Czy inwestować w lokal na wynajem

Niedoświadczony inwestor chce kupić lokal usługowy na osiedlu lub w centrum miasta i marzy: „chciałbym mieć u siebie Rossmanna albo Hebe, a może Pepco, albo innego sieciowego najemcę lub aptekę". Co może zrobić, aby pozyskać solidnego kontrahenta, a lokal pod wynajem był udaną inwestycją?

Parametry techniczne

– Niezależnie od branży jest kilka parametrów zawsze branych pod uwagę przez firmy w procesie wyboru powierzchni. Kluczowym z nich jest lokalizacja danego obiektu oraz dostępność miejsc parkingowych i środków komunikacji publicznej – mówi Anna Wysocka, dyrektor działu najmu powierzchni handlowych w Polsce w firmie Jones Lang LaSalle.

Podkreśla, że bliskość przystanków jest szczególnie ważna, gdyż przyczynia się do większej odwiedzialności lokali. – Dodatkowo, potencjalni klienci chętnie zaglądają do sklepu, aby skrócić czas oczekiwania na autobus. Warto jednak zwrócić uwagę, że nadmierna bliskość przystanku może być traktowana przez niektórych najemców jako wada, jeśli zasłania on witrynę sklepową – wyjaśnia Anna Wysoka.

Inwestor, który wybiera lokal pod wynajem, powinien też pamiętać, że pomieszczenia muszą spełniać określone parametry techniczne. – Chodzi zarówno o możliwość montażu klimatyzacji, dostęp do sieci telekomunikacyjnej, jak też dostęp do strefy dostaw, wysokość stropu. Kłopotliwa może być duża ilość kolumn czy ścian nośnych – przestrzega Anna Wysocka.

Kolejnym branym pod uwagę parametrem jest wielkość danego lokalu. Przyjmuje się, że dla marek odzieżowych jest to od 150 mkw., a dla instytucji finansowych – które jednak w ostatnich latach w dużej mierze ograniczyły swoją ekspansję i liczbę nowych oddziałów – od 120 do 300 mkw.

Kto chce na osiedlu

Donata Obara-Cieślik, starszy negocjator w dziale powierzchni handlowych w firmie doradczej Savills, podpowiada, że powstające nowe osiedla mieszkaniowe potrzebują nowych punktów handlowych i usługowych.

– Mieszkańcy tych osiedli muszą przecież robić codzienne zakupy. Dobrym pomysłem jest więc zakup lokalu handlowego jako długoterminowej inwestycji, z której zyski przyniesie wynajem powierzchni – twierdzi Donata Obara-Cieślik.

Lokalem na terenie osiedla mogą być zainteresowane osoby czy firmy prowadzące działalność usługową, np. salon fryzjerski, gabinet kosmetyczny czy stomatologiczny. Jeśli lokal spełnia wymogi dla gastronomii, to potencjalnym najemcą mogą być również firmy, które serwują dania na wynos, ponieważ czynsz najmu będzie niższy niż w lokalach położonych przy ulicach handlowych.

Firmy sieciowe czy banki zazwyczaj wolą lokale w miejscach z dużym natężeniem ruchu pieszego, dobrze wyeksponowane, z łatwym dostępem i dużymi witrynami. Na taki cel nie nadaje się więc lokal na terenie osiedla, nawet jeśli witryny wychodzą na osiedlową uliczkę. Natomiast widać, że mniejsze sieci spożywcze chcą mieć sklepy na nowych osiedlach.

– W tym wypadku powierzchnie poszukiwane przez operatorów wahają się od 80 do 800 mkw. W przypadku większych sklepów, ogromne znaczenie ma układ lokalu, który powinien mieć regularny kształt, jak najmniej słupów wewnątrz oraz zorganizowaną strefę dostaw dla towarów, tak by nie kolidowała ona z życiem codziennym mieszkańców osiedla – podpowiada ekspertka Savills. W przypadku operatorów spożywczych czynsz najmu zależy od wielkości lokalu: im mniejszy lokal, tym wyższy czynsz.

Kiedy przyjdzie sieć

Andrzej Brochocki, wspólnik zarządzający w Kancelarii Brochocki Nieruchomości, podkreśla, że jeśli lokal znajduje się na głównej ulicy i jest dobrze wyeksponowany, szczególnie w miejscu o dużym natężeniu ruchu pieszego, to istnieją duże szanse na wynajem powierzchni tzw. sieciówce lub instytucji finansowej.

– Drugim czynnikiem mającym na to wpływ jest wysokość oczekiwanego czynszu, a te akurat spadają. Trzecim elementem jest przeznaczenie lokalu, czyli to, jaką działalność można w nim prowadzić, czyli usługi gastronomiczne lub sprzedaż alkoholu – wymienia Andrzej Brochocki.

Dodaje, że jeśli chodzi o instytucje finansowe, to dziś widać tendencję do zamykania placówek bankowych. – A przy tym banki mają świadomość, że są pożądanym klientem, więc mocno negocjują warunki – podkreśla Andrzej Brochocki. – Natomiast firmy typu Rossmann, w związku z ekspansją, rzeczywiście cały czas poszukują nowych lokali. Również aktywna jest gastronomia i sieci spożywcze. Generalnie sieciowe instytucje zaliczają się do kategorii najbezpieczniejszych, czyli  wypłacalnych najemców – dodaje.

Donata Obara-Cieślik podkreśla, że apteki i drogerie wybierają miejsca, gdzie jest dużo osób: mieszkających w pobliżu oraz przechodzących obok. – W przypadku dysponowania lokalem do wynajęcia w centrum miasta, mamy zazwyczaj ułatwione zadanie, ponieważ taka lokalizacja gwarantuje większy przepływ klientów, co poszerza wachlarz potencjalnych najemców o cały sektor związany z modą, czyli o odzież, buty, biżuterię i akcesoria - mówi ekspertka Savills. – Zawsze jednak kupując lokal należy zwrócić szczególną uwagę na jego ekspozycję, dostępność, kształt. W przypadku centrum miast nie bez znaczenia jest również sąsiadująca okolica. Łatwiej wynająć lokal w zadbanym budynku z czystą elewacją (i podobnym sąsiedztwem) niż w obdrapanym. Odradzam również zakup lokali dwupoziomowych – podkreśla Donata Obara-Cieślik.

Beata Kokeli, senior dyrektor działu powierzchni handlowych w firmie CBRE, zwraca z kolei uwagę na długość umów najmu. – W przypadku znanych marek to minimum 10 lat. Nie stanowi to problemu dla inwestora, który jest bezpośrednim właścicielem nieruchomości. Tak długi okres trwania umowy raczej nie jest możliwy w przypadku lokali komunalnych – wyjaśnia. Jej zdaniem, jeżeli lokal jest inwestycją krótkoterminową (sprzedaż z umową najmu), inwestor może uzyskać nawet 10 - 12 proc. stopę kapitalizacji - w zależności od lokalizacji i rodzaju najemcy.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Za ile miesięcznie można wynająć lokal handlowy:

od 4 do 20 euro za mkw.

* może zapłacić operator spożywczy. Takie firmy kalkulują czynsz jako pewien procent od obrotu, który mogą uzyskać. Jeśli zależy im na danej lokalizacji, to zapłacą dużo.

do 30 euro za mkw.

* wynajmowanej powierzchni jest w stanie zapłacić operator sklepu typu sieciowa Żabka, w przypadku lokalu o powierzchni 80 mkw., z bardzo dobrym adresem.

do 15 euro za mkw.

* zapłaci operator sklepu typu sieciowa Żabka za osiedlową lokalizację, szczególnie gdy w pobliżu jest duży sklep typu Biedronka czy Lidl.