Działka z dostępem do drogi publicznej

Potrzeba ustanowienia drogi koniecznej pojawia się w praktyce najczęściej w razie podziału nieruchomości na mniejsze działki w związku z działem spadku lub zniesieniem współwłasności (np. gruntu darowanego przez rodziców rodzeństwu), a także gdy właściciel większej nieruchomości chce ją podzielić i sprzedać.

[srodtytul]Zasady ustanawiania[/srodtytul]

W art. 93 ust. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [/link] wyraźnie zapisano, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeśli wydzielone działki nie miałyby dostępu do drogi publicznej. Taki dostęp może zapewnić wydzielenie drogi wewnętrznej, wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności drogowych dla wydzielonych działek, a także ustanowienie służebności drogi koniecznej. Bez uregulowania tej kwestii nie można liczyć na wydanie przez wójta, burmistrza czy prezydenta miasta decyzji o podziale. Trzeba jednak zaznaczyć, że art. 93 ustawy z 1997 r. nie dotyczy gruntów rolnych i leśnych.

Jeśli do podziału nieruchomości dochodzi w sprawie o dział spadku, podział majątku dorobkowego po rozwodzie czy zniesienie współwłasności, to sąd – gdyby działka przyznana uczestnikowi nie miała dostępu do drogi publicznej – musi ustanowić na rzecz tej działki służebność drogi koniecznej.

Także inne życiowe sytuacje mogą spowodować, że nieruchomość nie będzie miała odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do niej zabudowań gospodarskich. Zdarza się, że za zgodą właścicieli działki sąsiedniej właściciele nieruchomości izolowanej korzystają z dojazdu przez ich grunt, mimo braku formalnego uregulowania tej kwestii. Problemy zaczynają się, gdy działka ta zmienia właściciela, a następny nie godzi się, by sąsiedzi przechodzili czy przejeżdżali przez jego nieruchomość.

Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Jeśli jednak sąsiedzi nie dojdą do porozumienia, właścicielem nieruchomości izolowanej pozostaje sąd.

Teoretycznie możliwe jest też uzyskanie służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie, ale tylko wówczas, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Nie są trwałym urządzeniem koleiny pozostawione w gruncie czy zwykła polna droga.

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej się nie prze- dawnia. Jeśli np. są przesłanki pozwalające na jej wytyczenie, to właściciel źle położonej nieruchomości, który przez dziesięć lat od jej uzyskania (np. w drodze spadku) nie żądał ustanowienia drogi koniecznej, jeżdżąc dookoła, może zmienić zdanie i wystąpić z takim żądaniem.

Umowa lub orzeczenie sądu oraz wyrys z mapy ewidencyjnej, na którym ją oznaczono, będzie podstawą wpisu tej służebności do księgi wieczystej.

Nie jest warunkiem brak jakiegokolwiek dostępu do drogi publicznej czy zabudowań gospodarskich. Wystarczy brak dostępu „odpowiedniego” – w sensie prawnym i faktycznym. Można żądać drogi koniecznej, mimo że sąsiedzi pozwalają na przejazd przez ich grunt.

Nie musi też być tak, że nieruchomość nie ma żadnego dostępu do drogi publicznej. Żądanie ustanowienia drogi koniecznej będzie uzasadnione także wówczas, gdy istniejąca droga jest za wąska, bardzo okrężna, przebiega w trudnym terenie, można np. dojść nią piechotą, a nie da się dojechać traktorem.

Droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu do drogi publicznej czy zabudowań gospodarskich należących do izolowanej nieruchomości – możliwość dojścia, dojazdu, i przepędu zwierząt.

[srodtytul]Za wynagrodzeniem[/srodtytul]

Za ustanowienie drogi koniecznej właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się wynagrodzenie, choćby nawet jej ustanowienie nie pociągało za sobą dla niego żadnych uciążliwości, bo pokrywać się ma z drogą, z której on sam korzysta.

Wynagrodzenie ma odpowiadać wartości rynkowej służebności. Powinno być co do zasady jednorazowe, ale może też być np. miesięczne czy kwartalne. Może mieć formę pieniężną lub niepieniężną. Jeśli drogę konieczną ustanawia sąd, określa jednocześnie wynagrodzenie za tę służebność.

Kodeks cywilny nakazuje, by przeprowadzenie takiej drogi następowało z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma ona prowadzić.

Sposób ustalania szlaku powinien odpowiadać potrzebom nieruchomości władnącej i jak najmniej obciążać grunty, przez które ma przebiegać. Należy unikać takiego jego poprowadzenia, które czyniłoby go szczególnie uciążliwym dla właściciela nieruchomości obciążonej.