Dlaczego w styczniu wzrosła cena metra

Średnia cena mieszkań sprzedanych w styczniu wyniosła 6 972 zł za m. kw. wobec 7026 zł miesiąc wcześniej. Tymczasem średnia cena mieszkań oferowanych w siedmiu głównych miastach Polski wyniosła 7818 zł za m. kw. i była o 104 zł wyższa niż miesiąc wcześniej. Najtrudniej pogodzić popyt z podażą we Wrocławiu i Gdańsku, najlepiej w Łodzi i Poznaniu - wynika z raportu o rynku nieruchomości w styczniu 2010 r., którzy przygotowały wspólnie dwie firmy doradcze: Gold Finance i redNet Consulting.

Średnia cena wszystkich mieszkań w ofercie zbliżała się w 2009 roku do średniej ceny mieszkań sprzedanych. Wynikało to zarówno z powolnego spadku średniej ceny wszystkich mieszkań, jak i stabilnego utrzymywania się średniej ceny tych mieszkań, które się sprzedawały. W styczniu 2010 r. to się zmieniło.

[srodtytul]Tanie wykupione, zostały te droższe [/srodtytul]

Średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie ukształtowała się w siedmiu głównych miastach Polski na poziomie 7 818 PLN za m. kw. i była o 1,3% wyższa niż w grudniu. Halina Kochalska, analityk Gold Finance i Marcin Gołębiowski z redNet Consulting wzrostu ceny metra upatrują m.in. w czynniku czysto statystycznym:

- Otóż w związku z tym, że na rynku nadal sprzedają się głównie najtańsze mieszkania (wybierane są tańsze inwestycje w ramach danej lokalizacji oraz najlepiej wycenione mieszkania w ramach danej inwestycji), w ofercie pozostały droższe lokale. Efekt? Średnią cenę kształtują droższe oferty - uważają analitycy.

Średnia cena mieszkań sprzedanych, która utrzymuje się od początku roku na praktycznie stałym poziomie, w styczniu wyniosła 6 972 PLN/mkw. Oznacza to spadek o około 0,8% w stosunku do poprzedniego miesiąca. Jest to bezpośredni efekt wyboru przez kupujących najbardziej atrakcyjnych, czyli najlepiej wycenionych (to nie zawsze oznacza: najtańszych) ofert. Z pewnością zaczynają tu mieć znaczenie nowe projekty, których wejście na rynek rozpoczęło się na większą skalę pod koniec ubiegłego roku.

- Z globalnego punktu widzenia są to głównie inwestycje z segmentów niższych: mieszkania tańsze, których cena - szczególnie na pierwszych etapach realizacji - jest dodatkowo obniżona - mówi Gołębiowski. - Należy podkreślić, że nie mamy jeszcze do czynienia z powrotem boomu inwestycyjnego, jednak oczywistą zmianą w porównaniu do pierwszego półrocza 2009 jest większa liczba nowych inwestycji mieszkaniowych.

[srodtytul]Wciąż można sporo wynegocjować [/srodtytul]

Nadal spora jest różnica pomiędzy średnią ceną oferty a ceną sprzedanych mieszkań. Na 7 głównych rynkach różnica ta dochodzi do 11%. Największe rozbieżności, bo powyżej 17%, występują w Gdańsku i Wrocławiu.

- Z podobną sytuacją mieliśmy już do czynienia w 2009 roku, gdy wymienione miasta przodowały pod tym względem - przypominają analitycy.

Pozostałe rynki wydają się być o wiele bardziej zrównoważone, z czego najbardziej wybija się Poznań (-5,7%) oraz Łódź (-6,2%). W tym ostatnim mieście różnica pomiędzy średnią ofertą a średnią ceną mieszkań sprzedanych zawsze była na stosunkowo niskim poziomie. Zdaniem analityków, wynika to głównie z płaskiej struktury tego rynku, skierowanej ewidentnie do niższych segmentów rynku. Takie dopasowanie oferty do potrzeb rynkowych, występuje paradoksalnie w Łodzi – na rynku uznawanym przez deweloperów za trudny. Można się z nim spotkać również w Poznaniu. Jest ono przymiotem rynków rozwiniętych i dobrze zbadanych, zarówno przez stronę popytu jak i podaży.

[srodtytul]Banki zaczęły pożyczać[/srodtytul]

Rynkowi nieruchomości coraz bardziej sprzyja rynek kredytowy. O roku 2010 mówi się już w kategoriach „po kryzysie”. Polska na często pokazywanych ostatnio mapach zabarwiona jest na optymistyczny, zielony kolor. Wraz z poprawą koniunktury zatrzymany zostanie spadek bezrobocia i pojawi się potencjał do wzrostu wynagrodzeń. Ponieważ rynkiem tym rządzi psychologia, a wszystko wskazuje na poprawę sytuacji, należy się spodziewać także poprawy na rynku mieszkaniowym. I choć nieprędko będzie to widoczne w faktycznym wzroście cen, z pewnością przejawi się w poprawie płynności rynku i dalszych procesach normalizacji.

[srodtytul]Euro lepsze, choć z rezerwą [/srodtytul]

Poprawa na rynku kredytowym w coraz większym stopniu przekłada się na uatrakcyjnienie oferty kredytów mieszkaniowych w walutach obcych, szczególnie w euro. Różnica w racie pomiędzy kredytem złotowym a coraz bardziej dostępnym kredytem w euro, przemawia do wyobraźni.

Jak wynika z obliczeń Gold Finance w styczniu dla kredytu na 280 tys. zł na 30 lat różnica ta przekraczała już 22 proc. Gdy w złotych trzeba było płacić 1874 zł miesięcznie, w euro było to 1420 zł. Przy 30-letnim kredycie na 350 tys. zł średnia rata w złotych wynosi 2387 zł, a w euro 1828 zł. Czyli o 23 proc. mniej.

Biorący kredyty w euro czy też w innych walutach obcych muszą się obecnie mieć wyjątkowo na baczności. Biorą sobie obecnie na barki nie tylko ryzyko walutowe, ale również ryzyko stóp procentowych. Wahaniom i wzrostom kursu walut będzie towarzyszyć również wzrost stóp procentowych, bo te znajdują się obecnie na historycznie niskich poziomach. Jeszcze pod koniec 2007 r. 3 miesięczny LIBOR dla euro przekraczał 4,7 proc., czyli był o 4 pkt proc. wyższy niż obecnie. Gdyby dziś do obecnych marż odsetkowych dla kredytu w euro (średnia dla 280 tys. zł na 80 proc. wartości nieruchomości to 3,43 proc.) dodać LIBOR (4,7 proc. plus 6 proc. spread), to rata naszego kredytu zamiast ok. 1450 zł (przy LIBORZE 0,7 proc.) wyniosłaby ok. 2200 zł. Pożyczający obecnie w walutach obcych nie mogą odwoływać się do pozytywnych przykładów osób spłacających już takie kredyty od kilku lat. W tym przypadku gwałtowny wzrost kursu walut niemal całkowicie niwelowany był przez spadek stóp procentowych. W sytuacji, gdy w Eurolandzie podstawowa stopa procentowa wynosi 1 pkt proc., a w Szwajcarii 0,25 proc. (jeszcze w drugiej połowie 2007 r. i niemal cały 2008 r. LIBOR 3M dla CHF wynosił ok. 2,75 proc.), biorący teraz kredyty na taką pomoc liczyć nie mogą.