Inspektor wstrzymuje roboty budowlane

Prawo budowlane

nie definiuje pojęcia samowoli budowlanej.

Powszechnie przyjmuje się, że dochodzi do niej, gdy buduje się budynek (lub inny obiekt budowlany, jego część) bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia albo gdy starosta sprzeciwił się zamiarowi budowy objętej obowiązkiem zgłoszenia. Samowola może dotyczyć również różnego typu robót budowlanych. O takich naruszeniach prawa mówi art. 50 i 51 prawa budowlanego.

Jakie naruszenia

Do samowoli może więc dochodzić, gdy (art. 50):

- wykonuje się roboty budowlane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź przepisach, np. doszło do zmiany usytuowania budynku w stosunku do granic działki lub innych obiektów albo inwestor podwyższył obiekt, poszerzył lub zmniejszył szerokości bądź długości obiektu, wprowadził zmiany w obiekcie wymagające np. ponownego zaopiniowania rozwiązań przez rzeczoznawcę przeciwpożarowego,

- wykonuje się roboty budowlane (wymagające pozwolenia albo zgłoszenia), które nie są budową, a są: przebudową, montażem, remontem lub rozbiórką obiektu budowlanego, np. przebudowa poddasza bez pozwolenia na budowę, wykonanie remontu bez zgłoszenia, wykonanie remontu obiektu wpisanego do rejestru zabytków bez pozwolenia na budowę czy utwardzenie działki budowlanej kostką bez wymaganego zgodnie z prawem zgłoszenia,

- prowadzone roboty mogą spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, np. inwestor nie ustanowił kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego, a taki obowiązek był przewidziany w pozwoleniu na budowę,

- wykonuje się roboty budowlane na podstawie zgłoszenia, ale z jego naruszeniem, np. istotne odstąpienie od zakresu robót określonych w zgłoszeniu albo w sposób niezgodny z przepisami.

Uwaga! Jeżeli istnieje zagrożenie zdrowia i życia, to nadzór może wstrzymać roboty, także gdy dysponuje się ostatecznym pozwoleniem na budowę.

Wstrzymanie robót

Gdy dochodzi do wymienionych wyżej sytuacji, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o  wstrzymaniu robót budowlanych. Musi w nim określić przyczynę wstrzymania robót, ale nie tylko. Ustala także wymagania co do niezbędnych zabezpieczeń dotyczących budowy. Powinny być one dokładnie sprecyzowane, a inwestor powinien je wykonać ściśle według zaleceń zawartych w postanowieniu.

Nadzór budowlany przed  wydaniem postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych powinien stwierdzić, czy faktycznie roboty te są wykonywane w sposób niezgodny z przepisami (nie może dotyczyć przypadków dowolnego naruszenia przepisów).

Wydaje się, że wstrzymanie robót budowlanych z powodu np. niewłaściwego stanu tablicy budowy, jej usytuowania czy też wielkości liter na tablicy powinno być uznane za nieuprawnione (choć takie przypadki sporadycznie mają miejsce), ale prowadzenie robót budowlanych bez ustanowienia kierownika budowy będzie wystarczającą przesłanką zastosowania tego przepisu.

Inwentaryzacja, ocena lub ekspertyza

Inspektor może też nałożyć na inwestora obowiązek przedstawienia w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Ważne jest, aby w takich wypadkach powiatowy inspektor dokonał odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy i ustalił stan robót budowlanych w chwili wstrzymania.

Na postanowienie służy zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a jeżeli to on je wydał, to do głównego inspektora nadzoru budowlanego. Decyzję wydaną przez inspektora inwestor może zaskarżyć do sądu administracyjnego. Toczące się postępowanie zażaleniowe pozostaje bez wpływu na ograniczoną terminowo ważność tego postanowienia. Zgodnie z art. 50 ust. 4 postanowienie traci ważność po upływie dwóch miesięcy od dnia doręczenia. Chyba że w tym czasie zostanie wydana decyzja.

Często też dochodzi do sytuacji, kiedy nadzór ma problem z określeniem czynności lub robót budowlanych do wykonania. Przepisy pozwalają mu bowiem zalegalizować roboty budowlane, tylko gdy wyda decyzję, w której nakaże je wykonać. Powstaje jednak pytanie, co w sytuacji gdy wykonanie prac nie jest możliwe? Tak jest np. w wypadku remontu, który został już wykonany. Wówczas nadzór żąda m.in. dostarczenia np. dowodów, że użyto wyrobów, które dopuszczono do obrotu (zgodnie z art. 10 prawa budowlanego z 1994 r.), i że zastosowano odpowiednie parametry techniczne.

Takiego działania nie można uznać za zgodne z prawem. Zdarzają się przypadki, gdzie jedyną formą legalizacji jest umorzenie postępowania. Dotyczyć to może właśnie remontów, w sytuacji gdy jedyną niezgodnością z prawem jest fakt niedokonania zgłoszenia przed rozpoczęciem remontu.

Przykład

Marian Zas kupił lokal użytkowy, w którym zaczął przeprowadzać kapitalny remont (zgłosił go do starostwa). Rozpoczął wymieniać m.in. wszystkie instalacje. Inni właściciele zaczęli mieć kłopoty z wentylacją w swoich lokalach. Powstał konflikt.

Właściciel mieszkania twierdził, że wszystko z wentylacją jest w porządku. Jego sąsiedzi, że tak nie jest. Zawiadomili więc powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który stwierdził, że faktycznie wentylacja jest nieprawidłowa. Wydał więc postanowienie wstrzymujące prace remontowe i dał wytyczne, jak dokonać zmian, by wszystko było prawidłowe.

Zakres wykonanych robót wskazywał, że doszło do przebudowy, a starosta przyjął zgłoszenie i nie wniósł sprzeciwu mimo wymogu pozwolenia na budowę na wykonanie takich robót.

Uwaga! Nadzór może wstrzymać roboty i wydać tego typu postanowienie, nawet gdy inwestor ma ostateczne pozwolenie na budowę lub realizuje je na podstawie skutecznego zgłoszenia. Kontroluje wówczas zgodność wykonywania robót zarówno z zatwierdzonym projektem budowlanym, jak również warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę czy w zgłoszeniu.

Dalszy plan działania

Postanowienie o wstrzymaniu robót jest ważne tylko przez dwa miesiące. W tym czasie inspektor musi zadecydować, co będzie dalej.

Na podstawie art. 51 prawa budowlanego nadzór może wydać różne decyzje prowadzące do zakończenia postępowania naprawczego:

- jeżeli uzna, że doszło do niezgodności z przepisami, której nie da się usunąć, nakazuje zaniechanie dalszych robót lub wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części, np. dobudowanego tarasu, który jest zbyt blisko granicy z sąsiednią działką budowlaną (minimalna odległość to 1,5 m),

- może nałożyć obowiązek wykonania określonych robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania,

- w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniający zmiany wynikające z  dotychczas wykonanych robót budowlanych i w razie potrzeby wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem (szczegóły dotyczące odstępstw i odstąpień można znaleźć w następnym rozdziale).

Może być i tak, że nadzór budowlany odstąpi od wydania decyzji, a tym samym uzna, że nie ma podstaw do kontynuowania postępowania. Oznacza to, że doszedł do wniosku, że samowola (tylko w tym przedmiocie) nie miała miejsca. Jeżeli doszłoby do wydania decyzji po  upływie ważności postanowienia o wstrzymaniu robót (czyli po dwóch miesiącach), wówczas będzie ona nieważna (rażąco narusza prawo, art. 156 § 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego).

Uwaga! Opłaty legalizacyjne dotyczą nielegalnej budowy, w  wypadku nielegalnych robót budowlanych – już nie. Nie trzeba więc np. przy legalizacji remontu płacić opłaty legalizacyjnej.

Art. 50a ustawy zobowiązuje nadzór budowlany do nakazania rozbiórki robót wykonanych, mimo że nadzór nakazał ich wstrzymanie, np. części obiektu wybudowanej po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, bez względu na to czy roboty te można by zalegalizować.

Jakie znaczenie prawne mają pojęcia

roboty budowlane

– to budowa a także inne prace budowlane polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;