Sonda: Jak zmieni się rynek nieruchomości

Chodzi o ustawę z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którą w ubiegłym tygodniu podpisał prezydent.

Klienci nie stracą już pieniędzy

Paweł Kuglarz, kancelaria prawna Beiten Burkhardt P. Daszkowski

- Gdy w życie wejdzie nowe prawo, sytuacja kupującego mieszkanie ulegnie zasadniczej zmianie. Dotychczas klient otrzymywał materiał w gruncie reklamowy i nie wiążący dewelopera. Teraz przed zawarciem umowy deweloper jest zobowiązany do dostarczenia prospektu informacyjnego wszystkim zainteresowanym.

Nowe przepisy w załączniku do ustawy szczegółowo opisują wymagania, jakie prospekt ma spełniać. Dlatego ochrona klienta firmy deweloperskiej rozpocznie się już na etapie poprzedzającym zawarcie umowy. W prospekcie bowiem znajdą się m.in. informacje o deweloperze, sprawozdanie finansowe za ostatni rok, a także informacje o samym przedsięwzięciu budowlanym: lokalizacji budynku, położeniu i układzie mieszkań, standardzie wykończenia, harmonogramie prac i planie finansowania przedsięwzięcia.

Umowa deweloperska będzie zawierana w formie aktu notarialnego. Ustawa szczegółowo określa, co powinno być zawarte w umowie, m.in. termin rozpoczęcia i zakończenia prac, numer pozwolenia budowlanego, powierzchnie, układ pomieszczeń i standard prac wykończeniowych, warunki odstąpienia od umowy.

Jeżeli zabraknie jednego z tych elementów, to klient będzie mógł od takiej umowy odstąpić. Gdyby natomiast postanowienia umowy były dla nabywcy mniej korzystne niż ustawa, to umowa w tej części będzie nieważna, a stosować się będzie przepisy ustawy.

Np.: gdyby wysokość odsetek, które ma zapłacić klient byłaby wyższa niż wysokość kar umownych, którym podlegałby deweloper, to taki przepis umowy byłby nieważny i wysokość odsetek od klienta zostałaby zredukowana do poziomu kar od dewelopera.

Prawdziwą rewolucją jest prawo klienta do odstąpienia, jeżeli informacje w prospekcie informacyjnym będą niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu zawarcia umowy.

Nowa ustawa zawiera zarówno przepisy odnoszące się do środków ochrony nabywcy, jak i do konstrukcji umowy zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą. Zakłada, że deweloper zapewnia, w związku ze swoim przedsięwzięciem, przynajmniej jeden z następujących środków ochrony nabywcy: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancje bankową lub ubezpieczeniową lub sam otwarty rachunek powierniczy.

Deweloper będzie zobowiązany jest do zawarcia umowy rachunku powierniczego z bankiem w przypadku każdej inwestycji deweloperskiej. Umowa taka nie może zostać rozwiązana w czasie trwania przedsięwzięcia.

Deweloper może użyć środków zgromadzonych na tym rachunku jedynie na konkretne przedsięwzięcie. Bank będzie uprawniony do wypłaty środków zgromadzonych na rachunku powierniczym zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia. Zgodnie z ustawą, harmonogram taki zawierać będzie co najmniej cztery etapy, a których poszczególny koszt  nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. wartości przedsięwzięcia. To pozwoli na unikniecie sytuacji, w której deweloper otrzymałby już w pierwszym etapie 90 proc. środków.

Przed wypłatą bank skontroluje, czy dany etap inwestycji, np. stan surowy zamknięty, został osiągnięty. W przypadku odstąpienia od umowy bank jest zobowiązany do wypłaty nabywcy jego środków.

Pieniądze zatem nie przepadną klientowi, gdyż będą albo na rachunku, albo w inwestycji. Ustawa zatem chroni przed nieuczciwymi deweloperami. Gdyby jednak deweloper popełnił błąd w kalkulacji, źle zaplanował poszczególne etapy i zabrakło środków w trakcie inwestycji i w konsekwencji upadł, to wówczas chronią nabywcę przepisy upadłościowe. Klient z jednej strony otrzyma z powrotem środki pozostałe jeszcze na rachunku powierniczym, a z drugiej stanie sie współwłaścicielem nieruchomości i znajdującej się na nim inwestycji. Bedzie tez współdecydował, czy syndyk ma inwestycje dokończyć, czy sprzedać.

Najpoważniejsze zagrożenie wynika z przepisów przejściowych. Zgodnie bowiem z nimi nie będzie obowiązku proponowania klientom zabezpieczeń w formie rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem ustawy w życie. Parlamentarzyści  uwag zdefiniowali bowiem rozpoczęcie sprzedaży jako podanie do wiadomości publicznej informacji na temat rozpoczęcia oferowania mieszkań.

Oznaczać to może, że deweloperzy podejmą działania w celu  ucieczki spod rygorów ustawy. Byłoby to jednak w moim przekonaniu naduzycie prawa i mam nadzieję, że Polski Związek Firm Deweloperskich będzie reagował na takie praktyki.

Na nowym prawie skorzystają banki

Wojciech Okoński, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

- Podczas trwającego przez najbliższe pół roku vacatio legis, banki we współpracy z deweloperami powinny przygotować system obejmujący prowadzenie rachunków powierniczych.

Jako organizacja branżowa w listopadzie planujemy zorganizować warsztaty skierowane do prawników, przedstawicieli banków oraz deweloperów, aby wypracować korzystny dla wszystkich stron system prowadzenia rachunków powierniczych.

Otwarty rachunek powierniczy będzie obowiązywał w stosunku do wszystkich inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 10 kwietnia 2012 r. Wszystkie pozostałe klauzule, które nakłada ustawa (m. in. zawieranie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, obowiązek przedstawienia przez dewelopera prospektu informacyjnego, etc.) będą dotyczyły nowo rozpoczynanych inwestycji, powstających na terenach zakupionych po 10 kwietnia 2012 roku.

Czy rachunki powiernicze zmienią rynek nowych mieszkań? Trudno jest w tej chwili odpowiedzieć na to pytanie. Jeżeli banki będą żądały od deweloperów wysokich, nierealnych opłat za prowadzenie otwartych rachunków powierniczych, z pewnością spowoduje to wzrost kosztów inwestycyjnych, a co za tym idzie – wzrost cen mieszkań.

Więksi deweloperzy, korzystający z finansowania bankowego, już prowadzą rachunki przypominające swoją konstrukcją rachunki powiernicze. Zgromadzone na nich środki zwalniane są dopiero, gdy ukończony zostaje określony etap budowy.

W trudniejszej sytuacji mogą znaleźć się mniejsze firmy deweloperskie, jeśli banki zmienią sposób oceny ryzyka w związku z wprowadzeniem otwartych rachunków powierniczych. Podsumowując,  można pokusić się o stwierdzenie, że  na  nowym prawie tak czy inaczej, oprócz klientów, skorzystają banki.

Nie straszyć klientów

Przemysław Barbrich, dyrektor w Związku Banków Polskich

- Ustawa chroniąca nabywców mieszkań powstała, ponieważ wiele razy zdarzyło się, że marzenia o własnym mieszkaniu, łącznie z oszczędnościami życia, były grzebane na skutek nieodpowiedzialnej działalności firm działających na rynku nieruchomości, nie tylko deweloperów. Szczególnie, gdy pojawiały się podmioty niekoniecznie znające się na budowaniu mieszkań.

Nowe prawo  spowoduje wzrost  transparentności i wiarygodności na rynku nieruchomości. My bankowcy nie mamy nic do ukrycia i tego oczekujemy od podmiotów współpracujących z bankami .