Samowolę niekiedy można zalegalizować

Pojęcia samowoli budowlanej prawo budowlane nie definiuje. Powszechnie przyjmuje się, że popełniasz ją wtedy, gdy budujesz obiekt lub jego część bez wymaganego pozwolenia czy zgłoszenia albo wbrew sprzeciwowi starosty.

Zanim więc rozpoczniesz zaplanowane prace, sprawdź, które z nich wymagają uzyskania pozwolenia, które wystarczy zgłosić, a które można wykonać bez pozwolenia i bez zgłoszenia.

Pamiętaj! Postępowanie w sprawie samowoli prowadzi powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (rzadziej wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego). Zawsze musi ustalić datę popełnienia samowoli. Na przestrzeni lat obowiązywały bowiem różne przepisy dotyczące samowoli, mniej lub bardziej restrykcyjne. To, które się stosuje, zależy od daty jej popełnienia.

W tym artykule skupimy się na samowolach popełnionych stosunkowo niedawno, bo od połowy lipca 2003 r. Wtedy bowiem weszły w życie przepisy obowiązujące z małymi poprawkami do dziś.

To powiatowy inspektor nadzoru budowanego bada, czy doszło do samowoli. Posługuje się przy tym prawem budowlanym, a konkretnie art. 48, 49b, 50 i 51. Art. 48 dotyczy budowy bez pozwolenia obiektu lub jego części, art. 49b – budowy bez zgłoszenia.

Pamiętaj! Roboty wymagające pozwolenia można rozpoczynać dopiero wtedy, gdy dysponuje się pozwoleniem. Natomiast w wypadku tych wymagających zgłoszenia trzeba odczekać 30 dni (z małymi wyjątkami). Gdy w tym czasie starosta się nie sprzeciwi, można ruszać z budową.

Tych zasad trzeba przestrzegać, inaczej dopuszcza się samowoli.

Powiatowy inspektor sprawdza też, czy da się zalegalizować to, co wybudowało się z naruszeniem prawa, a konkretnie, czy budowa była prowadzona zgodnie z przepisami, zwłaszcza tymi techniczno-budowlanymi oraz o zagospodarowaniu przestrzennym terenu. Jeżeli tak, to daje szansę inwestorowi i wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Jednocześnie dokładnie określa w nim, jakie są warunki legalizacji i ile jest czasu na ich spełnienie. Gdy nie da się lub nie chce tego wykonać w terminie albo doszło do naruszenia przepisów, wydaje decyzję o rozbiórce.

Pamiętaj! Nakaz rozbiórki może zostać orzeczony dopiero wtedy, gdy się okaże, że nie ma prawnych możliwości legalizacji.

Legalizacja nie jest obowiązkiem, tylko uprawnieniem inwestora, może więc z niej skorzystać, ale nie musi

(wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2005 r.; OSK 1602/04).

Art. 48 i 49b dotyczą budowy, jest nią nie tylko wznoszenie obiektu, lecz także jego odbudowa, rozbudowa i nadbudowa. Odbudowa to odtworzenie obiektu budowlanego w tym samym miejscu i w tych samych parametrach wymiarowych, np. trąba powietrzna doszczętnie zniszczyła magazyn, a inwestor odbudował w tym samym miejscu taki sam. Natomiast przez rozbudowę możemy rozumieć budowę polegającą na powiększeniu istniejącego obiektu bu-dowlanego (np. zwiększamy powierzchnię magazynu o 100 mkw.), a przez nadbudowę – budowę zwiększającą liczbę kondygnacji lub wysokość obiektu, bez zmiany powierzchni zabudowy (np. nadbudowujemy jedno piętro biurowca).

Pamiętaj! Samowolą może być część obiektu. Nakaz rozbiórki będzie się wówczas odnosił wyłącznie do tej części obiektu budowlanego, która wybudowana została bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

Chodzi przy tym o część obiektu budowlanego na tyle samodzielną, niezależną, aby można było ją rozebrać bez konieczności ingerencji w tę pozostałą część obiektu. To, czy prace zostały zakończone przed wszczęciem postępowania, nie ma znaczenia

(wyrok NSA z 12 kwietnia 2000 r.; II SA/6d2399/98).

Obowiązek wykonania rozbiórki obciąża nie tylko inwestora (osobę, która dopuściła się samowoli budowlanej), lecz także właściciela lub zarządcę obiektu. Okoliczność, że inwestor i właściciel obiektu, który był stroną, zbył nieruchomość po wydaniu decyzji rozbiórkowej, nie oznacza, że obowiązek ten nie obciąża jej nabywcy (wyrok NSA z 6 lipca 2006 r.; II OSK 1071/05).

Trzeba też pamiętać, że w nakazie nie ma daty rozbiórki. Decyzja nakazująca rozbiórkę podlega wykonaniu z dniem, kiedy stała się ostateczna. To znaczy wyczerpany został cały tryb odwoławczy albo od wydania decyzji upłynęło 14 dni i nikt jej nie kwestionował.

Osobę, która się ociąga z rozbiórką, inspektor może przymusić grzywną, może też zlecić wykonanie rozbiórki, a jej kosztami obciążyć inwestora.

Jeżeli samowolnie wybudowanym obiektem jest zbiornik, barakowóz, kontener lub wolno stojące urządzenie techniczne, to jego rozbiórka może polegać na usunięciu obiektu z określonego miejsca, a nie jego rozebraniu na części lub zniszczeniu (wyrok NSA z 31 sierpnia 2005 r. OSK 1922/04).

Do samowoli może dochodzić także w innych niż wyżej wymienione wypadkach (art. 50), a mianowicie gdy:

- przeprowadza się roboty budowlane (wymagające pozwolenia albo zgłoszenia), które nie są budową: przebudowę, montaż, remont lub rozbiórkę obiektu budowlanego,

- prowadzone roboty mogą spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, np. inwestor nie ustanowił kierownika budowy lub projektant nie pełnił nadzoru autorskiego,

- wykonywanie robót budowlanych istotnie odbiega od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź przepisach, np. samowolne powiększenie powierzchni magazynowej o 200 mkw.,

- roboty budowlane są wykonywane na podstawie zgłoszenia, ale z jego naruszeniem, np. poprzez istotne odstąpienie od zakresu robót określonych w zgłoszeniu.

Nawiązując do pierwszego z powyższych punktów, warto zauważyć, że prawo budowlane za remont uważa wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Dopuszcza się przy tym stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

W praktyce wątpliwości interpretacyjne stwarza określenie granicy między remontem a bieżącą konserwacją. Nie ma bowiem definicji tego drugiego pojęcia. Przyjmuje się jednak, że bieżącą konserwacją są czynności zmierzające do zachowania stanu używalności rzeczy i jej przydatności do ustalonego użytkowania, ale niepolegające na jej wymianie. Wymiana nawierzchni drogi lub chodnika będzie np. uznana za remont, natomiast naprawa istniejących okien (roboty stolarskie, malowanie) czy też łatanie drogi lub wymiana poszczególnych płytek chodnika będzie bieżącą konserwacją.

Przez montaż zaś należy rozumieć wykonanie robót budowlanych polegających na instalowaniu w obiektach urządzeń (nie ma definicji ustawowej), np. stacji telefonii komórkowej, krat, kolektorów słonecznych.

Gdy dochodzi do którejś z wymienionych w punktach sytuacji, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Musi w nim określić przyczynę wstrzymania robót, ale nie tylko. Ustala także wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń dotyczących budowy. Powinny być one dokładnie określone, inwestor zaś winien je wykonać ściśle według zaleceń. Inspektor może też nałożyć na inwestora obowiązek przedstawienia w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Innym obowiązkiem nałożonym na inwestora może być dokonanie odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy.

Praktyka wykazuje, że jeżeli organ nadzoru budowlanego w wydanym postanowieniu nie określi wymagań dotyczących niezbędnych zabezpieczeń lub ustali je nieprecyzyjnie, inwestorzy pod pretekstem wykonywania robót zabezpieczających kontynuują budowę.

Nadzór budowlany postanowienie o wstrzymaniu robót wydaje na dwa miesiące. W tym czasie musi podjąć ostateczną decyzję, co dalej uczynić z samowolą. Decyzji może być kilka (art. 51 prawa budowlanego):

- nakazuje zaniechanie dalszych robót lub wydaje decyzję o rozbiórce, jeżeli uzna, że jest to niezgodność z przepisami, która nie da się usunąć,

- nakłada obowiązek wykonania określonych prac w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, podając termin ich wykonania,