Jaki to był rok na wtórnym rynku mieszkań? Jakie nieruchomości okazały się hitem, a jakie najbardziej przegrały?
Cezary Szubielski, doradca na rynku nieruchomości:
- W 2013 roku wśród mieszkań na rynku wtórnym były takie, które sprzedały się w ciągu miesiąca, ale są i takie, które nie znajdują nabywców od kilku lat. Te pierwsze można było prawdopodobnie sprzedać o kilka procent drożej, te drugie być może znalazłyby chętnego, gdyby ich cena była o kilkadziesiąt procent niższa. W tym roku nie oczekuję ani wzrostu ani spadku na rynku nieruchomości. Oczekują znacznego zróżnicowania cen.
Chodzi o to, by mieszkanie wymagające remontu, położone na czwartym piętrze bloku bez widny, nie było oferowane po tej samej cenie, co odnowiony lokal na pierwszym piętrze budynku z windą.
Jeśli jako rynek traktujemy zawarte transakcje, to był to rok, w którym transakcji było znacznie mniej, niż mogło by być przy istniejącej podaży i dostępności pieniądza. Jeśli zaś jako rynek traktujemy popyt i podaż (czyli osoby szukające lokalu oraz osoby je oferujące), to musimy sobie uświadomić, że to, co widzimy w ogłoszeniach i ofercie agencji nieruchomości, w znacznej części rynkiem nie jest. Oferty - i "popytowe" i "podażowe" - znacznie odbiegające od wartości rynkowej, nie tworzą rynku. Szukający "wyjątkowej okazji" nie tworzą popytu. Podobnie oferujący swoje nieruchomości w cenach znacznie zawyżonych, nie tworzą podaży.
W przypadku rynku wtórnego te dwie postawy tworzyły w minionym roku roku dwa gigantyczne zbiory, które nie miały części wspólnej. Prowadziło to tylko do zaciemnienia obrazu rynku. Tam, gdzie był to prawdziwy rynek, gdzie oferta była rozsądna, a kontrahent gotów do negocjacji, mieliśmy do czynienia z gospodarką rynkową i dochodziło do transakcji.
Jeśli ktoś jest gotów czekać na transakcję piętnaście lat, to jest to jego wybór. Dla tych którzy zrozumieją i zaakceptują realia, będzie to rok normalny. Wiele osób osiągnęło znaczne dochody w związku z gwałtownym wzrostem cen przed kilku laty i nikt nie kwestionuje tego faktu. Niestety należy podobnie spojrzeć na możliwość osiągnięcia straty w wyniku spadków cen. Nikt nie obiecywał że gospodarka rynkowa to same zyski.
W znacznej mierze należy zakładać, że zysk jednych związany jest ze stratą innych. Jeśli to zaakceptujemy, będzie to normalny rok. Częścią tej normalności powinny być niewielkie wzrosty cen najciekawszych nieruchomości oraz dalsze przeceny domów i mieszkań kwalifikujących się bardziej do rewitalizacji niż do sprzedaży.
Leszek Michniak, prezes Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości:
- Jak zwykle, koniec roku i początek nowego, skłania do prognoz. Z pewnością na sytuację na rynku w 2014 roku duży wpływ będzie miał nowy program "Mieszkanie dla Młodych". W mojej opinii program przyczyni się do rozwoju rynku deweloperskiego, chociaż kontrowersyjne jest tak duże zróżnicowanie poziomów limitów cen dla poszczególnych regionów Polski. Budzi to obawy, czy ustawodawca rzeczywiście miał na uwadze przede wszystkim dobro nabywców mieszkań, a nie jakichś innych grup beneficjentów programu.
Zwiększony popyt na nowe mieszkania, może wymusić kolejne, ale już raczej nieznaczne korekty na rynku wtórnym, który nadal pozostanie konkurencyjny w stosunku do pierwotnego.
Istnieje też obawa, że deweloperzy, chcąc zmieścić się w limitach cen, będą budować osiedla używając materiałów nie najwyższej jakości, co może odbić się niekorzystnie na standardzie lokali. Prawdopodobne jest też wybieranie lokalizacji na obrzeżach miast, gdzie ze względu na mniej rozwiniętą infrastrukturę tereny są tańsze.
Część klientów, zwłaszcza o niskiej zdolności kredytowej, poszukiwała w 2013 roku mieszkań do remontu, położonych w kamienicach, ale tylko tych w dobrym stanie technicznym.
