Niechciany garaż za płotem

Mieszkaniec jednej ze śląskich wsi z przerażeniem obserwuje, jak tuż za jego płotem wyrastają garaże straży pożarnej.

– To nic przyjemnego, ale nie jestem pieniaczem i zaakceptowałbym takie sąsiedztwo, gdyby nie to, że ta budowa ewidentnie narusza przepisy – opowiada nasz czytelnik. – Dlatego złożyłem skargę do samorządowego kolegium odwoławczego na decyzję lokalizacji inwestycji celu publicznego, jaką wydano w sprawie tych garaży, i wygrałem – mówi. – Wspomniana decyzja została uchylona przez kolegium, a orzeczenie jest już prawomocne. Tymczasem straż dalej buduje garaże. Jak to możliwe, skoro decyzja, na podstawie której wydano pozwolenie budowlane, jest nieważna? Przecież to ewidentne łamanie prawa – denerwuje się.

Takich przykładów jest znacznie więcej.

– Niestety, zdarza się, że dochodzi do naruszenia przepisów w trakcie wydawania decyzji o warunkach zabudowy lub lokalizacji inwestycji celu publicznego (dalej: decyzji lokalizacyjnych), co rzutuje następnie na ważność pozwolenia na budowę – mówi adwokat Rafał Dębowski.

[srodtytul]Budowa widmo[/srodtytul]

Powody uchylania decyzji lokalizacyjnych są różne.

– Okazuje się np., że działka, na której jest realizowana inwestycja, nie ma dostępu do drogi publicznej albo go ma, ale ograniczony. Inny powód – wyjaśnia mec. Dębowski – to zastosowanie przez architekta lub urbanistę złych danych do ustalenia obszaru analizowanego. Taki obszar wytycza się wokół działki, na której ma być realizowana inwestycja, po to m.in., by ustalić, czy jest w pobliżu podobna zabudowa. Nie można bowiem np. postawić wysokiego bloku wśród domków itp. Częstym powodem uchylania decyzji lokalizacyjnych jest także pominięcie sąsiada jako strony w postępowaniu o jej wydanie lub niedoręczenie mu zawiadomienia.

Efekt tego jest taki – dodaje mec. Dębowski – że dochodzi do wstrzymania inwestycji, a za płotem zaczyna straszyć niedokończony budynek. [b]Często jednak zainteresowani robią wszystko, by inwestycja była już tak zaawansowana, aby mieć szansę na jej zalegalizowanie. [/b]

Co ma więc zrobić osoba, która doprowadziła do uchylenia decyzji lokalizacyjnej będącej podstawą do wydania pozwolenia na budowę?

[srodtytul]Bez wniosku ani rusz[/srodtytul]

– Przede wszystkim powiadomić o tym organ administracji architektonicznej, który wydał pozwolenie na budowę, czyli najczęściej starostę – mówi Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnica Budowlana. Ma również prawo złożyć w tej sprawie wniosek (musi dochować jednak miesięcznego terminu).

Starosta ma obowiązek wznowić postępowanie administracyjne w sprawie pozwolenia na budowę (z urzędu lub na wniosek). Nie oznacza to jednak automatycznego wstrzymania budowy. Będzie ona prowadzona do czasu uprawomocnienia się decyzji uchylającej pozwolenie na budowę bądź postanowienia o wstrzymaniu wykonania decyzji.

Po wydaniu postanowienia o wznowieniu postępowania osoba, która doprowadziła do uchylenia decyzji lokalizacyjnej, może złożyć wniosek do starosty o wstrzymanie budowy.

– Kodeks postępowania administracyjnego przewiduje możliwość wstrzymania budowy, ale rzadko do tego dochodzi. Urzędnicy obawiają się bowiem roszczeń odszkodowawczych ze strony inwestora z tytułu niezasadnego i przedwczesnego wstrzymania – wyjaśnia Mariola Berdysz.

[srodtytul]Pod lupą starosty [/srodtytul]

W trakcie tego postępowania starosta ponownie ocenia stan sprawy, a następnie albo wydaje decyzję odmawiającą uchylenia pozwolenia na budowę, albo uchyla pozwolenie na budowę. Nie oznacza to jednak, że w tym drugim przypadku inwestycję trzeba będzie rozebrać. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł ją legalizować w trybie art. 51 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=278137A89936B1B224B74DB96796F4D2?id=183262]prawa budowlanego[/link]. Inwestor nie będzie musiał zapłacić wysokiej opłaty legalizacyjnej, ponieważ budował na podstawie pozwolenia.

Trzeba także pamiętać, że postępowanie legalizacyjne prowadzone na podstawie art. 51 może się zakończyć rozbiórką, np. jeśli inwestor nie wykona w terminie obowiązków nałożonych przez nadzór budowlany i nie doprowadzi obiektu do stanu zgodnego z przepisami albo budowa jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli jednak inwestor poniesie szkodę z tytułu nieprawidłowego wydania decyzji, będzie mógł dochodzić odszkodowania. Ma na to trzy lata.