Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem jest popularne w wielu krajach zachodniej Europy, m.in. Wielkiej Brytanii i Niemczech. Mimo dużej skali tamtejsze rynki mieszkaniowe nie są w stanie zaspokoić potrzeb inwestorów instytucjonalnych angażujących się w projekty typu buy-to-let. Brak możliwości dalszego prywatyzowania nieruchomości lub przejmowania portfeli wynajętych mieszkań oraz ograniczona liczba nowych inwestycji realizowanych przez deweloperów z myślą o sektorze czynszowym powoduje, że inwestorzy coraz częściej szukają szans ekspansji za granicą – twierdzą w swoim najnowszym raporcie eksperci z firmy Reas, PwC i Kancelarii CMS.

Czy zatem Polska, która należy już do grona czołowych państw Unii Europejskiej, w których fundusze inwestują w nieruchomości komercyjne, będzie też krajem, w którym zagraniczne spółki będą chciały lokować kapitał na rynku mieszkań na wynajem?

Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, prezesa firmy Reas, zagraniczne fundusze już badają rynek. – Co jednak można powiedzieć funduszowi, który oczekuje reprezentatywnych danych na temat stopy zwrotu w długiej perspektywie, skoro właściwie nie było u nas dotąd takich projektów na znacząca skalę – mówi Kirejczyk.

Nie oznacza to jednak, że w ogóle międzynarodowe fundusze nie inwestowały w Polsce w lokale na wynajem. Jak wynika z danych Reas i PwC, fundusze inwestycyjne mają już na polskim rynku pewne doświadczenie w inwestowaniu w portfele mieszkań na wynajem, choć w wielu przypadkach podejmowane przez nie decyzje dotyczące doboru produktu i momentu inwestycji były nietrafione. Dziś jednak – jak zapewniają eksperci firm doradczych – sytuacja rynkowa jest bardzo korzystna dla inwestycji w mieszkania czynszowe.

Z badań Reas wynika, że pomimo stabilnego popytu na mieszkania na rynku pierwotnym i cen o 15–20 proc. niższych niż w szczytowym okresie 2008 roku, istnieje znacząca nadwyżka podaży nowych lokali. Deweloperzy zmagający się z powolnym procesem sprzedaży oferują mieszkania po obniżonych cenach i wykazują rosnące zainteresowanie sprzedażą zarówno pakietów mieszkań, jak i całych budynków. Dotyczy to zwłaszcza tych firm, które mają duże banki terenów inwestycyjnych.

Deweloperzy podkreślają, że pomysł budowania dla funduszy bloków na zamówienie jest dla nich dobrym rozwiązaniem.

Mentalność i czynsze

Z analiz Reas, PwC i  CMS wynika, że mimo iż na polskim rynku mieszkaniowym dominują mieszkania własnościowe, w ciągu ostatnich lat najem stał się alternatywą dla wielu gospodarstw domowych. Powód? Między innymi większe wymagania banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych, niepewność na rynku pracy oraz słabsze perspektywy wzrostu gospodarczego. W takiej sytuacji, zamiast zadłużać się długoterminowo, zapada decyzja o wynajmie. Bo typowa do tej pory wśród młodych par i singli strategia kupowania małych mieszkań na okres kilku lat, a następnie przeprowadzka do większych lokali, stała się rozwiązaniem zbyt kosztownym.

Powoli zmienia się także mentalność młodego pokolenia, które już nie chce za wszelką cenę być właścicielem i – patrząc na swoich zachodnich rówieśników – wybiera wynajem. Szczególnie dotyczy to młodych ludzi w Warszawie czy innych dużych miastach, dokąd przyjeżdżają studenci oraz absolwenci za pracą.

Eksperci firmy Reas i PwC zwracają uwagę, że w porównaniu do zarobków poziom czynszów w Polsce jest stosunkowo wysoki. Najwyższe stawki, ale i zarazem największy wybór lokali, jest w Warszawie. Tu miesięczny koszt wynajmu kawalerki o powierzchni 30 mkw. to około 1,5 tys. zł. To stanowi około jednej trzeciej przeciętnego wynagrodzenia w stolicy. Średnie czynsze za dwu- i trzypokojowe lokale w Warszawie sięgają odpowiednio 2 tys. zł i 2,9 tys. zł miesięcznie, a średnie stawki czynszu przekraczają 46 zł za mkw. na miesiąc. Trzeba jednak pamiętać, że w dzielnicach oddalonych od centrum czynsze mogą być nawet o 40 proc. niższe.

Na nieco mniejszych rynkach niż stołeczny (w takich miastach jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto) czynsze wynoszą od 30 do 35 zł za mkw. za miesiąc. Miesięczna opłata za typowe jednopokojowe mieszkanie to około 1,1 tys. zł w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Natomiast stawki na peryferiach tych miast są niższe o blisko 20 proc.w porównaniu do centrum.

Aby jednak móc zarabiać na wynajmie bez przestojów, kluczowy jest dobór najemców. – Z mojego doświadczenia wynika, że sposób zarządzania procesem wynajmu ma ogromny wpływ na jego powodzenie. Studio można wynająć przeciętnie w ciągu 21 dni, co oznacza, że średnio przez 5,8 proc. okresu wynajmu mamy pustostan. W przypadku luksusowych apartamentów proces ten trwa oczywiście znacznie dłużej – wyjaśnia Sławek Muturi ze Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik".

Ekspert podkreśla, że poziom czynszu odgrywa kluczową rolę, jeśli chodzi o czas poszukiwania najemców. – Właściciel żądający czynszu o 10–20 proc. wyższego niż lokalna średnia stawka musi się liczyć z co najmniej dwukrotnie dłuższym okresem poszukiwania najemcy niż przeciętnie – dodaje Muturi.

Pionierzy na rynku

Choć trudno o reprezentatywne przykłady inwestycji w mieszkania czynszowe w Polsce, to można doszukać się kilku.

Przykładowo w Warszawie znana jest inwestycja Holland Park (apartamenty w ścisłym centrum miasta). W 2006 roku spółka ING Real Estate sprzedała dwa budynki z 64 lokalami firmie Keen Property Partners (KPP), która kontynuowała w nich działalność polegającą na długookresowym wynajmie. Po otrzymaniu pozwolenia na zmianę przeznaczenia lokali na cele mieszkalne w 2009 roku, inwestor nadal wynajmował mieszkania, równolegle stopniowo wyprzedając je prywatnym nabywcom. Obecnie jedynie kilka lokali pozostaje w rękach KPP i wszystkie z nich wystawione są na sprzedaż – nawet z dwuletnią gwarancją wynajmu, zapewniającego 5 proc. stopy zwrotu z inwestycji rocznie.

Inny przykład: City Life PCC, zarejestrowana na wyspie Guernsey spółka inwestycyjna, powołała w maju 2006 roku fundusz Poland Geared Growth. Strategia inwestycyjna polegała na pakietowym zakupie mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Rynkiem docelowym były firmy wynajmujące lokale dla swoich pracowników oraz prywatni najemcy. Strategia funduszu zakładała kupowanie pakietów lokali po cenach 5–15 proc. niższych niż proponowane indywidualnym nabywcom. Pomimo że zakupy miały miejsce w szczytowym momencie cyklu rynkowego, rentowność netto wynosi 3 proc. Wszystkie lokale w kluczowym portfelu są wynajęte, z wyjątkiem jednej nieruchomości, w której 24 z 46 lokali ma najemców – wynika z raportu Reas, PwC i CMS.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Opinie

Najwięcej jest umów rocznych - Mariusz Kania, prezes agencji Metrohouse & Partnerzy