Kryzys stwarza okazje inwestycyjne

Zewsząd słyszymy o zahamowaniu sprzedaży mieszkań, wstrzymywaniu się przez deweloperów z uruchamianiem nowych projektów, o tsunami na rynku najmu – na pewno krótkoterminowego, ale być może i długoterminowego. To dobry moment na zapraszanie inwestorów do trzech spółek inwestowania grupowego?

Nabór inwestorów ruszył 1 kwietnia, a do tej pory mamy zapisy objęcia udziałów na prawie milion złotych oraz kilkukrotnie więcej w sferze deklaracji inwestorów.

Spółka inwestująca w portfel mieszkań rozpoczęła niedawno piąty rok obrotowy, spółki mające inwestować we flipping i kamienice są nowe, ale biznesem z powodzeniem zajmujemy się od dawna.

Uważamy, że moment do inwestowania jest wręcz idealny, ponieważ kryzys stwarza okazje.

Strategia spółek flippingowej i od kamienic ma trochę naśladować strategię funduszy, które po tąpnięciu na giełdach ruszają na zakupy. Jak się coś kupuje tanio, jest duże prawdopodobieństwo zarobienia na odbiciu – pytanie, czy to zajmie trzy miesiące, rok czy trzy lata.

Na razie ceny mieszkań stoją. Spodziewacie się armagedonu?

Dzisiejsze statystyki niczego jeszcze nie pokazują, dopiero dane za II kwartał pokażą pewien obraz sytuacji. Już dziś są podmioty i osoby w kłopotach, które muszą szybko spieniężyć aktywa, by poprawić czy ratować swoją płynność. Przystają zatem na sprzedaż mieszkań z dyskontem. Takich okazji jest sporo na rynku pierwotnym i wtórnym – i tu widzimy pole do popisu.

Flipping kojarzy się z zakupem zaniedbanego mieszkania do remontu i jak najszybszej odsprzedaży z zyskiem albo zakupem mieszkania od dewelopera i odsprzedaży z zyskiem po wybudowaniu. W naszej strategii flipping rozumiany jest jako nabywanie przecenionych lokali, remontowanie jeśli trzeba oraz sprzedaż w momencie pozyskania stabilnego najemcy.

Wróćmy pamięcią do 2013 r., kiedy to zaczęliśmy jako grupa kupować mieszkania dla inwestorów. To był dołek kryzysu finansowego, szczególnie dotkliwy po euforii Euro 2012, potem aż do 2019 r. gospodarka rosła. Teraz też dotknie nas spowolnienie, ile czasu z niego będziemy wychodzić, zobaczymy.

W najbliższych miesiącach będziemy łowić okazje i budować portfel, który będziemy mogli sprzedać z zyskiem jako produkt inwestycyjny – z udokumentowaną historią inwestorowi zewnętrznemu albo do spółki Mzuri CFI ze strategią dywidendową. Założyliśmy, że horyzont spółki flippingowej to trzy lata, wtedy podzielimy zyski wśród inwestorów. Szacujemy, że wartość bilansowa spółki zwiększy się o 25–45 proc.

Jak wygląda teraz rynek najmu?

Przypuszczamy, że po wakacjach sytuacja się unormuje, studenci wrócą na uczelnie, wrócą robotnicy. W przyszłym roku, a najpóźniej w 2022 r. rynek najmu zacznie już normalnie funkcjonować.

Spółka zarządzająca portfelem lokali na wynajem, do której dopraszamy nowych udziałowców, ma za sobą cztery lata obrotowe działalności i dotychczas wypłacała dywidendy, dając zwrot rzędu 6 proc. rocznie. Dlaczego zapraszamy kolejnych udziałowców? Dotychczas spółka zgromadziła kapitał 10 mln zł, co pozwoliło na zbudowanie portfela blisko 90 jednostek mieszkalnych – tak to definiujemy, bo to zarówno całe mieszkania, jak i mieszkania, gdzie wynajmowane są poszczególne pokoje. Ten biznes potrzebuje skali i dywersyfikacji – zarówno jeśli chodzi o standard mieszkań, najemców, jak i pod względem lokalizacji – dlatego systematycznie go rozbudowujemy.

Duża skala i dywersyfikacja pozwalają mieć w zasadzie dużą pewność, że nawet w czasie perturbacji, z jakimi chociażby teraz się mierzymy, portfel będzie generować gotówkę. Zatem docelowy poziom kapitału, jaki spółka powinna zaangażować w portfel, to nie 10 mln zł (choć czyni to ją bodaj największą spółką equity crowdfunding w Polsce), tylko 50–100 mln zł, ale to wymaga czasu i pracy organicznej – nie ma w Polsce dużych portfeli z historią i odpowiednią stopą zwrotu, które można kupić od ręki. Z tym zresztą borykają się zagraniczne fundusze, które chciałyby w Polsce zainwestować w najem instytucjonalny.

A jak sobie radzi spółka rentierska w obecnym kształcie?

Pandemia dotknęła rynki w połowie marca, więc sprawa jest stosunkowo świeża. Widać spadek zainteresowania najmem, bo zapytań jest mniej, ale wolnych mamy tylko cztery czy pięć lokali, to normalne obłożenia. Jak dotąd nie mamy problemów postaci wypowiedzeń umów najmu czy nieregulowanych płatności. Nie mamy sygnałów, by najemcy mieli masowo tracić pracę czy że występują o obniżkę czynszu. Ale jednak można zakładać, że w skali spółki spadek przychodów sięgnie 10 proc. z tego tytułu, co jest dobrym wynikiem względem innych sektorów, jak i posiadania własnego mieszkania na wynajem. Gdyby to odnieść do posiadacza jednego mieszkania, kryzys może dla niego oznaczać zero przychodów.

Grupa Mzuri zarządza ponad 5,5 tys. mieszkań, jak wygląda sytuacja w tej skali?

Mamy sygnały, że nieznaczna część najemców może mieć problemy, ale konkretny obraz sytuacji będziemy mieć po kwietniu. Nasi klienci mają jednak zabezpieczenia, jakimi są kaucje, ale jest też po prostu długoterminowa relacja z najemcami i sprawdzone procedury. W sytuacjach problemów płatniczych staramy się rozkładać takie zatory w czasie, wychodząc elastycznie naprzeciw najemcom, niemniej stojąc przede wszystkim po stronie właścicieli.

Kryzys na pewno odciśnie piętno na rynku, ale, jak mówiłem, kluczem jest dywersyfikacja i elastyczność, która pozwala kryzys przetrwać. Takim przykładowym rozwiązaniem jest e-najem, umożliwiający przejście całego procesu najmu zdalnie, bez kontaktu fizycznego z najemcą.

Flipping interesuje was też na poziomie całych kamienic...

Tak, przy czym restrukturyzacja kamienicy to coś więcej niż tylko remont. Chcemy działać jak fundusz private equity, które kupują słabo radzące sobie spółki, naprawiają je i po kilku latach odsprzedają je z zyskiem.

W Polsce jest mnóstwo trudnych kamienic, których wartość można podnieść, a także poprawić przepływy z czynszów – oczywiście z zastosowaniem legalnych rozwiązań, a nie metod tzw. czyścicieli. Mamy jako grupa za sobą już podobne inwestycje w Łodzi czy na Śląsku. Dla spółki „Cierpliwe kamienice" zidentyfikowaliśmy pięć nieruchomości, które pozwolą stworzyć zdywersyfikowany portfel. Planujemy zebrać 10–20 mln zł i po pięciu latach uzyskać zwrot rzędu co najmniej 50 proc.