[b]Rz: Jak doprowadzić do zmiany uciążliwego najemcy, jak nakłonić do tego resztę członków wspólnoty, przekonać jej zarząd?[/b]

[b]Wioletta Szymańska:[/b] Nieprzestrzeganie przez właściciela lokalu porządku domowego czy też łamanie w sposób rażący lub uporczywy zasad stosunków sąsiedzkich daje podstawę do podjęcia przez innych mieszkańców odpowiednich kroków prawnych.

Warto wskazać, iż na równi z niesubordynowanym właścicielem traktowane są zachowania osób korzystających z lokalu na podstawie na przykład umowy najmu, użyczenia czy też grzecznościowo. 

Jeśli zatem członkowie wspólnoty mają do czynienia z uciążliwym najemcą, a polubowne działania nie przynoszą pożądanego efektu, wówczas możliwe jest zwrócenie się do właściciela lokalu o wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. W sytuacji, gdy najemca pomimo wypowiedzenia umowy nadal zajmuje lokal, właściciel może skorzystać z przysługującego mu uprawnienia do wystąpienia do sądu z powództwem o opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Może się jednak zdarzyć, iż właściciel lokalu nie podejmie żadnych kroków w celu rozwiązania stosunku najmu tudzież przywrócenia w inny sposób należytego porządku, wówczas ostatecznym środkiem, po jaki może sięgnąć tym razem ogół mieszkańców, będzie przymusowa sprzedaż lokalu w trybie art. 16 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=E05EF5AF7086942FEA018822BC532338?id=128489]ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali[/link] (tzw. WłLokU).

 

[b]Kto może o tym zdecydować?[/b]

Legitymację do wytoczenia takiego powództwa posiada wspólnota mieszkaniowa, nie zaś jej poszczególni członkowie, a zatem pozew w imieniu wspólnoty wniesie jej zarząd. Powództwo o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Dlatego dla swojej skuteczności wymaga podjęcia przez członków wspólnoty uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa. Warto pamiętać, że uchwała ta winna być podjęta – co do zasady – większością głosów, liczoną według wielkości udziałów na zebraniu wspólnoty lub w drodze tzw. obiegu. 

W sytuacji, gdy sąd rozstrzygający sprawę podzieli stanowisko wspólnoty i orzeknie o przymusowej sprzedaży lokalu oraz jego opróżnieniu, właścicielowi tudzież najemcy nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

 

[b]O jak wysokich zobowiązaniach finansowych zarząd wspólnoty może decydować samodzielnie, a kiedy musi mieć zgodę członków wspólnoty?[/b]

Zarząd wspólnoty przy podejmowaniu samodzielnych decyzji mieszczących się w ramach zwykłego zarządu nie jest co do zasady ograniczony wysokością zobowiązania. Nie ma jednak przeszkód, by właściciele lokali w uchwale ograniczyli uprawnienia zarządu w samodzielnym podejmowaniu decyzji do zaciągania zobowiązań ponad określoną kwotę.

Warto wiedzieć, że jeżeli ograniczenie to zostanie ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, wówczas będzie miało znaczenie przy ocenie skuteczności zaciąganych przez zarząd wspólnoty zobowiązań.

 

[b]Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zdecydować bez pytania o zgodę jej członków o wynajęciu pomieszczeń w jej budynku np. na sklep?[/b]

Sama czynność prawna zawarcia umowy najmu z konkretnym najemcą mieści się w kategorii czynności zwykłego zarządu i dla swojej skuteczności nie wymaga zgody członków wspólnoty. Należy mieć jednak na względzie, iż aby zarząd mógł w ogóle zawierać umowy najmu z osobami trzecimi, musi zostać podjęta uprzednio uchwała przez członków wspólnoty o przeznaczeniu pomieszczeń w częściach wspólnych nieruchomości pod wynajem.

 

[b]Co zrobić, gdy wspólnota w głosowaniu podjęła decyzję, że pożyczy z banku pieniądze na remont dachu, ale kilka osób nie chce podjąć takiego zobowiązania. Jakie kroki mogą powziąć?[/b]

Członkowie wspólnot mieszkaniowych coraz częściej zamiast gromadzenia środków finansowych na cele remontowe wybierają wariant zadłużenia w banku. Ta czynność prawna przekracza zakres zwykłego zarządu, a zatem dla jej skutecznego dokonania wymagana jest uchwała właścicieli lokali podjęta na zasadach określonych powyżej oraz stosowne pełnomocnictwo.

W sytuacji, gdyby niemożliwe było uzyskanie wymaganej większości głosów, zarząd (lub zarządca) wspólnoty – w myśl art. 24 WłLokU – może wystąpić do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy w trybie postępowania nieprocesowego.

Należy pamiętać, że niewyrażenie zgody na zaciągnięcie kredytu przez jednego czy też kilku członków wspólnoty nie może wstrzymywać, a tym bardziej unicestwiać niezbędnych inwestycji związanych z prawidłowym utrzymaniem części wspólnych nieruchomości.

Sąd, wydając postanowienie, przede wszystkim ma na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

W przypadku małych wspólnot lokalowych właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą również żądać rozstrzygnięcia powyższej kwestii przez sąd w sytuacji braku jednomyślności.

 

[b]Co jeśli jednak zobowiązanie kredytowe jest niekorzystne dla niektórych członków wspólnoty?[/b]

Uchwała, która została podjęta zgodnie z wymaganą większością, wiąże ogół właścicieli, w tym również właścicieli przegłosowanych. Niemniej jednak ci, którzy uznają podjętą uchwałę za niezgodną z przepisami prawa, umową właścicieli, bądź z zasadami zarządzania nieruchomością wspólną czy też stwierdzą, że narusza ich interesy, mają możliwość zaskarżenia jej w drodze powództwa do sądu.

 

[b]Jak to zrobić formalnie?[/b]

Właściciel w uprawnieniu do wytoczenia powyższego powództwa kierowanego przeciwko wspólnocie ograniczony jest sześciotygodniowym terminem, liczonym – bez względu na uchybienia w związku ze zwołaniem zebrania – od dnia podjęcia uchwały lub też od dnia powiadomienia o treści uchwały w przypadku indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

Co znamienne, samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Sąd jednak na wniosek skarżącego może udzielić zabezpieczenia polegającego na wstrzymaniu wykonania uchwały, o ile skarżący uprawdopodobni, że brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub osiągnięcie celu postępowania. Ostatecznie zatem, w sytuacji gdy właściciel nie zaskarży uchwały w powyższym terminie lub też sąd nie podzieli argumentacji odwołującego się właściciela, uchwała podjęta przez większość ma moc wiążącą dla wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.

[ramka]WARTO WIEDZIEĆ

[srodtytul]O czym zdecyduje sam zarząd wspólnoty, a na co musi mieć zgodę[/srodtytul]

- Zarząd wspólnoty może podejmować samodzielnie wszelkie czynności związane z bieżącym utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości wspólnej.

- Zgody nie potrzebuje np. na podejmowanie decyzji związanych z:

– utrzymaniem czystości w częściach wspólnych (odśnieżanie chodników, utrzymanie zieleni, nawadnianie itp.),

– dokonywaniem drobnych remontów i napraw w nieruchomości wspólnej (konserwacja domofonów, drzwi wejściowych, bram wjazdowych itp.),

– zawieraniem umów zapewniających dostawę gazu, wody, energii elektrycznej, wywozu nieczystości,

– pobieraniem od właścicieli lokali należnych opłat związanych z udziałem w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

- Jeśli chodzi o czynności przekraczające zwykły zarząd, ich realizacja musi być poprzedzona uchwałą (wyrażającą zgodę na dokonanie czynności i udzielającą zarządowi pełnomocnictwa), podjętą – co do zasady – większością głosów liczoną według wielkości udziałów na zebraniu lub w drodze tzw. obiegu (chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos).

- Jakie zatem czynności wymagają zgody wspólnoty? Art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd.

- Zwykły zarząd przekracza np.:

– ustalenie wynagrodzenia zarządu,

– przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

– zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

– udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę,

– dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

– nabycie nieruchomości,

– wytoczenie powództwa o przymusową sprzedaż lokalu.

- Warto dodać, iż w orzecznictwie za czynność przekraczającą zwykły zarząd uznano np. zlikwidowanie okien na jednej ścianie nieruchomości i wybicie otworów okiennych na ścianie drugiej, dokonanie zmian konstrukcyjnych w instalacji grzewczej (odłączenie swojego lokalu od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i zastosowaniu innego rodzaju ogrzewania).

- W przypadku małej wspólnoty (czyli liczącej do siedmiu lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych), w której nie wprowadzono zarządzania umownego, zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Podjęcie przez właścicieli lokali czynności zwykłego zarządu wymienionych powyżej wymaga uzyskania zgody większości członków wspólnoty. Natomiast do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd konieczna jest jednomyślność.

[i]Źródło: Kancelaria Adwokacka

W. Szymańska, E. Rejmak, M. Skrzypkowska[/i][/ramka]

[srodtytul]Za tydzień: [i]Czy kredyt zaciągnięty przez wspólnotę obciąża też twoje mieszkanie[/i][/srodtytul]