Gdy najemca zmienia albo ulepsza lokal

Ciąży na nim obowiązek używania ich w sposób określony w umowie. Te obowiązki dotyczą wszystkich najemców – zarówno lokali użytkowych, tj. przeznaczanych na sklepy, biura, warsztaty itp., jak i mieszkań. Tu jednak ograniczamy się do kwestii związanych z ulepszeniami i naprawami lokali użytkowych i do wynikających z tego rozliczeń – między wynajmującym a najemcą. Odnoszą się one zarówno do lokali użytkowych wynajmowanych od prywatnych właścicieli, jak i będących własnością gminy lub Skarbu Państwa.

Zasadą jest, że najemcy wolno założyć w wynajętym lokum oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia. Jest to wyliczenie przykładowe. Dlatego najemcy wolno założyć także np. Internet, centralne ogrzewanie, instalację wodociągową. Tego rodzaju ulepszenia są zakazane tylko wtedy, gdy sposób ich dokonania byłby sprzeczny z obowiązującymi przepisami albo zagrażał bezpieczeństwu nieruchomości. Dotyczy to również bezpieczeństwa innych najemców i osób trzecich.

Często konieczne jest do tego współdziałanie z właścicielem. W takich sytuacjach najemca może domagać się od niego współdziałania, ale musi mu zwrócić ewentualne koszty (art. 684 k.c.).

Jeśli właściciel zgody nie wyraża, najemca może wystąpić przeciwko niemu do sądu z żądaniem zobowiązania go do jej wyrażenia i do nieprzeszkadzania w założeniu danej instalacji. Gdy sąd uwzględni takie żądanie, jego werdykt zastępuje zgodę właściciela. Sąd będzie m.in. badał, czy odmowa nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, czyli godziwego postępowania.

Czym innym niż zgoda jest kwestia rozliczeń między wynajmującym a najemcą, związanych z dokonanymi ulepszeniami. Zasada zapisana w art. 676 k.c. jest taka, że jeśli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, z braku odmiennej umowy, może wedle swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatę sumy odpowiadającej wartości w chwili zwrotu, albo też żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ta zasada obowiązuje jednak, jeśli najemca i właściciel nie umówili się inaczej. Ale uwaga. Rozliczenie albo przywrócenie stanu poprzedniego następuje dopiero po zakończeniu najmu.

Oczywiście zwłaszcza w interesie najemcy leży, by po pierwsze uzyskać zgodę na dokonanie ulepszeń, a po drugie na piśmie ustalić zasady rozliczeń. Rozliczenie może polegać na tym, że najemca przez jakiś czas będzie płacił odpowiednio mniejszy czynsz. Oczywiście właściciel musi na to wyrazić zgodę. Najemcy nie wolno w żadnym razie dokonywać potrąceń samowolnie.

Wartość ulepszeń, jeśli dochodzi do rozliczenia po zakończeniu najmu, ustalana jest według ich wartości rynkowej, bez względu na to, czy były wykonane za zgodą czy bez zgody właściciela.

Inaczej przedstawia się kwestia zwrotu przez wynajmującego tzw. nakładów koniecznych, które co do zasady obciążają właściciela. Wynika to z zapisanej w art. 662 § 1 k.c. reguły, że wynajmujący obowiązany jest wydać najemcy przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Jeśli w trakcie najmu lokum wymaga prac doprowadzających je do takiego stanu, obciążają one właściciela. Jeśli właściciel, wezwany do tego, ich nie wykona, może to zrobić najemca na jego koszt (art. 663 k.c.). Dotyczy to także napraw obciążających właściciela. Oczywiście najemca może je wykonać także za jego zgodą. W obu sytuacjach nakłady poniesione przez najemcę na doprowadzenie np. wynajętego lokalu do odpowiedniego stanu są nakładami koniecznymi, które wynajmujący obowiązany jest mu zwrócić.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym. Obowiązuje przy tym domniemanie, że otrzymał ten przedmiot w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Nie odpowiada jednak za zwykłe zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Właściciel może natomiast domagać się od niego wyrównania szkód, czyli uszkodzeń i zniszczeń niebędących wynikiem zwykłego zużycia. Zabezpieczeniu takich m.in. roszczeń służy kaucja.

Jeśli najem wygasł, a najemca ociąga się ze zwrotem, musi zapłacić czynsz przypadający za okres, w którym nadal zajmował lokal, i wyrównać ewentualne szkody wyrządzone właścicielowi wskutek tego opóźnienia.

Moment zwrotu lokalu liczy się od dnia, w którym najemca wydał lokal po uprzednim zawiadomieniu właściciela o tej dacie. Jest to istotne, bo od tej daty zaczyna biec termin przedawnienia roszczeń właściciela wobec najemcy o naprawę szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia stanu lokum, a także roszczenie najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na lokal albo o zwrot nadpłaconego czynszu.