O czym musisz wiedzieć, gdy urzędnik zatrzyma budowę

[b]Rz: W jakich przypadkach nadzór budowlany ma prawo zatrzymać budowę?[/b]

[b]Marcin Jasiński:[/b] Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma obowiązek wstrzymać prowadzenie robót budowlanych, zgodnie z przepisami [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]ustawy z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane[/link] (pr. bud.) jeżeli są one wykonywane w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska (art. 50 ust. 1 pkt 2 pr. bud.) lub w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę bądź w przepisach prawa (art. 50 ust. 1 pkt 4 pr. bud.).

[b]Co oznacza wyrażenie „istotne odstąpienie”?[/b]

Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia istotnego odstąpienia od warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, które skutkują obowiązkiem po stronie inwestora uzyskania decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę. Dopuścił jednak, iż w czasie realizacji inwestycji mogą nastąpić odstępstwa niemające takiego charakteru, czyli nieistotne. W tym drugim przypadku inwestor będzie miał jedynie obowiązek zgłoszenia takiego faktu właściwemu organowi przy przystępowaniu do użytkowania obiektu budowlanego.

[b]Kiedy zmianę można uznać za istotne odstępstwo od ustaleń i warunków wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę?[/b]

To już ocenia organ administracyjny, który rozstrzyga o stopniu odstępstwa od postanowień decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzję podejmuje na zasadzie swobodnego uznania, które jednak powinno być szczegółowo umotywowane.

Jeśli chodzi o przypadki, które mogą być zakwalifikowane jako istotne odstępstwo, to – zgodnie z obowiązującym w tym zakresie orzecznictwem – należy do nich zaliczyć w szczególności:

– budowę obiektu o innych parametrach technicznych, niż to wynika z zatwierdzonego projektu budowlanego, w tym o większej liczbie kondygnacji oraz o innym przeznaczeniu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 listopada 2006 roku, II OSK 1296/05);

– odmienne od określonego w dokumentacji projektowej usytuowanie obiektu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z 9 października 2001 roku, II SA/Po 1341/2000);

– odstąpienie od warunków określonych w art. 36 pr. bud. (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 14 października 2004 roku, IV SA 1396/03).

[b]Jak formalnie urzędnik może zatrzymać budowę?[/b]

Wstrzymanie prowadzenia robót budowlanych następuje w drodze postanowienia. W tym akcie administracyjnym właściwy organ wskazuje przyczynę wstrzymania robót budowlanych oraz ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń. Ewentualnie nakłada obowiązek przedstawienia – w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia – inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz.

[b]Co może w takiej sytuacji zrobić inwestor?[/b]

W przypadku gdy zostało wydane postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, inwestor ma do wyboru albo zaskarżyć postanowienia, albo wstrzymać się z działaniem. Należy bowiem zauważyć, iż postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie dwóch miesięcy od dnia doręczenia, jeżeli w tym terminie powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie wyda decyzji nakazującej zaniechanie dalszych robót budowlanych, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. A utrata ważności tego postanowienia skutkuje brakiem zakazu prowadzenia robót. W takim wypadku inwestor będzie mógł kontynuować budowę bez potrzeby uzyskiwania jakiejkolwiek dodatkowej decyzji administracyjnej. Po upływie dwumiesięcznego terminu nie jest możliwe skuteczne wydanie jednej z decyzji, o których mowa w art. 50a pkt 2 albo w art. 51 ust. 1 pr. bud. Gdyby jednak taka decyzja została wydana z przekroczeniem tego terminu, inwestor będzie mógł ją zaskarżyć, podnosząc zarzut jej nieważności z powodu rażącego naruszenia prawa (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 25 kwietnia 2007 roku, VII SA/Wa 326/07).

[b]Jak zaskarżyć postanowienie o wstrzymaniu prac na budowie?[/b]

Poprzez złożenie zażalenia skierowanego do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Natomiast od postanowienia wydanego przez wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (na skutek rozpatrzenia zażalenia na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych) przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego (art. 3 § 2 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

[ramka][srodtytul]Warto wiedzieć[/srodtytul]

>> Powodem wstrzymania robót budowlanych – na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 2 i 4 pr. bud. – nie może być wadliwość decyzji o pozwoleniu na budowę, w szczególności sprzeczność z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki.

>> Należy pamiętać, że kwestie te pozostają w kompetencji organów architektoniczno-budowlanych odpowiedzialnych za wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 30 sierpnia 2005 r., VII SA/Wa 1524/04).[/ramka]

[ramka][srodtytul]Zanim wybudujesz za wysoko lub w innym miejscu[/srodtytul]

Przypadki, które mogą być zakwalifikowane jako istotne odstępstwo:

>> zmiana przeznaczenia obiektu – np. ze stajni na pieczarkarnię, w sytuacji gdy pociąga za sobą zmianę warunków zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu (wyrok WSA w Warszawie z 31 maja 2007 roku, VII SA/Wa 504/07);