Na rynku nie pojawiły się na razie sygnały wznowienia aktywności pakietowych inwestorów z prawdziwego zdarzenia, kupujących minimum 10–20 mieszkań - uważa Jarosław Jędrzyński, analityk z serwisu RynekPierwotny.com. – Prawdopodobnie nie uznali jeszcze, aby bessa na polskim rynku mieszkaniowym osiągnęła dno. Dla inwestorów zagranicznych liczy się także kurs złotego, głównie w stosunku do euro. Optymalna sytuacja to taka, w której spadkom cen nieruchomości towarzyszy osłabienie złotego – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

Także Bartosz Turek, analityk z Home Brokera, ocenia, że pakietowe zakupy wciąż nie są częste. – Prawie połowa deweloperów twierdzi, że w ostatnim roku nie zdarzyło się, by ten sam klient kupił więcej niż jedno mieszkanie. Niektóre firmy przyznają, że hurtowy zakup lokali stanowił od kilku do maksymalnie 10 proc. sprzedaży – mówi analityk.

Im więcej, tym taniej

Jednak, jak podkreśla Jędrzyński, jest wysoce prawdopodobne, że inwestorzy pakietowi ponownie zawitają do Polski. Nasz rynek jest wciąż bardzo atrakcyjny. – Niewykluczone, że dokonując pierwszych dużych transakcji pakietowych, hurtowi inwestorzy zagraniczni wyznaczą moment przesilenia w polskiej mieszkaniówce. Przy odpowiednich warunkach rynkowych może się tak stać jeszcze nawet w tym roku – prognozuje analityk.

Według niego inwestycje w nieruchomości należą do najbardziej bezpiecznych, pewnych, a także rentownych, zwłaszcza jeśli uwzględnimy stosunek zysku do ryzyka. – Oczywiście liczy się timing. Im lepszy moment na zakup wybierzemy, tym wyższe i szybsze osiągniemy zyski. W przypadku nieruchomości optymalny na inwestycje jest czas głębokiej dekoniunktury rynkowej, rosnącej nadpodaży, kurczącego się popytu i postępujących spadków cen – podkreśla Jędrzyński.

Marcin Drogomirecki, analityk z serwisu Domy.pl, dodaje, że im więcej mieszkań kupimy, tym większy dostaniemy rabat. Drogomirecki zastrzega jednak, że jak w każdym handlu hurtowym, musi istnieć dostępny i opłacalny rynek detaliczny. – Zysk możemy osiągnąć, dokonując szybkiej odsprzedaży lokali już po wyższej cenie. Taką sprzedaż można też odwlec do czasu, gdy wartość nieruchomości znacznie wzrośnie – wyjaśnia. Podkreśla, by niezależnie od obranej strategii biznesowej uwzględnić koszty sprzedaży lub utrzymania nieruchomości przez dłuży czas.

Jędrzyński szacuje zaś, że jeżeli zamierzamy zainwestować w dziesięć lub więcej lokali, osiągalny powinien być nawet 20-proc. rabat.

Zdaniem Drogomireckiego w najbliższym czasie najlepszą inwestycją powinny być lokale o powierzchni około 40–60 mkw. – Inwestycja w ekskluzywne mieszkania, choć potencjalnie bardziej dochodowa, obarczona jest znacznie większym ryzykiem – ocenia. – Grono potencjalnych klientów jest węższe, a lokalizacje luksusowych osiedli podlegają okresowym modom – tłumaczy. Dodaje, że jeśli zastanawiamy się nad inwestycją w mieszkania na osiedlu, które dopiero powstaje, musimy sprawdzić wiarygodność i kondycję firmy realizującej inwestycję.

Zarobić na cesjach

Także Turek ocenia, że najlepszym rozwiązaniem jest zakup niewielkich lokali w tzw. standardzie popularnym. – Można zarobić nie tylko na ich późniejszej odsprzedaży lub wynajmowaniu, ale też na cesjach – zauważa. – Choć dziś klimat na rynku nie sprzyja takiemu działaniu, to kupując kilka czy kilkanaście mieszkań, mamy szanse na przeprowadzenie przynajmniej jednej czy dwóch cesji z bardzo atrakcyjną stopą zwrotu – zapewnia.

I wylicza: na początku budowy inwestor kupuje atrakcyjne mieszkanie dwupokojowe za 250 tys. zł, płacąc w systemie 10/90, czyli 10 proc. (25 tys. zł) po podpisaniu umowy przedwstępnej. – Następnie wystawia swoje prawo, wynikające z umowy, na sprzedaż. Wycenia lokal na 275 tys. zł. Po roku znajduje kupca i dokonuje cesji swych praw. Koszty to około 30 tys. zł (pierwsza wpłata, notariusz, podatek PCC od cesji 1 proc. przychodu). Przychód to 50 tys. zł, zysk do opodatkowania: 20 tys. zł (80 proc. pierwszej wpłaty) – wylicza Turek.

I podkreśla, że jeśli kuszą nas cesje, to pod uwagę warto brać mieszkania tylko na wstępnym etapie realizacji, kiedy deweloper jest bardziej elastyczny cenowo. – Aby uzyskać finansowanie z banku, firma musi mieć bowiem odpowiedni poziom przedsprzedaży. Poza tym na wstępnym etapie inwestycji do kupienia są mieszkania atrakcyjne pod względem rozkładu, powierzchni czy usytuowania w budynku – podkreśla Turek.

Jego zdaniem zakupy pakietowe na już istniejących osiedlach są bardziej ryzykowne. – Mieszkania pozostające w sprzedaży nie znalazły nabywców dla jakichś powodów. Mogą mieć nieatrakcyjne rozkłady lub po prostu za wysoką cenę – mówi Turek. – I to jest sedno sprawy. Wszystko jest kwestią ceny. Jeśli nabywcy-inwestorowi uda się uzyskać spory rabat przy wykupie „resztówek", to może osiągnąć zysk z ich późniejszej odsprzedaży – przyznaje analityk.

Jędrzyński uważa z kolei, że nie ma większego znaczenia, czy kupujemy mieszkania w gotowych, czy dopiero realizowanych inwestycjach, zwłaszcza po wprowadzeniu przepisów ustawy deweloperskiej. – To zależy od preferencji inwestora, warunków zakupu, atrakcyjności wybranej inwestycji, lokalizacji itp. Inwestując w gotowe lokale, możemy liczyć na szybsze zyski z wynajmu, natomiast wybierając te w trakcie budowy – na znacznie większy rabat u dewelopera – mówi analityk. I przypomina, że w przypadku zakupów nieruchomości – także pakietowych

– liczy się przede wszystkim ich lokalizacja, natomiast w drugiej kolejności płynność rynku, na którym chcemy zainwestować. – A zatem najatrakcyjniejsze są zakupy w dużych aglomeracjach z Warszawą na czele. Niekoniecznie muszą to być najdroższe rejony. Mogą to być miejsca tańsze, lecz doskonale skomunikowane z resztą miasta, a także te wzdłuż planowanych linii metra lub dużych inwestycji biurowych, gdzie jest największy i stały popyt na wynajem – mówi Jarosław Jędrzyński.

Z kolei Turek twierdzi, że inwestowanie w nieruchomości jest dobrym instrumentem dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. – Praktyka ostatnich lat pokazuje, że nawet pomiędzy poszczególnymi segmentami rynku nieruchomości (grunty, lokale użytkowe, hotele, mieszkania) korelacja jest niewielka. – Zatem dobrze zdywersyfikowany portfel można zbudować, bazując wyłącznie na ofercie rynku nieruchomości – ocenia Turek. Według niego na dobrze rozwiniętych rynkach w perspektywie 20–30 lat nieruchomości drożeją w tempie 1–2 pkt proc. ponad inflację. – Można osiągać stopy zwrotu zbliżone do tych generowanych przez rynek akcji – podkreśla. A Jędrzyński radzi, by interesy robić z renomowanymi, uznanymi i doświadczonymi deweloperami.

aneta.gawronska@parkiet.com

Opinia

To zawsze pewna inwestycja - Włodzimierz Wielogórski, dyrektor działu rynku pierwotnego w Metrohouse & Partnerzy

Warto rozważyć pakietowy zakup mieszkań. Nieruchomości to zawsze pewna  inwestycja. W krótszej bądź dłuższej perspektywie zawsze drożeją. Pomijając dzisiejsze, mocno obniżone ceny i zwykłe negocjacje, przy zakupie pakietowym można liczyć na dodatkowe rabaty.