Zanim kupisz ziemię, sprawdź sąsiedztwo

– Jeżeli weźmiemy ziemię budowlaną przeznaczoną pod budowę powierzchni biurowych, która jest położona w centrum miasta, w otoczeniu biurowców, to jej wartość będzie większa niż takiej samej nieruchomości położonej w otoczeniu domów jednorodzinnych – podkreśla Krzysztof Jarocki, zastępca dyrektora w dziale wycen King Sturge.

Problem pojawia się jednak, gdy sąsiednie działki są niezabudowane. Jeżeli wystawiony na sprzedaż grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), wystarczy sprawdzić przeznaczenie gruntu.

– W Polsce jest jednak stosunkowo niewiele MPZP, które rozstrzygają, co na danym gruncie można wybudować, jak duży obiekt może powstać. Dlatego aby móc zrealizować dany projekt, często trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Przy wydawaniu tej decyzji, gdy nie ma planu miejscowego, lokalni urzędnicy kierują się zasadą tzw. dobrego sąsiedztwa. Analizując, czy dana inwestycja może powstać na konkretnej działce, biorą pod uwagę m.in. sąsiedztwo – mówi Jarocki.

[srodtytul]Walcząc o sąsiada[/srodtytul]

Gdy planu nie ma, w postępowaniu wydawania decyzji o warunkach zabudowy uczestniczą jednak tylko strony postępowania, czyli właściciele i użytkownicy wieczyści działek sąsiadujących z terenem inwestycji oraz organizacje społeczne spełniające wymogi prawne.

– W przypadku konieczności uzyskania decyzji środowiskowej prowadzone jest postępowanie z udziałem społeczeństwa – zapewnia Jarosław Koszewski z Urzędu Miasta w Warszawie.

Jarocki podkreśla, że grunt jest tym droższy, im więcej powierzchni można na nim wybudować, a ten parametr zależny jest od MPZP albo od wydanej decyzji. Jeżeli teren jest zatem otoczony wieżowcami, to bardzo prawdopodobne, że na działce inwestora również będzie można postawić podobny obiekt. A jak wieżowce w sąsiedztwie wpływają na wartość nieruchomości?

– Zarówno pozytywnie, jak i negatywnie, zależy od przeznaczenia gruntu. Jeżeli w sąsiedztwie będzie prestiżowy obiekt, to na naszej działce też możemy postawić nawet mniejszy biurowiec, który będzie korzystał z prestiżu sąsiada. Mamy zatem bardziej atrakcyjną lokalizację – ocenia Jarocki. – Negatywnie, jeśli budynek np. bardzo zacieni nasz teren, ponieważ będzie ustawiony po stronie południowej. Jeżeli chcielibyśmy wybudować wtedy budynek mieszkalny, to mogłyby się pojawić pewne problemy, np. konieczność oddalenia się od wieżowca. Tym samym tracilibyśmy grunt pod zabudowę, a co za tym idzie, zmniejszyłaby się nam powierzchnia użytkowo-mieszkalna.

[srodtytul]Widok na cmentarz[/srodtytul]

Są sąsiedzi, którzy potrafią skutecznie obniżyć wartość gruntu, a właściciele nieruchomości nie mają na nich wpływu. Należą do nich nie tylko spalarnie i oczyszczalnie śmieci, więzienia czy fabryki, ale również cmentarze, linie przesyłowe wysokiego napięcia i głośniejsze szlaki komunikacyjne.

– W Warszawie jest kilka inwestycji sąsiadujących z cmentarzami, jedna przy ul. Elekcyjnej na Woli. Inwestor wybudował tam bardzo atrakcyjny budynek z drogimi mieszkaniami, ale jedna ze ścian kompleksu wychodzi na cmentarz. Te lokale cieszą się dużo mniejszą popularnością i jeżeli mają się sprzedać, to na pewno po dużo niższych cenach – podkreśla Jarocki.