Jakie obowiązki będzie miał od maja br. deweloper wobec nabywcy mieszkania?

Michał Wołoszczuk:

Ustawa o ochronie praw nabywcy mieszkań i domów przewiduje nowe, dość rygorystyczne obowiązki dla deweloperów. Dotyczą całego procesu inwestycyjnego.

Pierwsza grupa powinności to te, które dotyczą informowania potencjalnych nabywców o planowanej inwestycji. Deweloper ma obowiązek sporządzenia i wręczenia klientowi prospektu przygotowanego wedle wzoru określonego w załączniku do ustawy.

Deweloper musi w nim opisać nie tylko mieszkanie, który buduje, ale także zdobyć informacje o inwestycjach przewidzianych w promieniu 1 kilometra, na podstawie publicznie dostępnych dokumentów. Jakich? Nie wiadomo, o jakie dokumenty dokładnie chodzi. Gdy deweloperzy występują o konkretne informacje do włodarzy miast, nierzadko spotykają się z odmową uzasadnioną albo brakiem interesu w uzyskaniu danej informacji, albo niejasnością przepisu.

Ustawa nakłada także na dewelopera obowiązek nieodpłatnego doręczania egzemplarza prospektu wraz z załącznikami (na tzw. trwałym nośniku informacji) osobie zainteresowanej zawarciem umowy. Zwracam uwagę, że deweloper może jej nie znać ani nie posiadać jej danych osobowych.

Taki prospekt wraz z załącznikami w formie papierowej musi też być dostępny w siedzibie przedsiębiorstwa i ciągle aktualizowany. Ta ostatnia czynność będzie sporym problemem, szczególnie jeśli chodzi o zawiadamianie klienta o aktualizacji prospektu (wymóg art. 19), w czasie umożliwiającym zapoznanie się z treścią aktualizacji.

Do czego jeszcze ustawa zobowiązuje deweloperów?

Mają obowiązek ujawnienia informacji dotyczących sytuacji prawnofinansowej firmy oraz samego przedsięwzięcia (w ramach prospektu) oraz udostępniania w swojej siedzibie dodatkowych informacji na temat dewelopera i nieruchomości. Chodzi o odpis z księgi wieczystej, aktualny odpis z KRS, kopię pozwolenia na budowę i projekt architektoniczny oraz sprawozdanie finansowe za dwa lata.

Natomiast druga grupa obowiązków odnosi się do stosowania minimalnej treści umowy deweloperskiej określonej w art. 22 ustawy. Ponadto deweloper ma obowiązek podkreślania w sposób jednoznaczny i widoczny zmian wynikających z aneksów do prospektu etc. w ostatecznej treści umowy, jak i obowiązek uzyskania zgody nabywcy na zmiany w treści umowy.

Co się zmieni, jeśli chodzi o odbiór mieszkania?

Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek zawiadomienia klienta o zakończeniu prac, wezwania do odbioru, sporządzenia protokołu odbioru, jak i przygotowania i doręczenia w terminie 14 dni oświadczenia o uznaniu wad albo odmowie ich uznania, albo też usunięcia wad.

Jakie zadania ustawa nakłada na banki – mają stać na straży pieniędzy klientów deweloperów, gwarantować powodzenie przedsięwzięcia?

Banki zostały wskazane wprost jako uczestnicy procesu inwestycyjnego. Ich rola sprowadza się przede wszystkim do zapewnienia bankowego rachunku powierniczego dla deweloperów. Ustawa daje możliwość wyboru pomiędzy rachunkami otwartymi i zamkniętymi. Banki mają co prawda doświadczenie z tego typu rachunkami, ale nowa regulacja budzi wiele wątpliwości.

W przypadku rachunku otwartego ustawa zakłada, że wypłata skorelowana jest z postępami prac. Teoretycznie nabywcy mają więc pewność, że płacą za kolejny etap budowy. Dla banków odpowiedzialność w kontekście weryfikowania stanu budowy nie jest komfortowa. Bank poprzez swojego przedstawiciela ma obowiązek skonfrontowania stanu budowy z harmonogramem prac.

Ustawa wspomina jedynie ogólnie o wpisie w dzienniku budowy. Banki mogą się jednak obawiać, że samo poleganie na wpisie może nie wystarczyć do uznania, że rzetelnie wykonały swój obowiązek. Ustawa bowiem nie reguluje kompleksowo sytuacji, w której wpis w dzienniku budowy nie odpowiada rzeczywistości. A przypomnijmy, że od tej decyzji zależy z jednej strony finansowanie budowy, z drugiej bezpieczeństwo powierzonych pieniędzy.

Rachunek zamknięty jest więc bezpieczniejszy i dla banku, i dla nabywców mieszkań?

W przypadku rachunku zamkniętego warunkiem wypłaty zgromadzonych środków jest przedstawienie odpisu aktu notarialnego dokumentującego przeniesienia własności lokalu mieszkaniowego w stanie wolnym od obciążeń.

Inna istotna różnica między oboma rachunkami jest ponadto taka, że w razie odstąpienia od umowy albo upadłości dewelopera przedmiotem swoistego uprzywilejowania w postaci osobnej masy upadłości są dla rachunku otwartego środki do tego czasu niewypłacone, podczas gdy dla zamkniętego wszystkie zgromadzone środki.

Opinie

Tomasz Kurek partner w kancelarii prawnej CMS Cameron McKenna

– Celem ustawy wchodzącej w życie 29 kwietnia 2012 r. jest ochrona nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych budowanych przez deweloperów. Ustawa definiuje między innymi standard umowy deweloperskiej, a poprzez obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego daje też nabywcom możliwość zapoznania się z istotnymi informacjami dotyczącymi wybranej nieruchomości oraz inwestycji planowanych w najbliższej okolicy.

Ważne jest, że niezgodność prospektu z faktami może spowodować rozwiązanie umowy deweloperskiej oraz sankcje karne wobec osób odpowiedzialnych za przygotowanie prospektu.

Z punktu widzenia banków ustawa w istotny sposób zmienia ramy prawne finansowania inwestycji deweloperskich, głównie na skutek wprowadzenia obowiązkowych rachunków powierniczych.

Kazimierz Kirejczyk prezes firmy doradczej Reas

– W początkowym okresie ustawa może mieć negatywny wpływ na sektor deweloperski. Jednak w dłuższej perspektywie nowe regulacje będą korzystne dla deweloperów i banków, gdyż będą sprzyjały rozwojowi rynku pierwotnego mieszkań, wzmacniały pozycję rzetelnych deweloperów oraz rolę sektora bankowego w kontroli inwestycji.

Jedną z jej nieuchronnych konsekwencji będzie przyśpieszona konsolidacja rozdrobnionego rynku deweloperskiego, w rezultacie której wzrośnie liczba dostępnych terenów inwestycyjnych.

Więcej będzie też przejęć firm deweloperskich, w tym zwłaszcza spółek celowych, których głównym kapitałem są posiadane nieruchomości. Mniej doświadczone firmy napotkają problemy z uzyskaniem finansowania bankowego. W rezultacie zwiększy się zapotrzebowanie na uzupełniające lub alternatywne źródła finansowania.

Warto wiedzieć

? Nowością w stosunku do dotychczasowej praktyki jest obowiązek poniesienia 50 proc. kosztów notarialnych i sądowych umowy przez dewelopera.

? Jeśli chodzi o umowy zawarte z deweloperami przed 29 kwietnia 2012 r., wciąż ich zapisy będą wiązać strony. Nawet jeśli odbiegają od wymogów art. 22 ustawy, to nie ma obowiązku dostosowania ich do wymogów nowego prawa.

CV

Michał Wołoszczuk

radca prawny w kancelarii D. Dobkowski. Od lat zajmuje się prawem dotyczącym rynku nieruchomości. Specjalizuje się w transakcjach w obrocie nieruchomościami. Najczęściej doradza przedsiębiorcom, polskim i zagranicznym przy fuzjach i przejęciach.