Ile czasu deweloper czeka na klienta

1075 dni czekają przeciętnie na klientów gotowe mieszkania –  wynika z danych firmy doradczej Reas. Np. w Warszawie na koniec września gotowych niesprzedanych mieszkań było prawie pięć tysięcy. Od rozpoczęcia ich sprzedaży minęło średnio 1300 dni, a od zakończenia budowy ponad  500 dni.

W Krakowie przeciętny czas oczekiwania na klienta, który kupi gotowy lokal, to 1056 dni od chwili, gdy deweloperzy wprowadzili projekty na rynek i ponad 470 dni od ukończenia budowy. Jedynie w Poznaniu wynik jest lepszy – gotowe M czekają na nabywców „tylko" ok. 800 dni od rozpoczęcia ich sprzedaży. – W przypadku mieszkań będących jeszcze w budowie tempo sprzedaży jest lepsze, chociaż nadal niezadowalające, jeśli wziąć pod uwagę, że lokale te są na rynku  średnio od 400 dni, a  zawarto umowy tylko na sprzedaż ok. 30–40 proc. – mówi Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej Reas. – Najtrudniejsza sytuacja jest dziś we Wrocławiu. W tym mieście budowy są

najbardziej zaawansowane, a sprzedaż najsłabsza. Statystyki mówią, że na ok. 240 dni do zakończenia prac tylko 32 proc. powstających lokali znalazło nabywców. Nie można tego uznać za dobry wynik.

Nieco lepiej jest w Krakowie, gdzie na średnio 352 dni do ukończenia inwestycji deweloperzy wyprzedali 29 proc. oferty. Utrzymanie tego tempa sprzedaży oznacza jednak, że po zakończeniu budowy nadal do wzięcia będą gotowe  lokale. Katarzyna Lubaś, analityk rynku w firmie doradczej redNet Property Group, przyznaje, że dziś, gdy oferta deweloperów jest tak duża, tempo sprzedaży nowych osiedli może się wydłużać. – Zwłaszcza tam, gdzie jest wiele konkurencyjnych projektów – podkreśla.

– Do czasu kryzysu w 2008 roku deweloperzy zakładali, że sprzedadzą lokale w ciągu dwóch lat od rozpoczęcia budowy. Teraz ten czas wydłużył się do trzech, a nawet czterech lat w przypadku niektórych inwestycji – mówi Paweł Sztejter.

Najłatwiej znaleźć nabywców na lokale sprzedawane na początku robót, gdy firmy starają się o finansowanie z banku i muszą wykazać się nawet 25–30-proc. przedsprzedażą. – Robią wtedy akcje marketingowe, oferują wysokie rabaty i w ten sposób osiągają dobre wyniki w ciągu pierwszego półrocza sprzedaży. Potem zaczynają się problemy. Ceny wracają do pierwotnych poziomów,  wybór mieszkań się zmniejsza, a konkurencja po sąsiedzku rozpoczyna budowę, a wraz z nią promocje. Na starszej budowie brakuje klientów, a sytuacja poprawia się dopiero, gdy  inwestycja jest mocno zaawansowana – mówi o specyfice rynku deweloperskiego Paweł Sztejter.

Także Katarzyna Lubaś przyznaje, że często, przy odpowiedniej akcji marketingowej, sprzedaż jest lepsza na początku. Później jej tempo słabnie. Skąd więc pewność, że dana inwestycja zostanie dokończona? Zależy to głównie od tego, czy inwestora stać na prowadzenie prac, mimo znacznej puli niesprzedanych  lokali.

– Rok 2013 będzie rzeczywiście trudny, tym bardziej że po raz pierwszy od czasu powstania w Polsce rynku pierwotnego mieszkań nie będzie żadnego instrumentu wspierania nabywców lokali – uważa Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Średni czas sprzedaży mieszkań to 700 dni. Ponieważ proces budowy trwa dwa lata, nie jest to niebezpieczne dla firm, choć jest oczywiste, że okres oczekiwania na nabywcę jest dłuższy niż 2–3 lata temu. Gotowe niesprzedane mieszkania to 20–30 proc. oferty. To rekordowo dużo, ale jednak mieści się w standardach rynków europejskich – dodaje.

Dziś nawet kupno gotowego lokalu może być pułapką, jeśli nabywca zamieszka w budynku, gdzie na 40 mieszkań np. 20 jeszcze nie znalazło nabywców. Ich właścicielem pozostaje deweloper, który nie zawsze ma pieniądze, by płacić wspólnocie czynsze. Wtedy koszty utrzymania budynku spadają na nabywców mieszkań. Ile deweloper musiałby dopłacać do niesprzedanych lokali?

– Załóżmy, że ma 20 mieszkań o średniej powierzchni 60 mkw., a do wspólnoty powinien odprowadzać po 8 zł za 1 mkw. To 480 zł od lokalu miesięcznie. Jeśli w stolicy gotowe a niesprzedane M czeka na klienta 17 miesięcy od ukończenia budowy, to w tym czasie na utrzymanie 20 takich mieszkań firma musi wydać ponad 160 tys. zł plus podatki od nieruchomości – wylicza Paweł Sztejter. – Dlatego dobrą wiadomością jest to, że pierwszy raz od 10 kwartałów spadła liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów.

Piotr Stefaniak, prezes zarządu Inpro

Mieszkania źle zaprojektowane, z mało ciekawą lokalizacją i nierynkowymi cenami nie sprzedają się. Te, które nie znajdą nabywców od chwili rozpoczęcia sprzedaży do zakończenia budowy, powinny mieć zmienione ceny. Dla klientów ważna jest też pozycja i opinia o deweloperze na rynku. W branży deweloperskiej podstawowym problemem jeszcze kilka lat temu było to, iż część inwestycji rozpoczynały osoby indywidualne czy firmy niemające doświadczenia. Dzisiaj mamy tego efekt w postaci niesprzedanych mieszkań. Prawdopodobnie znikną z rynku małe firmy, które będą miały zachwianą płynność finansową i nie będą mogły skorzystać z innych źródeł finansowania inwestycji niż kredyt bankowy.