Dłuższe terminy i gwarancja braku podwyżki czynszu

Tarcza antykryzysowa daje gwarancję najemcom, że nie stracą szybko dachu nad głową. Przesuwa również terminy walnych zgromadzeń w spółdzielniach oraz rocznych zebrań we wspólnotach mieszkaniowych. Przedłuża o trzy miesiące terminy na wniesienie niektórych opłat. Niestety nie obyło się bez nieścisłości.

Dłuższe umowy najmu

Najemcy lokali użytkowych oraz mieszkań mogą liczyć na przedłużenie na dotychczasowych zasadach swoich umów do 30 czerwca br. Do tej daty nie zostanie im również podniesiony czynsz.

– Wcześniej muszą złożyć oświadczenie w tej sprawie właścicielowi lokalu i to najpóźniej w dniu, w którym wygasa umowa najmu – tłumaczy Piotr Pałka, radca prawny w Kancelarii Prawnej Derc Pałka.

– Nie wszyscy jednak będą mogli skorzystać z tego typu możliwości. Przepisy nie zezwalają na to najemcom, którzy zalegają z czynszem. Chodzi także o osoby korzystające z lokalu w sposób sprzeczny z umową najmu lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbujące obowiązki i dopuszczające do powstania szkód. Nie wolno też podnajmować albo oddawać do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego – wylicza mec. Pałka.

Z przedłużenia umowy oraz z zachowania czynszu na dotychczasowych zasadach nie skorzystają również najemcy mieszkań, którzy mają własny lokal położony w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

Tarcza antykryzysowa daje również prawo władzom samorządowym na odroczenie lub umorzenie w całości albo części płatności czynszu za najem, dzierżawę lub użytkowanie nieruchomości komunalnych lub Skarbu Państwa za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. W tej sprawie może zwrócić się do samorządu także sam przedsiębiorca, jeżeli jego płynność finansowa się pogorszyła. I teraz ma problemy z jego opłaceniem.

Tarcza przesuwa również o trzy miesiące termin na wniesienie dwóch opłat: przekształceniowej oraz rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za rok 2020. Będzie można je uregulować do 30 czerwca br. W obu wypadkach termin minął 31 marca.

– Z przesunięcia terminu nie skorzystają osoby, które zdecydowały się zapłacić jednorazowo opłatę przekształceniową. Szkoda, że o nich zapomniano – uważa Piotr Pałka.

W przypadku podatku od nieruchomości to od władz samorządowych będzie zależało, czy zechcą umorzyć jego część lub przesunąć termin płatności.

Nowe terminy zebrań

W tarczy antykryzysowej znalazły się również rozwiązania ważne dla wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni.

Nowe przepisy przewidują, że jeżeli ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania wspólnoty przypada w okresie stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, to ulega on przedłużeniu o sześć tygodni od dnia odwołania tego stanu. Te zasady stosuje się również do posiedzeń organów wspólnot oraz spółdzielni zwołanych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Chodzi np. o zwołanie posiedzenia zarządu czy rady nadzorczej.

To bardzo ważne uregulowanie. Do końca marca we wspólnotach powinny odbyć się roczne zebrania. W ich trakcie zapadają najważniejsze decyzje finansowe dotyczące nieruchomości. Udziela się również absolutorium członkom zarządu. Z powodu epidemii nie udało się ich jednak zorganizować w terminie.

Natomiast spółdzielnie mają pół roku na zwołanie walnych zgromadzeń.

– Część z nich jednak nie czeka do ostatniej chwili, tylko organizuje je już od końca marca. Poza tym dla dużych spółdzielni mieszkaniowych, liczących nawet po 20 czy 30 tys. członków, zorganizowanie walnego zgromadzenia w częściach jest dużym wyzwaniem organizacyjnym i przygotowują się z dużym wyprzedzeniem – tłumaczy Jerzy Jankowski prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

– Dobrze więc, że tego typu rozwiązanie znalazło się w tarczy. Sześć tygodni to jednak zdecydowanie za mało. Zarząd wspólnoty czy spółdzielni powinien mieć miesiąc od odwołania stanu epidemii na podjęcie decyzji, kiedy zwołać roczne zebranie czy walne zgromadzenie. Takie rozwiązanie jest niezbędne zwłaszcza w wypadku dużych spółdzielni, gdzie walne organizuje się w częściach – uważa prezes Jankowski.

– Wspomniany przepis jest sprzeczny z innym rozwiązaniem z tej ustawy. Chodzi o ten, który mówi, że minister finansów może wyznaczyć termin zatwierdzenia sprawozdań finansowych. W tym celu wyda rozporządzenie. A jak termin wyznaczony przez ministra będzie inny i nie będzie pokrywał się z tym wynikającym ze wspomnianych przeze mnie przepisów? Będzie bałagan – wyjaśnia Jerzy Jankowski.

Tarcza antykryzysowa sankcjonuje również głosowanie we wspólnotach mieszkaniowych online, ale tylko zarządu. Przewiduje zmiany do art. 21 ustawy o własności lokali. Pojawią się w nim dwa nowe ustępy 4 i 5.