Jak zmienić stawkę czynszu

Firmy wynajmują większość biur lub lokali usługowych na czas określony, zwykle na pięć – siedem lat, ale są i takie, które decydują się na dłużej.

[srodtytul]Sztywne ramy[/srodtytul]

Maksymalny okres, na jaki można podpisać tego rodzaju umowę, wynosi 30 lat (art. 661 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=DFB098FB32C77A63398969B723D1855B?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]).

Specyfika umów na czas oznaczony jest taka, że nie można ich rozwiązać do końca okresu, na który zostały one zawarte, a jeżeli najemca chce to zrobić wcześniej, to jego wypowiedzenie po prostu nie będzie skuteczne. [b]Strony, zawierając umowę najmu, mogą wprowadzić do niej najwyżej postanowienia przewidujące powody wcześniejszego jej rozwiązania.[/b]

Przykładowo umowa daje najemcy do tego prawo, jeżeli obroty firmy spadną poniżej określonej kwoty albo spółka matka podejmie decyzję o likwidacji spółki córki, która jest najemcą lokalu.

W praktyce takie zapisy pojawiają się bardzo rzadko.

Ustawodawca zdawał sobie jednak sprawę, że sztywne trzymanie się reguł nie zawsze jest możliwe. Życie potrafi bowiem przynieść niejedną niespodziankę. Dlatego stworzono wyjątek. Warto jednak sięgnąć do niego w ostateczności – kiedy nie ma już żadnych szans na polubowne rozwiązanie problemu, a tym samym na korzystną zmianę umowy.

[srodtytul]Nadzwyczajne okoliczności [/srodtytul]

Wyjątek zawiera art. 357[sup]1[/sup] kodeksu cywilnego (jest to tzw. klauzula rebus sic stantibus).

Zgodnie z tym przepisem umowa na czas określony może być rozwiązana wcześniej, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami (np. zapłata zbyt wysokiego czynszu) albo groziłoby nadmierną stratą, a tego strony nie przewidywały podczas zawierania umowy. Z tych też powodów sąd może także ustalić na innym – zazwyczaj niższym – poziomie wysokość czynszu najmu, zmieniając zapisy umowy odpowiednio do interesu obu stron i zasad współżycia społecznego.

Uwaga! Powołując się na ten przepis, nie można jednak samodzielnie rozwiązać ani zmienić umowy, wręczając wypowiedzenie wynajmującemu. Prawo do tego ma wyłącznie sąd. Najemca musi więc wnieść do niego pozew. Samo wypowiedzenie jest nieskuteczne.

[srodtytul]Tylko indywidualnie[/srodtytul]

Od sądu zależy więc, czy uzna powody podane przez najemcę za nadzwyczajną zmianę stosunków czy nie. Zatem czy złą kondycję firmy spowodowaną ogólnoświatowym kryzysem gospodarczym będzie można zaliczyć do takich okoliczności?

Tego jednoznacznie przesądzić się nie da. Każdą sprawę sąd rozpatruje indywidualnie. Orzecznictwo na ten temat jest skąpe, co łatwo zrozumieć, bo kryzys panuje niewiele ponad rok. Wyroki, które do tej pory zapadały na podstawie tego przepisu, dotyczyły przede wszystkim przemian gospodarczych początku lat 90. ubiegłego wieku, kiedy to gospodarkę socjalistyczną zastąpiła wolnorynkowa.

Warto przy tym pamiętać, iż orzekając o rozwiązaniu umowy w tym trybie, sąd może w razie potrzeby ustalić zasady rozliczenia stron (np. z tytułu poczynionych nakładów). W tym wypadku sąd kieruje się podobnymi zasadami jak podczas orzekania o rozwiązaniu umowy.

Uwaga! [b]Art. 358[sup]1[/sup] § 3 kodeksu cywilnego przewiduje możliwość zmian w umowie na czas określony przed upływem terminu, na jaki ją zawarto.[/b] Chodzi o sytuację, w której zmieniła się siła nabywcza pieniądza po powstaniu zobowiązania. Przepisu tego nie stosuje się jednak do umów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Nie ma więc po co po niego sięgać.

[ramka][b]Rafał Dębowski - adwokat, partner w Kancelarii Leśnodorski Ślusarek i Wspólnicy[/b]

Wielu przedsiębiorców płaci czynsz w złotówkach, ale jest on równowartością określonej kwoty wyrażonej w euro. Kiedy kurs tej waluty wzrósł, znacznie wzrosły też czynsze. Sądzę, że nie ma przeszkód, by w takiej sytuacji przedsiębiorca mógł skorzystać z art. 357[sup]1[/sup] k.c. i wystąpić do sądu o zmianę czynszu. Mam jednak inną radę. Postępowanie sądowe trwa długo i potrafi się skończyć nierzadko wtedy, kiedy już dawno upłynie okres, na który zawarto umowę. Dlatego warto rozpocząć z wynajmującym negocjacje, informując o zamiarze wystąpienia do sądu. Bardzo często wynajmujący nie chcą się wikłać w proces sądowy i wolą pójść najemcy na rękę. Dlatego często podejmują negocjacje. [/ramka]

[ramka][b]Przykład z życia wzięty[/b]

Janina Kowalska prowadzi sklep z pamiątkami w Olsztynie. Lokal wynajęła dwa lata temu na siedem lat. Początkowo była zadowolona, bo obroty sklepu były wysokie, zyski również. W tym roku wszystko się zmieniło, ma mniej klientów i coraz częściej z trudem udaje się jej regulować czynsz w terminie.Tymczasem do końca umowy zostało jeszcze pięć lat. Zarządzający centrum nie chce pójść jej na rękę i obniżyć czynszu. Tymczasem w sąsiedztwie znajduje się lokal o takiej samej powierzchni. Niedawno wynajęto go za dużo niższą stawkę. Pani Kowalska zamierza złożyć pozew do sądu. Prosi w nim sąd o rozważenie zmiany stawek czynszu. Na skutek powszechnego kryzysu spadły obroty jej firmy i płacenie czynszu na dotychczasowym poziomie może doprowadzić do zamknięcia sklepu. Jednocześnie informuje w pozwie, że sąsiedni lokal o takiej samej powierzchni został wynajęty przez tego samego wynajmującego za niższą stawkę czynszu.[/ramka]