[i]-E.L.[/i]
[b]Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości we Wrocławiu:[/b]
Brak zarządu we wspólnocie mieszkaniowej oznacza faktyczny brak zdolności do czynności prawnych, gdyż do ich podjęcia niezbędne jest oświadczenie woli złożone przez uprawnioną do reprezentacji podmiotu osobę lub organ. Brak prawnej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej uniemożliwia zatem jej funkcjonowanie. Należy szybko zmienić ten stan, gdyż niewątpliwie spowoduje piętrzące się kłopoty. Należy pamiętać, że członkiem zarządu, czy jednoosobowym zarządem nie musi być koniecznie ktoś z właścicieli lokali. Członkiem zarządu może być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub z poza ich grona (art. 20 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]). Zatem mogą powołać Państwo do zarządu osobę z zewnątrz, która odpłatnie zajmie się prowadzeniem spraw wspólnoty. Może to być także osoba z firmy zarządzającej, z którą mają Państwo podpisaną umowę o zarządzanie. Wówczas funkcję zarządu i administratora pełniłby jeden podmiot, ale prawo nie wyklucza takiego rozwiązania. Jest to forma bliska zarządowi powierzonemu na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis ten pozwala na powierzenie zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, która pełni jednocześnie funkcję zarządu i administratora. Rozwiązanie takie wspólnoty stosują w sytuacji, gdy właściciele nie mają ochoty samodzielnie prowadzić spraw wspólnoty. Państwa wspólnota również mogłaby przyjąć taki sposób zarządu, jednak wymagałoby to podpisania umowy o sposób zarządu przez wszystkich właścicieli lokali, a to może być trudne jak wynika z opisanej sytuacji (zakładam, że umowy takiej nigdy nie było, także w aktach notarialnych o wyodrębnieniu lokali nie było zapisu o sposobie zarządu, jeśli bowiem taka umowa była podpisana to można ją zmienić uchwałą wspólnoty, a więc większością głosów). Spotyka się także stanowisko, że zmiana sposobu zarządu z zarządu sprawowanego na podstawie art. 20 ust. 1 - czyli takiego, jak w Państwa wspólnocie - na zarząd sprawowany na podstawie art. 18 ust 1, czyli zarząd powierzony, może się odbyć na podstawie uchwały mimo, że wcześniej właściciele nie podpisali umowy o sposób zarządu.
Głosowanie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów jest rzeczywiście kompetencją zarządu (art. 23. ust. 1), jednak nic nie stoi na przeszkodzie, by w sytuacji braku zarządu, właściciele samodzielnie przeprowadzili głosowanie uchwały. Panuje przekonanie, potwierdzone przez orzecznictwo Sądu Najwyższego, że nadmierne sformalizowanie interpretacji przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłoby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności (z uzasadnienia uchwały SN sygn. akt IV CK 543/03).
Projekty uchwał może zatem przedłożyć do głosowania każdy z właścicieli. Podpisy większości właścicieli wystarczą do stwierdzenia prawomocności uchwały, a podpis pod uchwałą potwierdzający podjęcie uchwały może złożyć każdy z właścicieli lokali. Właściciele niezgadzający się z treścią uchwały mogą zaskarżyć uchwałę do sądu, gdyż każdy właściciel ma takie prawo. Jednak względy formalne raczej nie będą uznane przez sąd za podstawy uchylenia uchwały. Sąd Najwyższy przyjął, że podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. (IV CK 543/03). Gdy głosowanie przeprowadzono poprawnie to przeprowadzenie głosowania przez osoby formalnie nieuprawnione nie ma wpływu na treść podjętej uchwały.
Jeśli chodzi o głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów poprzez przesyłanie listów z oddanym głosem (podpisem pod uchwałą), w praktyce spotyka się często taką formę przeprowadzania głosowania, jednak procedurę głosowania przeprowadza Zarząd lub Zarządca, który bierze odpowiedzialność za prawidłową procedurę i za fakt podjęcia uchwały, który potwierdza podpisując uchwałę. Ustawa o własności lokali nie wskazuje dokładnie sposobu weryfikacji głosów oddanych przez właścicieli, dlatego przyjmuje się zasadę z [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], który stwierdza, że wola osoby dokonującej czynności prawnej (tu, głosowania) może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny (art. 60 kc). Zarząd lub zarządca w sytuacji kiedy poweźmie wątpliwość co do podpisu właściciela pod uchwałą, może oczywiście poprosić o potwierdzenie podpisu przez notariusza lub urzędnika administracji publicznej, jednak nie ma obowiązku prawnej weryfikacji podpisu w ten sposób. W sytuacji gdy głosowania nie przeprowadza Zarząd, osoba która podpisuje uchwałę bierze odpowiedzialność za stwierdzenie prawidłowości przeprowadzonego głosowania, natomiast nie oznacza to, że uchwała nie może być podjęta. Nadrzędna jest bowiem wola ogółu właścicieli lokali, i wyrażenie jej w sposób dostateczny wystarczy do skutecznego podjęcia uchwały.
