Mieszkania trudne do sprzedania

Obniżki nie zawsze jednak przyspieszają sprzedaż. – Mieszkania do 400 tys. zł sprzedają się całkiem dobrze, ale na droższe znacznie trudniej znaleźć nabywcę – zaznacza Adam Zbrzeżny, właściciel biura nieruchomości RE/MAX Top Nieruchomości.

Przeszacowane propozycje

Najtrudniej sprzedają się lokale liczące ponad 80 – 90 mkw. – Nie ma znaczenia, czy jest to budownictwo wielkopłytowe, czy bloki z ostatnich lat. Im wyższa cena całkowita, tym dłuższy czas oczekiwania na nabywcę.

– Na rynku są też mieszkania, na które naprawdę potrzeba amatora, gdyż mają niefunkcjonalny rozkład, widok na trasę szybkiego ruchu czy cmentarz. Tu tylko znaczne obniżenie ceny spowoduje zainteresowanie potencjalnego nabywcy – uważa Piotr Kerner, dyrektor regionalny w agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy.

Zdaniem Waldemara Oleksiaka z biura nieruchomości Emmerson teraz najgorzej sprzedają się mieszkania o niekorzystnej relacji powierzchni do liczby pokoi. – Np. dwa pokoje o pow. 33 mkw. sprzedaliśmy w ciągu dwóch dni, podczas gdy 34-metrowa kawalerka od roku czeka na nabywcę – tłumaczy Oleksiak.

Według Adama Zbrzeżnego ciężko znaleźć chętnego nawet na lokale o pow. ponad 60 mkw., np. jeśli na 55 – 60 mkw. mieszczą się dwa pokoje albo na ponad 90 mkw. – trzy pokoje.

Rzadko trafiają się również chętni na mieszkanie na ostatnim piętrze w budynku bez windy albo z oknami wychodzącymi na ruchliwą, hałaśliwą ulicę. Sprzedaż utrudnia także brak nawet niewielkiego balkonu, piwnicy czy komórki lokatorskiej.

– W najgorszej sytuacji są jednak właściciele nieruchomości przeszacowanych, znajdujących się w złej lokalizacji albo lokali w budynku o złym stanie technicznym. Zwłaszcza jeśli właściciel dodatkowo wlicza w cenę koszty poniesione na wykończenie – opowiada Jerzy Sobański, szef firmy Nieruchomości Akces.

Duże obniżki

W serwisie Szybko.pl obecnie znajduje się 50 ofert dotyczących sprzedaży nieruchomości, zamieszczonych w 2008 r. Wśród nich najwięcej jest mieszkań i domów, głównie ze Śródmieścia i Białołęki. Natomiast w bazie Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości od pięciu lat na nabywcę czekają dwa pokoje o pow. 62 mkw. w kamienicy na Ochocie. Lokum w dobrym stanie, z wyjątkiem kuchni, która wymaga remontu. Pierwsza cena to 620 tys. zł. Obecnie właściciel żąda 550 tys. zł i chętnych nie ma. Mieszkanie znajduje się na czwartym piętrze w budynku bez windy. Poza tym przy ponad 60 mkw. klienci liczą na trzy pokoje.

600tys. zł tak znacznie właściciel opuścił cenę trzech pokoi w Eko Parku (z 2 do 1,4 mln zł)

– Przez ponad trzy lata sprzedawaliśmy trzypokojowe lokum w Eko Parku na Mokotowie o pow. 95 mkw. w stanie deweloperskim. Właściciel początkowo żądał 2 mln zł, ostatecznie nabywca zapłacił za nie ok. 1,4 mln zł. Na tak długi okres sprzedaży miała wpływ głównie cena, jak również to, że na dużym metrażu były trzy pokoje – tłumaczy Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości.

Pośrednicy Metrohouse sprzedawali przez ponad dwa lata 123-metrowe, czteropokojowe lokum z 2000 r. na Bielanach. Jego pierwotna cena wynosiła 1 mln zł. Sprzedano je za 850 tys. zł.

– Mieliśmy też na sprzedaż mieszkanie na jednym z osiedli w Wilanowie, które było formą rozliczenia z podwykonawcą. Cena nie była zaporowa, bo za ponad 140 mkw. w stanie deweloperskim właściciel żądał 900 tys. zł. Cena była zbliżona do tej, jaką oferował deweloper, więc nie można było mówić o przeszacowaniu. Mimo to lokum czekało na nabywcę również dwa lata. W przypadku tej oferty duże znaczenie miała wysoka podaż podobnych mieszkań w okolicy – opowiada Piotr Kerner.

Zdarza się też, że mieszkania nie są dobrze przygotowane do sprzedaży. Właściciel prezentuje nieodświeżony czy wręcz nieposprzątany lokal. – Ponadto ok. 30 proc. ofert ma wady prawne, które opóźniają lub wręcz uniemożliwiają sprzedaż nieruchomości od razu po zgłoszeniu się zainteresowanego nabyciem – wyjaśnia Jerzy Sobański.

Edyta Krakowiak dodaje, że klienci boją się lokali zadłużonych czy z wadami prawnymi.

Jakie mieszkania trudno sprzedać ?

drogie, przeszacowane w stosunku do podobnych,

- o powierzchni ponad 90 mkw.,

- z małą liczbą pokoi na stosunkowo dużym metrażu,

- na ostatnim piętrze, w budynku bez windy,

- na parterze, bez ogródka i w niezbyt ciekawej okolicy,

- z oknami na hałaśliwą trasę, już istniejącą bądź planowaną,

- ze złą komunikacją z centrum,

- z wadą prawną, zadłużone,

- w budynkach w złym stanie technicznym,

- z wysokim czynszem.

Źródło: WGLiN, pośrednicy

Kiedy szybciej znajdziesz chętnego na lokal ?

- warto odświeżyć lokum, pomalować ściany, najlepiej w pastelowych kolorach,

- przed prezentacją należy ograniczyć liczbę widocznych drobiazgów, nawet jeśli według właściciela są one ozdobą mieszkania,