Przed negocjacjami sprawdź, ile działka kosztowała wcześniej

[b]Rz: Planując inwestycje w ziemię, należy wziąć pod uwagę…[/b]

Mike Musil: ... przede wszystkim lokalizację z potencjałem wzrostu wartości. Z mojego punktu widzenia najciekawsze są nieruchomości, które mają wady prawne, planistyczne i techniczne. Oczywiście zakup takiego gruntu za relatywnie niewielkie pieniądze zawsze wiąże się z ryzykiem. Porządkowanie spraw urzędowych może zająć od roku do trzech lat. W tym czasie powstaje metrowy stos dokumentacji. Chcąc znaleźć dobrego klienta na nieruchomość, trzeba zadbać o wszystkie możliwe zgody i zaświadczenia, czasami nawet łącznie z pozwoleniem na budowę.

[b]Czy mógłby pan podać przykład?[/b]

Najbardziej spektakularny był zakup upadającej drukarni w centrum Katowic. Musieliśmy zacząć od likwidacji nierentownego biznesu i zwolnienia reszty pracowników. Nastawialiśmy się początkowo na adaptację istniejących budynków na biura. Udało się uzyskać zgodę na budowę dodatkowych 15 tys. mkw. Tak przygotowaną nieruchomość sprzedaliśmy z zyskiem deweloperowi.

[b]Ten typ inwestycji wymaga dużej wiedzy o danym terenie i świetnej znajomości prawa.[/b]

Istotnie, to zadanie dla wyspecjalizowanych firm. Inwestorom prywatnym radziłbym zainteresować się gruntami, z którymi nie wiąże się żadne ryzyko. Jestem przekonany, że dziś jest najlepszy czas na takie decyzje. Ceny wywoławcze są relatywnie niskie. Zwykle można dodatkowo utargować około 25 proc. Najczęściej sprzedający i tak zarabia, bo w ciągu ostatnich czterech lat wiele nieruchomości podrożało o około 100 proc.

[b]Co jest barierą, której właściciel gruntu nie chce przekroczyć w negocjacjach?[/b]

Oczywiście cena zakupu. Łatwiej rezygnuje się z zysków, natomiast bardzo trudno pogodzić się ze stratą. Nawet kilkuprocentowy zysk pozwala pozytywnie myśleć o transakcji. W związku z tym zawsze staram się dowiedzieć, ile dany grunt kosztował przed kilku laty, w chwili poprzedniej transakcji. Jeżeli nieruchomość wyceniana dziś np. na 10 mln zł została odkupiona od poprzedniego właściciela za 3 mln zł, to właśnie ta kwota stanowi czasami minimum, do którego można się starać zbijać cenę. Zasada ta świetnie sprawdza się w czasach kryzysu, gdy sprzedających jest zdecydowanie więcej niż kupujących.

[b]Po zakupie ziemi zwykle zaczynają się zabiegi o uzyskanie stosownych dokumentów pozwalających na budowę.[/b]

Przyjazna gmina to najlepszy sojusznik inwestora. Duże i bogate gminy zachowują się zupełnie inaczej niż małe i biedne. Tym drugim bardziej zależy na pozyskaniu inwestycji, które w przyszłości przyniosą budżetowi dochody w postaci podatków. Ważne jest również zapewnienie nowych miejsc pracy. Czasem wystawienie dokumentu trwa trzy tygodnie zamiast ustawowych trzech miesięcy. To wielka zachęta i ułatwienie.

Trzy lata temu kupiliśmy 70 ha z przeznaczeniem na inwestycje przemysłowe 700 m od skrzyżowania autostrad A1 i A4. Sośnica będzie największym i najdroższym węzłem komunikacyjnym w Polsce. Same ślimaki mają łącznie 30 km długości. Nie podjęlibyśmy takiego wyzwania, gdyby nie wzorowa współpraca z samorządem Gierałtowic. Gmina nie tylko ułatwiła wszystkie formalności, ale też zainwestowała w kilometrową drogę łączącą planowany park przemysłowo-logistyczny z węzłem Sośnica.

[b]Wartość terenu związana jest z dostępnością mediów.[/b]

Jeśli ktoś planuje budowę zakładu produkcyjnego, musi sprawdzić, czy będzie się mógł podłączyć do kanalizacji ściekowej i deszczowej. Takich problemów nie mamy przy budowie domu jednorodzinnego. Zwykle nie ma kłopotów z doprowadzeniem energii elektrycznej i gazu. Na działce można też zbudować szambo.

[b]Działa pan na Śląsku. Jaka jest specyfika inwestowania w tej części Polski?[/b]

Znacznie dłużej niż Poznań lub Wrocław czekaliśmy na boom. Cztery lata temu poczuliśmy, że zaczyna się prosperity, ale potem szybko nadszedł kryzys. Na Śląsku ziemia jest relatywnie tania. Występują też bardzo duże różnice wynikające z adresu. Na przykład podobny grunt w Katowicach może kosztować dwa razy więcej niż w Chorzowie, choć obie działki dzieli zaledwie kilometr.

Kolejna sprawa to szkody górnicze. Opisuje się je kategoriami 0 – V. Zero oznacza brak zagrożeń, w przypadku piątki nie wolno niczego budować. Pozostałe oznaczenia sugerują, jak powinien być wzmocniony fundament. Na marginesie, związane z tym dodatkowe nakłady pokrywane są ze specjalnych funduszy Kompanii Węglowej. Szkoda, że zagraniczni inwestorzy podchodzą do szkód górniczych wyjątkowo dogmatycznie. Nawet poziomy 0 – 1 (nieistotne zagrożenia albo ich brak) zniechęcają do zakupu terenu. Dziś nie ma już idealnych działek. A szkody górnicze to jedyny problem, za którego rozwiązanie płaci ktoś inny.

[i]rozmawiał Piotr Cegłowski[/i]

Lokaty Inwestowanie Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

[b]Rz: Planując inwestycje w ziemię, należy wziąć pod uwagę…[/b]

Pozostało 88% artykułu