[b][i]W naszym budynku jest węzeł cieplny, z którego oprócz naszej wspólnoty zasilane są jeszcze dwie inne (dwa inne bloki). W aktach notarialnych każdy z mieszkańców naszej nieruchomości ma zapis mówiący o tym, że węzeł cieplny zasila w ogrzewanie oraz ciepłą wodę również sąsiadów. W ubiegłym roku zawarliśmy porozumienia z sąsiednimi Wspólnotami o rozdziale kosztów związanych z eksploatacją tego węzła (dotychczas ponosiliśmy te koszty samodzielnie). W tym zaś roku podjęliśmy uchwalę o nieodpłatnym przekazaniu węzła lokalnej spółce miejskiej odpowiedzialnej za dostarczanie wody, gdyż mieliśmy już dosyć ponoszenia kosztów eksploatacji i problemów, jakie się rodziły w przypadku awarii (każdorazowo do awarii musiał być wzywany serwis zewnętrzny, najczęściej funkcjonujący w dni powszednie, co skutkowało np. weekendem bez wody). Mam pytanie, czy nasza decyzja może w przyszłości być dla wspólnoty niekorzystna? Jeśli dojdzie do przekazania węzła spółce miejskiej, to jak w umowie rozwiązać problem pomieszczenia, w którym znajdują się przekazywane urządzenia? Czy w czynnościach związanych z przekazaniem mienia zobowiązani są brać udział wszyscy członkowie wspólnoty? Przybliżona wartość przekazywanych środków to około 60 tys. złotych.[/i][/b]
(nazwisko do wiadomości redakcji)
[b]Odpowiada Michał Czapliński, licencjonowany zarządca nieruchomości w Warszawie, współautor podręcznika „Księgowość i rozliczenia wspólnot mieszkaniowych”, www.pmgpartner.pl:[/b]
Zgodnie z art. 22 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późn. zm., dalej uwl) czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd wspólnoty samodzielnie. Prawo nie definiuje nigdzie, co to są czynności zwykłego zarządu, uwl definiuje jedynie katalog przykładowych czynności, które ten zarząd przekraczają (w art. 22 ust. 3). Przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu to takie, które nie są wymienione w art. 22 ust. 3 uwl, podejmowane są rutynowo, w sposób powtarzalny, nie zmieniają wzajemnych praw i obowiązków właścicieli lokali, a ich konsekwencje finansowe uwzględnione są w rocznym planie gospodarczym. Przekazanie węzła cieplnego – rozumianego jako zespół urządzeń służących dostarczaniu ciepła, bez pomieszczenia, w którym się one znajdują - na rzecz przedsiębiorstwa ciepłowniczego trudno uznać za czynność powtarzalną, więc choćby z tego powodu decyzja taka wymaga zgody większości właścicieli lokali w nieruchomości, podjętej w drodze uchwały. Zgodnie z art. 23 ust. 2 uwl uchwały zapadają co do zasady większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Nie ma więc potrzeby, aby w czynnościach związanych z przekazaniem węzła cieplnego brali udział wszyscy właściciele. Zrobi to zarząd, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu w uchwale przez wspólnotę. Pełnomocnictwo takie wymagane jest przez art. 22 ust. 2 uwl.
Ocena, czy decyzja o przekazaniu węzła cieplnego może być w przyszłości niekorzystna dla wspólnoty jest bardzo trudna. Z własnego doświadczenia mogę jedynie stwierdzić, że na ogół jest korzystna ze względu na problemy techniczne, koszty obsługi i konserwacji węzła. Zazwyczaj jest tak, że trudno jest znaleźć kompetentną firmę techniczną, która miałaby krótki czas reakcji i pracowała w dni wolne od pracy. Koszty pracy takich firm bywają wyższe niż wzrost opłat spowodowany zmianą taryfy. Trzeba też pamiętać, że węzeł cieplny wymaga modernizacji co 10-15 lat, co jest dodatkowym, znacznym obciążeniem finansowym wspólnoty, jeżeli pozostaje on jej własnością. Dodatkowym utrudnieniem jest rozliczanie kosztów utrzymania węzła z innymi wspólnotami, które często kwestionują zasadność i wysokość ponoszonych nakładów.
