Kiedy można zostać wywłaszczonym

Budowa drogi, przedszkola czy szkoły – to zadania publiczne, na które może zostać przejęta nieruchomość. Ale nie każdy może doprowadzić do wywłaszczenia.

Prawo do tego ma samorząd terytorialny lub Skarb Państwa a samo wywłaszczenie może być dokonane wyłącznie na cele publiczne. Ich listę zawiera art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jakie etapy

• Rokowania

• Postępowanie wywłaszczeniowe

• Rozprawa administracyjna

• Wydanie decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu

• Wywłaszczenie, czyli pozbawienie nieruchomości.

Na jakie cele publiczne

• wydzielenie gruntów pod drogi publiczne,  budowe i utrzymanie przewodów i urządzeń służących do przesyłu pary, płynów, gazów i energii elektrycznej,

• budowę i utrzymanie szkół publicznych, przedszkoli, szpitali,

• wydzielenie gruntów pod linie kolejowe, lotniska,

• opiekę nad nieruchomościami, które są zabytkami.

Ponadto wywłaszczony musi otrzymać odszkodowanie (art. 21 konstytucji).

Mogą być uproszczenia

Prawo przewiduje dwie drogi wywłaszczania z nieruchomości, a mianowicie: zwykłą i uproszczoną. Ta ostatnia wynika z licznych specustaw. Ich rolą jest przyśpieszenie załatwiania formalności w przypadku realizacji inwestycji ważnych z punktu widzenia państwa lub lokalnej społeczności.

Do specustaw należy m.in.: specustawa drogowa dotycząca budowy autostrad, dróg krajowych i lokalnych, a także ustawy określające realizację inwestycji gazowych, kolejowych, na EURO 2012.

Zasada jest taka, że jeżeli w przypadku danej inwestycji nie ma szczególnych przepisów stosuje się tryb wywłaszczeniowy z ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa). Jest on niewątpliwie korzystniejszy dla wywłaszczanego.

Najpierw rokowania

Przed rozpoczęciem właściwego postępowania wywłaszczeniowego zawsze odbywają się rokowania (art. 114 ustawy). Oznaczają one po prostu negocjacje. Prowadzi je z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) starosta. W przypadku gdy wywłaszczenie ma nastąpić z nieruchomości na rzecz samorządu to negocjacjami zajmuje się: wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa.

W trakcie negocjacji z reguły reprezentanci samorządu czy Skarbu Państwa proponują określoną cenę za działkę czy budyne• Zdarza się też, że oferują nieruchomość zamienną. Następnie obie strony prowadzą negocjacje. Ich celem jest osiągnięcie kompromisu i zgody na cenę za nieruchomość.

Jeżeli udaje się osiągnąć porozumienie, dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej prawa do nieruchomości na rzecz właściwego organu i wywłaszczenie nie jest potrzebne. Gdy jednak zgody nie ma i właściciel (lub użytkownik wieczysty) nie chce oddać nieruchomości dobrowolnie, wówczas rozpoczyna się właściwe postępowanie wywłaszczeniowe.

Postępowanie wywłaszczeniowe na rzecz Skarbu Państwa toczy się z urzędu, natomiast na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – na wniosek jej organu wykonawczego, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa. Datą jego rozpoczęcia jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, które zostało wywieszone w starostwie.

Zanim rozpocznie się to postępowanie, są dwa miesiące na zawarcie zwykłej umowy cywilnoprawnej w sprawie nieruchomości. Postępowanie wywłaszczeniowe rozpoczyna się dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy. Liczy się go od daty zakończenia rokowań a wyznacza go starosta (art. 115).

Rozprawa administracyjna

W toku postępowania wywłaszczeniowego odbywa się się rozprawa administracyjna. Po jej przeprowadzeniu zostaje wydana decyzja. Do samego wywłaszczenia dochodzi z dniem, kiedy decyzja stanie się ostateczna. Stanowi ona wtedy podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Dokonuje się go na wniosek starosty lub jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczoną nieruchomość można użytkować do czasu rozpoczęcia na działce robót budowlanych.

Uwaga! Starosta może wydać zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości tuż po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Zezwolenie pozwala na rozpoczęcie budowy rozpocząć i wjazd sprzętu na teren nieruchomości (art. 122).

Wywłaszczyć można ponadto z nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo z nieruchomości wobec których wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Ile pieniędzy

Wysokość odszkodowania wynika z decyzji o wywłaszczeniu. Ustalana jest ona według stanu i wartości wywłaszczanej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (z pewnymi wyjątkami). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Szacuje ją rzeczoznawca majątkowy i określa w swojej wycenie.

Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jej zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania.

Uwaga! Odszkodowania otrzymuje się jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu (art. 132).

Od decyzji wywłaszczeniowej służy odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego a następnie do sądu administracyjnego.

Na skróty

Coraz więcej inwestycji jest jednak realizowanych na podstawie specustaw. Najważniejsza z nich dotyczy budowy dróg krajowych i autostrad. Można z niej także korzystać przy budowie dróg lokalnych. Nie jest to jednak obowiązkowe. Wywłaszczenia w ich przypadku mogą się odbywać na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasady wywłaszczania na podstawie specustawy drogowej są podobne do tych, które wynikają z ustawy o gospodarcze nieruchomościami.

I tak, formalności budowlane załatwia się jedną decyzją (jest to zezwolenie na realizację inwestycji drogowej) dotyczy ona zarówno podziału działki, jak i pozwolenia na budowę oraz wywłaszczenia.

Następnie, jak już właściciel (użytkownik) zostanie wywłaszczony, a decyzja stanie się ostateczna, wojewoda wydaje decyzję w sprawie odszkodowania. Wcześniej na działce pojawia się rzeczoznawca majątkowy i szacuje jej wartość. Na tej podstawie wojewoda lub starosta wydaje decyzję o wysokości odszkodowania. Brak odszkodowania nie przeszkadza jednak na prowadzenie na działce robót budowlanych.