Nie masz umów, nie masz kredytu

– Gwałtowny spadek tempa sprzedaży w czwartym kwartale 2008 r. spowodował, że banki zaczęły wstrzymywać finansowanie wszystkich projektów, których budowy jeszcze nie rozpoczęto, nawet narażając się na konflikt z deweloperem i ewentualne sprawy sądowe – mówi Mikołaj Martynuska z firmy CB Richard Ellis Polska.

Podobne zjawisko wystąpiło w sektorze logistycznym i z kilkumiesięcznym opóźnieniem w sektorze biurowym. – Mechanizm jest dość prosty: spadek tempa sprzedaży lub, w przypadku inwestycji komercyjnych, wynajmu powierzchni, oraz spadek wartości kapitałowych przedsięwzięć powoduje, że z punktu widzenia banku rośnie ryzyko strat na projekcie. W takiej sytuacji trudno się spodziewać, że bank będzie podejmował ryzyko realizacji nowych projektów w bardzo niepewnym otoczeniu rynkowym – wyjaśnia Martynuska.

Poza zmniejszeniem się liczby kredytodawców banki obniżyły wskaźnik LTV (loan-to-value – patrz tabelka obok). Jego spadek świadczy o tym, że banki wybierają firmy angażujące się w transakcje o mniejszym poziomie ryzyka inwestycyjnego.

Według Eda Daubeneya z Cushman & Wakefield banki będą udzielały kredytów głównie doświadczonym kredytobiorcom, pod zastaw nieruchomości najwyższej jakości, z długoterminowymi umowami najmu, wynajętych firmom o wysokich wskaźnikach wiarygodności kredytowej.

Teraz deweloperzy mają problemy głównie z uzyskaniem finansowania dużych przedsięwzięć. Banki stosują bowiem bardzo ostre kryteria ich oceny z punktu widzenia ryzyka inwestycyjnego.

– Jeszcze rok temu, w wypadku projektów mieszkaniowych, bank nie pytał np. o przedsprzedaż mieszkań, ewentualnie wymagał jej na poziomie 5 – 10 procent. Dziś, gdy nie ma umów zawartych na 30 proc. projektu – banki nawet nie podejmują rozmów z inwestorem i dlatego firmy deweloperskie nie są teraz zainteresowane realizacją dużych projektów – twierdzi Piotr Bojar z PricewaterhouseCoopers.

Karol Wilczko, ekspert z portalu Comperia.pl., potwierdza, że wymagany wkład własny przy inwestycjach komercyjnych zwiększył się z poziomu 15 – 20 proc. do 40 – 50 proc.

– Zdobycie 30 proc. umów już na etapie projektu czy przysłowiowej dziury w ziemi jest praktycznie niemożliwe. Mamy więc zamknięte koło: brak kredytów, bo brak sprzedaży, brak sprzedaży, bo brak kredytów – uważa Karol Wilczko.

Jaką powierzchnię biurowca trzeba wynająć, by bank dał kredyt na jego budowę?

– Znam projekt w ścisłym centrum Krakowa obejmujący 4 tys. mkw. powierzchni biurowej, gdzie zawarto umowy najmu – tzw. prelease – na 50 proc. powierzchni, a w konsekwencji bank podpisał umowę kredytową na finansowanie budowy w czwartym kwartale 2008 r. – podaje przykład Mikołaj Martynuska.

Jeśli chodzi o mieszkaniówkę, to, jak twierdzi Martynuska, banki raczej stawiają kryterium wielkościowe. – Np. maksymalnie 100 mieszkań przypadających na etap budowy, a dodatkowo wymagane stopniowane przedsprzedaże w trakcie budowy warunkujące kolejne transze kredytu: np. 15 proc. rezerwacji przed rozpoczęciem budowy, 30 proc. umów przedwstępnych do momentu zakończenia parkingu podziemnego, 50 proc., gdy jest stan surowy otwarty – wyjaśnia Mikołaj Martynuska.