Jak się buduje wielkie osiedla

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, analityka portalu RynekPierwotny.com, największym problemem przy planowaniu i budowie dużych osiedli jest ustalenie, kto odpowiada za budowę dróg dojazdowych – publicznych i wewnętrznych.

– Samorządy często albo nie mają pieniędzy na infrastrukturę drogową, albo nie chcą ponosić takich kosztów i przerzucają je na inwestorów – zauważa Jędrzyński. – Jeżeli osiedle ma powstać na niezagospodarowanym terenie, co się często zdarza w przypadku wieloetapowych inwestycji, to gminy często uzależniają wydanie deweloperowi pozwolenia na budowę od sfinansowania przez niego publicznej drogi dojazdowej do osiedla oraz bezpłatnego przekazania jej gminie, wraz z działkami, na której została wybudowana – dodaje. Zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym, jeżeli droga dojazdowa jest zaplanowana jako publiczna, to obowiązek jej wybudowania spoczywa na gminie. – Stąd wniosek, że deweloperzy nie muszą budować takiej infrastruktury drogowej. Tymczasem gminy powołują się na ustawę o drogach publicznych, która mówi, że za budowę lub przebudowę dróg publicznych, związanych z inwestycją niedrogową, odpowiada inwestor tego przedsięwzięcia – tłumaczy Jędrzyński. – Przepisy są niejednoznaczne. Wejście w spór z gminą oznacza dla dewelopera stratę czasu i pieniędzy – dodaje. Zgodnie z przepisami inwestor – właściciel działek ma obowiązek budowy dróg wewnętrznych. I tego zapisu firmy nie kwestionują. –

31,1 tysięcy Budowę tylu mieszkań rozpoczęli deweloperzy na terenie całego kraju w pierwszych ośmiu miesiącach roku – podaje GUS

Najlepszym sposobem uniknięcia kłopotów jest ustalenie, jeszcze przed zakupem gruntów, jakie reguły stosuje gmina – ocenia analityk. Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal, ocenia, że przy budowie wielkich osiedli problem stwarzają wydłużające się procedury pozyskiwania niezbędnych dokumentów. Każda inwestycja, która ma garaż o powierzchni powyżej 5000 mkw., wymaga decyzji środowiskowej, a jej uzyskiwanie może trwać kilka miesięcy. Trudno jest więc ustalić termin rozpoczęcia realizacji projektu – mówi Zbigniew Juroszek. Dodaje, że specyfika rynku sprawia, że dziś realizowanych jest niewiele nowych, dużych inwestycji, choć to one są najbardziej opłacalne dla inwestorów. Prezes potwierdza, że miasto często wymaga od inwestora dobudowania lub przebudowania istniejącej drogi czy chodnika. – W większości przypadków jest to uzasadnione i spełniamy te warunki. Zdarzają się jednak próby wymuszenia na inwestorze nieuzasadnionej budowy czy przebudowy infrastruktury. Staramy się minimalizować to ryzyko już przy zakupie gruntu – mówi prezes Juroszek.

Małgorzata Ostrowska z J.W. Construction Holding, ocenia, że poważnym problemem dla deweloperów jest także brak planów zagospodarowania. – Oznacza to długi czas oczekiwania na pozwolenia na budowę, które mogą być w każdym momencie oprotestowane. Opóźnia to termin rozpoczęcia prac. Urzędnicy wymagają coraz więcej dokumentacji, raportów środowiskowych. Ilość formalności rośnie, a czas oczekiwania na decyzję się wydłuża – potwierdza Małgorzata Ostrowska.

Podkreśla, że przy każdej inwestycji trzeba także negocjować z władzami lokalnymi zakres budowy i uzupełnień niezbędnej infrastruktury społecznej i komunikacyjnej. – Zawsze dążymy do porozumienia, mając na względzie komfort mieszkańców osiedli. Tworzymy przystanki autobusowe, uwzględniamy w planach lokale usługowe i przedszkola oraz, jak każdy deweloper, budujemy drogi wewnętrzne i dojazdowe – zapewnia Małgorzata Ostrowska.

Sławomir Horbaczewski, wiceprezes Marvipolu, ocenia, że wielkość osiedla ma znaczenie: duże inwestycje to większa liczba decyzji administracyjnych, zezwoleń i uzgodnień niezbędnych, by budowę rozpocząć, a potem z sukcesem zakończyć. Dlatego czas całego procesu inwestycyjnego winien być umiejętnie skoordynowany z tą administracyjną drogą przez mękę. – Duże przedsięwzięcia deweloperskie są z reguły tak spektakularne, m.in. ze względu na skalę oddziaływania na sąsiadów, że ze pracownicy samorządu boją się podejmowania decyzji – mówi Horbaczewski. – Im większa inwestycja, tym bardziej narusza istniejący układ lokalnych, gospodarczych i politycznych interesów. Inwestor powinien ten układ dobrze rozpoznać i w swoich relacjach z samorządem, w interesie społecznym i własnym, wykorzystać – dodaje. Wiceprezes podkreśla, że deweloper i samorząd nie są przeciwnikami. Trudności są pochodną konfliktu ról, które napisał prawodawca, a zdeterminowały lokalne okoliczności.

– Dlatego proces inwestycji najłatwiej przebiega tam, gdzie profesjonalny deweloper spotyka się ze świadomym swych zadań samorządem. Tam, gdzie uchwalono już plany zagospodarowania przestrzennego, a urzędnicy są bezstronni – mówi Sławomir Horabczewski. Przy dużych projektach rozwinięcie infrastruktury drogowej ma zasadnicze znaczenie. – To przecież warunek dostępności do wszystkich dóbr i usług oferowanych na osiedlu. Ma więc wartość handlową dla inwestora – tłumaczy Horbaczewski.

Deweloperzy Remonty