Inwestycje w systemie condo: w mieście czy w kurorcie

– System condo jest w Polsce umowną, marketingową nazwą dla nieruchomości posiadających gwarancję zysku z wynajmu. Można np. kupić pokój w condohotelu, choć w ostatnim czasie powstało wiele apartamentów w obiektach mieszkaniowych, budowanych w myślą o zarabianiu na ich najmie – wyjaśnia Grzegorz Kosiura, dyrektor zarządzający portalu InwestycjewKurortach. pl. Głównie obiekty condo powstają w miejscowościach turystycznych, choć takie inwestycje można znaleźć także w dużych miastach, jak np. Warszawa, Wrocław i Kraków.

Dobra umowa to podstawa

Ponieważ system condo jest w Polsce młody, nie ma jednolitych standardów. Każdy z deweloperów budujących tego typu nieruchomości ma własne warunki sprzedaży i wypłaty zysków. Od czego zatem zacząć ocenę oferty? Od wyliczenia prawdziwej rentowności inwestycji.

– W budynkach mieszkalnych, np. w Warszawie, gdzie kupuje się apartament, zazwyczaj istnieje konieczność regulowania comiesięcznego czynszu, co może znacznie wpłynąć na obniżenie zysków. Czynszu nie muszą z kolei płacić właściciele pokoju w condohotelu. Choć nie zawsze, bo wyjątkiem jest np. hotel na Ptasiej Wyspie w Mikołajkach, gdzie właściciele będą zobowiązani do miesięcznych, stałych opłat za zarządzanie i bieżące utrzymanie nieruchomości – wyjaśnia Grzegorz Kosiura.

Kolejna ważna sprawa to zapisy dotyczące gwarancji i wysokości wypłacanego zysku. Średnio, na rynku, zysk wypłacany z wynajmu apartamentu w systemie condo waha się pomiędzy 6 a 9 proc. w skali roku. Ale deweloperzy liczą to różnie: czasem od kwoty netto nieruchomości, a czasem od stawki brutto zainwestowanej u dewelopera. Nie wszyscy gwarantują też poziom zysków umową, a jedynie pokazują zakładane symulacje zysków, co jest formą mniej bezpieczną. – Należy zabiegać o to, by zapisy w umowie co do wysokości zysku były jak najbardziej precyzyjne.

Trzeba ustalić, czy zysk liczony jest jedynie od kwot związanych z wynajmem apartamentu, czy też z części wspólnych, np. sal konferencyjnych, restauracji – doradza ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl. Dodatkowym obowiązkowym kosztem po stronie właściciela mieszkania w systemie condo są podatki od zysków, ale trzeba doliczyć jeszcze np. ubezpieczenie, remonty, media, wymianę mebli.

Czas, na jaki podpisywana jest umowa zarządzania i wypłaty zysków, to zwykle 5, 7 lub 10 lat.

W mieście czy w kurorcie

Paweł Grząbka, prezes zarządu firmy doradczej CEE Property Group, mówi, że nie tylko stopa zwrotu jest istotna. – W inwestycjach condhotelowych strategiczną decyzją jest wybór operatora zarządzającego wynajmem, ponieważ długoterminowo to on będzie decydować o powodzeniu wynajmu i wysokości dochodu dla właścicieli. Część operatorów przez kilka pierwszych lat oferuje właścicielom lokali gwarantowany dochód z wynajmu nieruchomości, ale długoterminowo dochód właściciela zależy od obłożenia lokalu przez turystów. Nie warto zatem największej uwagi zwracać na wysokość zarobku, ale na markę i doświadczenie operatora – podkreśla Paweł Grząbka.

Marcin Dumania, prezes spółki Sun & Snow, która oferuje inwestycje w systemie condo, zwraca uwagę, że czego innego szuka inwestor w kurorcie, a czego innego w mieście. – W przypadku miast w grę może wchodzić grupa inwestorów trochę młodsza wiekowo i nieco mniej zamożna. Osoby, które od pewnego czasu noszą się z zamiarem zainwestowania w mieszkanie, jednak nie mają czasu lub nie chcą się zajmować formalnościami i ryzykiem związanym z najmem długoterminowym, czyli poszukiwaniem najemców, rozliczeniami etc. – wylicza Marcin Dumania.

– Wśród potencjalnych klientów na apartamenty miejskie mogą się również znaleźć osoby, które kupują nieruchomość z myślą o zabezpieczeniu przyszłości swoich dzieci. Wpłacają np. 50–60 proc. wartości apartamentu, przekazują do wynajmu na okres ok. 10 lat. W tym czasie z zysków z wynajmu spłacają kredyt na nieruchomość. W zależności od inwestycji firma Sun & Snow oferuje nabywcom apartamentów lub pokojów hotelowych gwarantowany dochód w wysokości 7 lub 8 proc. rocznie.

Np: w warszawskim apartamentowcu przy metrze Ratusz Arsenał – zysk wynosi 7 proc. rocznie, w Szklarskiej Porębie w Sun & Snow Resorts – 8 proc., a w Zakopanem w inwestycji Lipki Park – 7 proc.

– W przypadku Szklarskiej Poręby będzie to dochód w wysokości 8 proc. od ceny zakupu lokalu. Ale po trzech latach umowa automatycznie przechodzi w tzw. umowę proporcjonalną, gdzie dochód dla właściciela jest zmienny i zależny od obłożenia.

Przy średniej cenie mkw. ok. 7500 zł, cena apartamentu wynosi ok. 300 tys. zł. Zatem roczny dochód z wynajmu wynosi 24 tys. zł. Właściciel dodatkowo ponosi koszty opłat eksploatacyjnych – podaje przykład Marcin Dumania. Zdaniem Tomasza Bujnowskiego, analityka w firmie Dolcan, wynajem mieszkań w dużych aglomeracjach może być korzystniejszy niż w kurortach. – Tu przewagą jest brak sezonowości wynajmu, stały zysk w wysokości 8 proc. w skali rocznej, a nie udział w zyskach, który nie zawsze jest gwarantowany – mówi Tomasz Bujnowski. – Apartamenty w dużych miastach to przede wszystkim pełnowartościowe mieszkania: lokal z aktem notarialnym i udziałem w gruncie, w którym właściciel może sam zamieszkać lub przekazać go dzieciom.

W przypadku oferty firmy Dolcan klient podpisuje z deweloperem dwie umowy: jedną dotyczącą kupna mieszkania i drugą przekazującą firmie lokal na wynajem. Operatorem odpowiedzialnym za wynajem jest firma Dolcan. Mieszkania w ramach systemu można kupić w dwóch inwestycjach w Warszawie: Skierniewicka City na Woli (8500 tys. zł za mkw.) oraz w Ogrodach Ochota, w al. Krakowskiej (od 7300 zł za mkw.), a także w Szczecinie na osiedlu Arkadia w centrum miasta (od 5300 zł za mkw.). Ceny w Szczecinie zawierają już pakiet wykończeniowy, natomiast do cen mieszkań w Ogrodach Ochota i Skierniewickiej City trzeba doliczyć jeszcze 1000 zł za mkw. jako opłatę za wykończenie mieszkania.

Dolcan zapewnia, że inwestor ma gwarantowany zysk w wysokości 8 proc. w skali rocznej, 7,5 proc. – przy kapitalizacji kwartalnej i 7 proc. w skali miesięcznej. Zysk liczony jest od łącznej ceny brutto mieszkania, wraz z kosztami wykończenia oraz miejsca garażowego. – Zysk jest niezależny od obłożenia. Roczne zyski przy przykładowym mieszkaniu o wartości 380 tys. zł mogą wynieść ponad 30 tys. zł. Natomiast przy większych mieszkaniach może to być nawet ponad 50 tys. zł rocznie – zapewniają przedstawiciele Dolcana. Umowę z deweloperem można podpisać na 5, 10 czy 15 lat lub nawet na czas nieokreślony.

Grzegorz Kosiura podkreśla, że kupując apartament z gwarancją zysku, musimy się zastanowić, czy kiedykolwiek będziemy chcieli w nim zamieszkać, czy też nabywamy go w celach typowo inwestycyjnych, więc ma pełnić wyłącznie rolę zarobkową. – Jeśli myślimy o tym, że kiedyś będziemy chcieli się do niego wprowadzić lub często w nim wypoczywać, powinniśmy się kierować przede wszystkim lokalizacją, która nam odpowiada. Jeśli natomiast apartament ma jedynie zarabiać, nie powinniśmy wówczas kierować się sentymentami, a ekonomiczną oceną – zwraca uwagę Grzegorz Kosiura.

Zwróć uwagę na zapisy umowy, zanim zainwestujesz w systemie condo:

Czy płacisz czynsz?

¶ U niektórych deweloperów – np. w Dolcan czy Inpro – trzeba płacić comiesięczny czynsz, a u innych, jak np. w Qualia Development – nie. Jaki policzą zysk?