Opłaty dotyczą podstawowego zarządzania: administracji, utrzymania czystości i zieleni.

– Zarządzanie małą, kilkulokalową wspólnotą jest droższe niż większą, liczącą na przykład kilkadziesiąt mieszkań – zauważa Wojciech Szymańczuk, szef firmy zarządzającej Prochem Serwis.

W Warszawie podstawowa usługa zarządzania kosztuje średnio ok. 1,6 – 1,8 zł za mkw. – Sama administracja to z reguły koszt 60 – 80 groszy – szacuje Wojciech Szymańczuk.

W Krakowie jest to kwota rzędu 40 – 90 groszy. – Jeszcze 1,5 roku temu zarządcy nie chcieli się wychylać ponad stawkę 0,60 zł za mkw. – przypomina Piotr Przybylski, prezes Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Krakowie.

Wysokość stawek powinna wiązać się z zakresem oferowanych usług. Wspólnoty mieszkaniowe w pierwszej kolejności patrzą jednak raczej na cenę.

– Właściciel oczekuje niskiego wynagrodzenia i dużego zaangażowania. Nie zdaje sobie sprawy, że zarządca musi utrzymać biuro, pracowników i siebie. Niskie wynagrodzenie oznacza potrzebę przejęcia większej liczby obiektów do zarządzania, co najczęściej powoduje mniejsze zaangażowanie w pojedynczą nieruchomość – tłumaczy Piotr Przybylski.

Marek Majchrzak, prezes Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Licencjonowanych Zarządców Nieruchomości Ekspert, twierdzi natomiast, że zna wiele przypadków, gdy zarządca wykonuje swoją pracę na właściwym poziomie, a jego wynagrodzenie nie jest wysokie – np. w stolicy wynosi 70 – 80 groszy za mkw.

– Są też tacy, którzy otrzymują 1,1 – 1,2, a nawet więcej za mkw. miesięcznie, a wykonują pracę zaledwie poprawnie. Rynek będzie to stopniowo weryfikował – twierdzi Majchrzak.

Zdaniem zarządców na rynku wciąż mamy do czynienia z dumpingiem, ale zjawisko to wyraźnie zanika.

Nie brak jednak zarządców oferujących w Warszawie usługi nawet za 35 groszy za mkw. miesięcznie. Stawki za administrowanie w Gdyni to około 50 groszy za mkw., ale bywają też niższe – nawet 30 groszy za mkw. – W takiej sytuacji wiele czynności nie jest wcale wykonywanych lub wykonywanych byle jak – twierdzi Elżbieta Pawlak, zarządca z Gdyni.

Konsekwencją zaniżania stawek jest niska jakość świadczonych usług.

– Z mojego doświadczenia wynika, że stawki dumpingowe stosują bardzo mocne i prężne, wręcz agresywnie zdobywające rynek duże firmy, często będące własnością kapitału zagranicznego. Po zdobyciu rynku odbijają sobie straty z okresu wstępnego. Tak działają też zarządcy indywidualni, bez dużego doświadczenia, mający w zarządzaniu tylko jeden, dwa czy trzy budynki. Powoduje to konieczność wykonywania pracy w bardzo złych warunkach lokalowych, z mało fachowymi współpracownikami, przy ciągłej rotacji firm wykonawczych – tłumaczy Marek Majchrzak.

Wojciech Szymańczuk zauważa, że 90 proc. kosztów firm oferujących zarządzanie i administrowanie to płace pracowników, a te nie maleją.

[ramka][b]Najczęściej oferowane usługi zarządcy[/b]

>> Zawieranie umów z dostawcami mediów, wykonawcami robót, konserwatorami, dozorcami sprzątającymi, ochroną obiektu;

>> Prowadzenie i realizacja procedury windykacji należności od najemców, kontrahentów umów oraz właścicieli lokali;

>> Sporządzanie projektów regulaminów dla wspólnot właścicieli lokali;

>> Opracowywanie planu remontów i wstępnych kalkulacji prac;

>> Prowadzenie i przechowywanie dokumentacji terenowo-prawnej, technicznej i książki obiektu;

>> Zlecanie i nadzór nad przeglądami okresowymi wynikającymi z przepisów prawa budowlanego;

>> Zlecanie i kontrola bieżących napraw i konserwacji oraz zlecanie usuwania awarii i ich skutków;

>> Nadzór nad firmami i pracownikami wykonującymi prace na rzecz nieruchomości;

>> Kalkulacja i zawiadamianie właścicieli lokali o nowych stawkach zaliczek na koszty zarządu oraz opłatach eksploatacyjnych;

>> Przekazywanie właścicielom informacji o osobach zalegających z opłatami;

>> Opracowywanie planów finansowych i planów zarządzania;

>> Rozliczanie kosztów eksploatacji nieruchomości, wniesionych zaliczek;

>> Prowadzenie ewidencji kosztów nieruchomości;

>> Ubezpieczenia nieruchomości;

>> Dbanie o utrzymanie porządku i czystości w częściach wspólnych nieruchomości oraz na terenie posesji, zimowe utrzymanie otoczenia;

>> Zwoływanie zebrań właścicieli;

>> Opracowanie i wdrożenie zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych;

>> Przygotowywanie tematyki zebrań właścicieli;

>> Opracowywanie projektów uchwał i sprawozdań dla zarządu wspólnoty.[/ramka]