Kto wynajmuje galerie handlowe

W 2013 r. w całej Polsce ma przybyć ponad 624 tys. mkw. nowej powierzchni w centrach handlowych. – Jeśli te założenia zostaną zrealizowane, ten rok będzie jednym z najlepszych pod względem ilości wybudowanej powierzchni w historii polskiego rynku centrów handlowych – zauważa Ewa Pawłowska z Jones Lang LaSalle.

Nie w pełni wynajęte

Największe tegoroczne centra handlowe to oddany już Europa Central Park Gliwice (67 tys. mkw.) oraz powstająca w Krakowie Galeria Bronowicka (60 tys. mkw.) i Poznań City Centre (58 tys. mkw.).

Oprócz nowych galerii część inwestycji obejmuje przebudowę lub rozbudowę istniejących nieruchomości. Na przykład Gemini Holdings rozbudowuje Gemini Park Bielsko-Biała. W sumie obiekt zaoferuje 45 tys. mkw.

Natomiast na miejscu Galerii Podlaskiej w Białymstoku powstanie Outlet Białystok, który zaoferuje ok. 13 tys. mkw. najmu. To jedyny tegoroczny obiekt na mapie centrów wyprzedaży. Na najemców czeka głównie istniejąca powierzchnia.

Na przykład w trakcie wynajmu znajduje się rzgowski Ptak Outlet (pow. najmu – 25,3 tys. mkw.), otwarty jesienią 2012 r. Jednak inwestor zapowiada całkowitą komercjalizację do końca tego roku.

– Prowadzimy zaawansowane rozmowy z firmami polskimi, a także zagranicznymi, które nie mają jeszcze sklepów wyprzedażowych w Polsce – zapewnia Tomasz Szypuła z Holdingu PTAK.

Rzadko dziś się zdarza, aby centra oddawane do użytku były wynajęte w 100 proc. Zazwyczaj stopień komercjalizacji wynosi ok. 80–90 proc., a słabsze obiekty otwierane są nawet przy wynajmie wynoszącym ok. 70 proc. powierzchni.

– Przy dzisiejszej koniunkturze średnie centrum handlowe potrzebuje ok. dwóch lat, by osiągnąć docelowy poziom frekwencji klientów i obrotów – tłumaczy Tomasz Rydlewski, wiceprezes The Blue Ocean Investment Group (BOIG).

Biedronka i Rossmann

Tomasz Rydlewski zwraca uwagę na dynamiczny rozwój dyskontów i supermarketów, co w niemałym stopniu pozwala utrzymywać popyt na nowe powierzchnie handlowe. – Intensywnie rozwija się m.in. Biedronka i Intermarche, a także sieci drogeryjne Rossmann i Hebe, sieci odzieżowe LPP i H&M oraz marki modowe należące do grupy Inditex (m.in.: Zara, Bershka, Stradivarius). Dobrze rozwijają się też polskie marki sportowe – Martes Sport i City Sport oraz 4F – wylicza Rydlewski.

Jednocześnie supermarkety czy inni duzi najemcy zagospodarowujący do tej pory powierzchnię co najmniej po 5 tys. mkw., starają się zmniejszać metraże.

– Z drugiej strony część czołowych operatorów z sektora mody, którzy do tej pory wynajmowali 5–1 tys. mkw., rozszerza swoje koncepty poprzez uzupełnienie oferty dla dzieci, młodzieży czy też oferty mody sportowej. Tym samym szukają powierzchni odpowiednio większej, niekiedy rozszerzając lokale o dodatkowe 500 mkw. – tłumaczy Maciej Kiełbicki, dyrektor zarządzający w Mayland Real Estate.

Jego zdaniem najtrudniej wynajmuje się powierzchnia pod rozrywkę. – Jeszcze w czasach koniunktury ta branża nie była łatwa, obecnie to prawdziwe wyzwanie – uważa Maciej Kiełbicki.

Trudniej też znaleźć najemców z sektora mody chętnych na małe lokale, do 200 mkw. Część marek nie radzi sobie w Polsce i bardziej selektywne podchodzi do nowych lokalizacji. – Niektóre wręcz rezygnują z obecności na naszym rynku – twierdzi Kiełbicki.

Opinia:

Agata Brzezińska, przedstawicielka zarządu firmy Neinver Polska

Sytuacja na rynku ostatnio znacznie się pogorszyła. Sporo sieci handlowych, które jeszcze kilka lat temu zakładały silną ekspansję, musiało zweryfikować swoje plany z powodów finansowych. I to rodzi największe kłopoty dla deweloperów.

Dziś jednak czynsze obniżają przede wszystkim zarządcy galerii handlowych, którzy za wszelką cenę chcą wynająć mało atrakcyjne powierzchnie, często w słabych lokalizacjach. To zrozumiałe, bo od liczby najemców w centrum handlowym uzależnione jest uzyskanie czy utrzymanie kredytu bankowego lub finansowania ze strony inwestora. W przypadku projektów w dobrych lokalizacjach o obniżkach nie ma mowy, bo tam najemcy bez kłopotów są w stanie zarobić na wyższy czynsz, satysfakcjonujący właściciela całego centrum handlowego.

Największe kontrowersje zawsze wzbudzają tzw. opłaty dodatkowe, których wysokość zmienia się w czasie funkcjonowania centrum. One oczywiście mają swoje jak najbardziej racjonalne uzasadnienie, gdyż zmieniają się m.in. opłaty za media, usługi czy działania marketingowe. W obiektach starzejących się potrzebne są też większe środki na ich bieżące utrzymanie, bądź unowocześnianie, czyli funkcjonowanie na dobrym poziomie.

Handel Nieruchomości Komercyjne