Wymieniają się, zamiast kupować

Leszek Michniak, szef wrocławskiego biura WGN Nieruchomości, podkreśla, że tendencja wymiany mieszkań na inny lokal  lub dom się nasila.

– Wynika to m.in. z problemów ze spłaceniem kredytu czy wysokich opłat eksploatacyjnych za duże mieszkanie lub dom – tłumaczy Leszek Michniak. – Duży lokal na mały dom starają się też czasem wymienić osoby starsze. A cena niedużego budynku jednorodzinnego w okolicach Wrocławia jest porównywalna z ceną dużego lokalu w mieście.

Bolesław Drapella, prezes Morizon.pl, szacuje, że ok. 10 proc. klientów wystawiających mieszkania na sprzedaż bierze pod uwagę także możliwość ich zamiany na inne. I tak w serwisie Morizon.pl właściciel 33-metrowej kawalerki na warszawskich Bielanach wycenionej na 265 tys. zł ogłasza, że lokal może wymienić na dwa pokoje.

Z kolei właściciel 53-metrowego lokalu na stołecznej Białołęce chętnie zamieniłby się na dom. Za pośrednictwem WGN Nieruchomości młode małżeństwo wymienia trzypokojowe mieszkanie we Wrocławiu przy ul. Lipskiej na duży dom na osiedlu Złotniki. – Do domu trzeba dopłacić, ale łatwiej o kredyt, gdy ma się wkład własny w postaci mieszkania – zauważa szef WGN.

Z pomocą agencji Metrohouse & Partnerzy właściciel 30-metrowej kawalerki w wielkiej płycie na gdańskim Przymorzu chce ją wymienić na dwa pokoje. Oferuje do 60 tys. zł dopłaty. Bolesław Drapella prognozuje, że liczba ofert zamiany nieruchomości w tym roku się jeszcze zwiększy, m.in. z powodu niemożności zaciągnięcia dużego kredytu.

– Mniejszy lokal stanowi w takim przypadku wkład własny – mówi szef Morizon.pl. I dodaje, że jeśli wymieniane nieruchomości nie są obciążone hipoteką, transakcja może być bardzo szybka. – Po ustaleniu szczegółów wystarczy udać się do notariusza – tłumaczy szef Morizona.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, dodaje, że na pierwszy rzut oka może się wydawać, że zamiana mieszkań to szybka i korzystna procedura. – Tymczasem znalezienie kontrahentów, którym nawzajem spodobają się oferowane mieszkania, trwa miesiącami – podkreśla Błeszyński. Według niego zamiana mieszkań nie stanie się zjawiskiem masowym. – Będą to pojedyncze transakcje – uważa.

Opinię podziela Waldemar Oleksiak ze spółki Emmerson. – Takie transakcje zdarzają się niezwykle rzadko – mówi Oleksiak. – Poszukiwanie dwóch osób, które wymienią się mieszkaniami, to jak szukanie igły w stogu siana. Kiedy rośnie podaż, klienci mają coraz większe wymagania.

Według pośrednika Cezarego Szubielskiego z warszawskiej agencji Krupa Nieruchomości nie ma też związku pomiędzy zdolnością kredytową a chęcią zamiany. – Jeśli klient ma mieszkanie warte 300 tys. zł, a chce kupić lokal za 400 tys. zł, to musi mieć zdolność kredytową na poziomie 100 tys. zł – tłumaczy Szubielski. – Dla banku wkład własny w gotówce jest lepszy niż w postaci lokalu, bo niezbędna będzie tylko jedna wycena nieruchomości. Natomiast po dokonaniu zamiany z dopłatą z kredytu bank zabezpieczy się na hipotece mieszkania droższego. Zatem to, co było wcześniej – zamiana czy kupno – nie ma żadnego znaczenia.

I dodaje, że klient, który chce kupić dwupokojowe mieszkanie w Warszawie, ma dziś do wyboru nawet kilka tysięcy ofert. A ten, który chce się zamienić – najwyżej kilkadziesiąt.

Jednak, jak podkreśla Leszek Michniak, zamiana nieruchomości ma wiele zalet: niższe są koszty notarialne, bo notariusz pobiera podatek tylko od droższej nieruchomości. – Opłatą strony często się dzielą – mówi szef WGN. Według niego banki łaskawiej patrzą na kredytobiorcę, który ma wkład własny w postaci nieruchomości.

Są i wady. Jak zauważa Bolesław Drapella, w większości przypadków takie transakcje nie mogą być przeprowadzane przez osoby, których lokale są obciążone hipoteką, a którzy chcą je wymienić na mniejszą nieruchomość.

– Ustanowiona w księdze wieczystej hipoteka wygasa dopiero wtedy, gdy zadłużenie zostanie spłacone. W sytuacji zamiany mieszkania konieczne jest jej przeniesienie, a to wymaga zgody banku. Ten zgodzi się raczej, gdy wymieniamy się na droższe lokum. W innym przypadku bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia kredytu albo na transakcję się nie zgodzi – tłumaczy Bolesław Drapella.

Opinia:

Marcin Jańczuk, sieciowa agencja w obrocie nieruchomościami Metrohouse & Partnerzy

– Zamiana mieszkań, nieco zapomniana forma obrotu nieruchomościami, powoli staje się coraz bardziej popularna. Restrykcyjna polityka kredytowa banków powoduje bowiem, że niektórzy szukają innych sposobów na  poprawienie swojej sytuacji mieszkaniowej.

Takie próby klienci będą też podejmować im trudniej im będzie samodzielnie sprzedać nieruchomość. Decydując się na zamianę mieszkania na większy lokal, wystarczy mieć trochę oszczędności na dopłatę.

Ofert nieruchomości do zamiany nie brakuje. W Trójmieście i okolicach mamy prawie 400 klientów zainteresowanych taką transakcją.