budowie sieci do realizacji takich inwestycji konieczne jest wyeliminowanie ryzyka, że w przyszłości ktoś, na przykład nabywca nieruchomości, będzie domagał się usunięcia sieci.

Co do działania przepisów o służebności przesyłu w praktyce, sądzę, że z uwagi na przejrzystą redakcję nie będą rodzić szczególnych problemów. Na pewno jednak powstaną jakieś wątpliwości interpretacyjne wymagające rozstrzygnięcia przez orzecznictwo. Jest to normalne w przypadku każdego aktu prawnego.

Czy teraz łatwiej będzie rozwiązywać spory: właściciel ziemi kontra właściciel rur na jego posesji?

Myślę, że przyjęta regulacja sprawiedliwie uwzględnia interesy obu stron również w sytuacjach konfliktowych. Paradoksalnie najlepiej świadczą o tym dotyczące jej głosy niezadowolenia zarówno ze strony przedsiębiorców, jak i właścicieli nieruchomości.

Pierwsi uważają, że daje im ona zbyt mało, drudzy – że zbyt dużo zabiera. Nowe przepisy opierają się na założeniu, zgodnie z którym można doprowadzić do obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu również przy braku zgody właściciela, jednak zawsze należy mu się odpowiednie wynagrodzenie. Moim zdaniem jest to sensowne podejście, zważywszy że żyjemy w XXI wieku, gdzie przyjmuje się jako rzecz wręcz oczywistą, że każdy ma prawo do zaopatrzenia w energię, gaz etc. W związku z tym trzeba się pogodzić z tym, że w krajobraz rozwiniętych krajów wpisane są urządzenia przesyłowe. Siłą rzeczy muszą one przebiegać przede wszystkim przez cudze nieruchomości. Nierealne byłoby oczekiwanie, że przedsiębiorcy sieciowi wykupią wszystkie grunty, na których znajdują się elementy ich infrastruktury. Zresztą już przed wprowadzeniem służebności przesyłu istniały pewne możliwości przeprowadzenia sieci przez cudzy grunt również przy braku zgody właściciela.

Czy instytucja przesyłu dotyczy także właścicieli terenów, nad którymi przechodzą linie napowietrzne, czy raczej chodzi o rury lub urządzenia zakopane w ziemi?

Ustawodawca nie różnicuje charakteru urządzeń przesyłowych, dla których będzie można ustanowić służebność przesyłu. Służebność przesyłu będzie mogła zostać ustanowiona zarówno na potrzeby infrastruktury podziemnej, jak i napowietrznej, a także zlokalizowanej bezpośrednio na gruncie, jak np. niektóre gazociągi czy linie ciepłownicze.

Jak dzisiaj liczy się wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości zajętej pod sieci przesyłowe? Czy nowe prawo pozwala domagać się opłat wstecz?

Na podstawie przepisów o służebności przesyłu nie będzie można domagać się wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, które miało miejsce w przeszłości. Nie wyklucza to jednak możliwości domagania się przez właścicieli, na podstawie innych przepisów kodeksu cywilnego, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich nieruchomości w przeszłości, jeśli rzecz jasna są spełnione przesłanki takiego roszczenia (i w zakresie, w jakim nie jest ono przedawnione).

Czym innym jest jednak wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, a czym innym wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Dlaczego właścicielom urządzeń przesyłowych tak zależy, by udowodnić przed sądem zasiedzenie, i na jakiej podstawie mogą to zrobić?

Mimo pewnych kontrowersji Sąd Najwyższy uznał, że władztwo przedsiębiorcy eksploatującego sieć jest posiadaniem służebności gruntowej (polegającej na korzystaniu z cudzej nieruchomości w zakresie związanym z eksploatacją urządzeń przesyłowych). Służebność można natomiast zasiedzieć wskutek jej posiadania. W związku z tym zdarzało się, że przedsiębiorcy sieciowi dążący do uregulowania stanu prawnego należących do nich urządzeń wnosili o stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowych. Dawało im to bowiem pewność co do dalszej możliwości istnienia tych urządzeń na cudzych nieruchomościach.

Warto zauważyć, że podczas prac nad nowymi przepisami początkowo planowano wprowadzić rozwiązanie przewidujące, iż dotychczasowy okres zasiedzenia, który prowadziłby – według obowiązujących dotychczas przepisów – do zasiedzenia służebności gruntowej, byłby zaliczany na poczet okresu zasiedzenia służebności przesyłu. Ostatecznie jednak zrezygnowano z tego rozwiązania, między innymi z uwagi na ryzyko jego zakwestionowania na gruncie zgodności z konstytucją.