Dlaczego bank nie da kredytu na mieszkanie

Z ostatniego rankingu kredytów na nowe mieszkanie wynika, że trudniej będzie dostać z banku pieniądze na lokal od dewelopera niż na używane „M"? Dlaczego, skąd bierze się takie ostrożne podejście banków?

Aleksandra Łukasiewicz: W przypadku kupna używanego mieszkania, przed udzieleniem kredytu bank sprawdza, czy mieszkanie nie jest zadłużone lub czy nie jest na nim np. ustanowiona służebność oraz weryfikuje jego wartość.

Zakup lokalu od dewelopera najczęściej oznacza, że nabywamy nieruchomość w trakcie budowy. Bank ocenia więc również wiarygodność dewelopera obok stanu prawnego lokalu i jego wartości.

Kryteria stawiane przez banki są różne: niektóre wymagają określonego stanu zaawansowania prac, inne doświadczenia w branży. Część instytucji posiada wewnętrzne listy zweryfikowanych deweloperów. Oznacza to, że czym mniejszy stan zaawansowania i mniej znany i doświadczony deweloper, tym banków zainteresowanych kredytowaniem zakupu mieszkania od takiej firmy będzie mniej.

Takie ostrożne podejście bierze się z obawy banków przed ryzykiem upadłości i niezakończenia inwestycji. Osłabienie koniunktury na rynku nieruchomości, wydłużony czas sprzedaży i zapasy niesprzedanych mieszkań powodują, że to ryzyko stało się realniejsze. A jego zmaterializowanie oznacza niekomfortową sytuację, w której klient musi spłacać kredyt za lokal, który nie został zbudowany, a bank nie ma zabezpieczenia kredytu.

O ile droższy może być kredyt na nowe M, szczególnie na początkowym etapie budowy? Ile dolicza bank za to, że ponosi większe ryzyko?

Kredyt na zakup nowego mieszkania wiąże się z dwoma rodzajami dodatkowych kosztów w porównaniu do nabycia używanego lokum. Pierwszym z nich jest dłuższy okres ubezpieczenia pomostowego płaconego do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

O ile na rynku wtórnym trwa to obecnie kilka tygodni, maksymalnie miesięcy, to na rynku pierwotnym ten termin zaczyna biec w momencie podpisania z deweloperem aktu notarialnego sprzedaży lokalu. W przypadku nabycia mieszkania na wczesnym etapie budowy okres ubezpieczenia przekroczy więc dwa lata.

Drugim kosztem są inspekcje na budowie potwierdzające stan zaawansowania prac przed wypłatą kolejnej transzy. Część banków wykonuje je bezpłatnie, niektóre ich nie wymagają. Jeżeli jednak płatna wizyta na budowie jest potrzebna, to trzeba się liczyć każdorazowo z wydatkiem rzędu 150 – 200 zł.

Koszty kredytu na rynku pierwotnym są więc tym większe, im niższy jest stan zaawansowania budowy.

Od czego uzależniane są wypłaty transz kredytu? Jak bank sprawdza postępy na budowie? Co się dzieje, gdy znaczących nie ma?

Załącznikiem do umowy przedwstępnej klienta z deweloperem jest harmonogram prac i terminy płatności transz, które najczęściej są powiązane z osiąganiem określonych etapów. Rzeczoznawca, czy odpowiednio przeszkolony pracownik banku, jest więc w trakcie wizyty na budowie w stanie określić, czy stan zaawansowania wymagany do płatności transzy jest zgodny z aktualnie osiągniętym.

Jeżeli postęp prac jest wyraźnie mniejszy, to bank może wstrzymać płatności, ale podobnie powinien też postąpić klient płacąc z własnych pieniędzy.

Opóźnienie w budowie może być spowodowane np. złymi warunkami pogodowymi i ich poprawa pozwala dalej prowadzić prace i zakończyć projekt. Może to być też jednak sygnał, że deweloper traci płynność, np. z powodu niższego niż prognozowany poziomu sprzedaży. Niektóre banki nie wymagają inspekcji i bazują na oświadczeniu dewelopera albo samym harmonogramie.

Jak bank sprawdza dewelopera, jakich dokumentów żąda od klienta? Kiedy może odmówić finansowania, np. gdy jest mały stan zaawansowania budowy, deweloper jest z tzw. czarnej listy?

Bank w celu analizy dewelopera i inwestycji wymaga dostarczenia dokumentów rejestrowych firmy, prawomocnego pozwolenia na budowę, odpisu z księgi wieczystej nieruchomości wraz z wyjaśnieniem wzmianek, jeżeli takowe są (np. z tytułu zawarcia umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego), wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, zgody na bezciężarowe wyodrębnienie lokalu, jeśli deweloper finansuje się kredytem, oraz umowy przedwstępnej.

Zdarza się, że na podstawie tej dokumentacji, bank odrzuca wniosek o kredyt. Przyczyną może być przykładowo zabezpieczenie obligacji na inwestycji, nieprawomocne pozwolenie na budowę (np. zaskarżenie pozwolenia przez sąsiadów), czy wniosek o wpis hipoteki przez wierzyciela. W takim przypadku klient powinien przemyśleć w ogóle zakup takiego mieszkania. Nawet jeżeli deweloper i inwestycja nie budzą żadnych zastrzeżeń prawnych, to bank może stawiać inne wymagania i zależą one od jego polityki.

Podstawą do odmowy udzielenia kredytu może być też posiadanie przez bank, nawet nieoficjalnie, informacji o zagrożeniu utraty płynności finansowej przez dewelopera, chociaż wtedy bank nie poda przyczyny decyzji negatywnej.

Czy klient musi mieć wkład własny, gdy inwestycja dopiero się rozpoczyna, więc bank finansując ją, ryzykuje najbardziej?

Gdy bank odmawia kredytu indywidualnemu klientowi ze względu na kondycję dewelopera, lepiej wycofać się z tej inwestycji

Banki nie wiążą kwestii posiadania wkładu własnego z zaawansowaniem inwestycji. Jeżeli jest oceniana przez bank jako nadmiernie ryzykowna, to bank nie udzieli kredytu z takim zabezpieczeniem. Wkład własny zwiększa wiarygodność klienta, a nie dewelopera, a niski stan zaawansowania może budzić obawy banku o ustanowienie zabezpieczenia. Jeżeli deweloper nie dokończy budowy, to sytuacja banku i klienta jest niekorzystna, bez względu na to, ile swoich pieniędzy klient wpłacił.

Najważniejsze rady dla debiutującego kredytobiorcy, który zamierza pożyczyć na mieszkanie na 20–30 lat?