– W wielu krajach świetne warunki klimatyczne nie równoważą braku bezpieczeństwa i stabilnego prawa własności – dodaje Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment, który wyodrębnia dwie grupy krajów. – W krajach UE i innych krajach europejskich ryzyka prawne są zminimalizowane. W przypadku problemów z agentem zajmującym się wynajmem inwestor może go łatwo zmienić – zauważa szef ProDevelopment. Druga grupa to kraje „egzotyczne" – w Ameryce Południowej czy Azji. W tym przypadku trzeba znaleźć firmę czy doradcę gwarantującego pełną obsługę transakcji – od kupna, przez wynajem, po późniejszą sprzedaż. – Pamiętajmy, że koszty okołoinwestycyjne (agencja, prawnicy, banki, różnice kursowe, ubezpieczenia itp.) mogą wynosić łącznie nawet 10 proc. wartości nieruchomości – zwraca uwagę Łukasz Madej.
Zarządca i podatki
– Trzeba też pamiętać, że nie wszystkie kraje zezwalają obcokrajowcom na swobodne nabywanie nieruchomości. Przywilej ten daje jednak sporo krajów, w których można szukać okazji – podkreśla Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion's Banku. – Nie zapominajmy także o kosztach, czasochłonności i skomplikowaniu procesu zakupu. Te trudności sprawiają, że Polacy raczej rzadko decydują się na inwestycje w nieruchomości za granicą. Najchętniej wybierają najbliższe nam geograficznie albo kulturowo państwa – dodaje. Nie bez znaczenia jest także zaufanie do pośredniczących w transakcji osób. – Nikt nie chce przecież kupić mieszkania od wenezuelskiego dewelopera, który, jak się może okazać, nie istnieje. Nikt nie chce powierzyć apartamentu w zarządzanie nieodpowiedzialnej firmie, nawet jeśli inwestuje się nad Wisłą, a tym bardziej na drugim końcu świata – podkreśla Bartosz Turek.
Jak ważny jest zarządca, podkreśla także Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Znam przypadek, kiedy klient kupił apartament w Bułgarii i oddał w zarządzanie miejscowej firmie. Słyszał, że lokal nie zarabia, bo nie ma na niego chętnych. Kiedy jednak chciał tam pojechać albo wysłać znajomych, to mieszkanie było akurat zajęte – opowiada Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Wnioski nasuwają się same. Teraz ten inwestor na własną rękę wynajmuje apartament znajomym, ale nie ma z tego dużych dochodów – podkreśla. Przedstawiciel Emmersona zwraca też uwagę na koszty utrzymania nieruchomości. – Utrzymanie ochrony, wspaniałego basenu i pięknej roślinności przed oknem apartamentowca może nas kosztować krocie. Cena nieruchomości będzie niska, ale czynsz bardzo wysoki – tłumaczy Skoczeń.
Według Bartosza Turka najważniejsza jest jednak świadomość, co się właściwie kupuje. Czy jest to pełne prawo własności czy tylko możliwość spędzania w nieruchomości z góry określonego czasu w roku. Trzeba też sprawdzić koszty nabycia i posiadania nieruchomości, a także warunki wyjścia z inwestycji. Ekspert z Lion's Bank przestrzega przed zakupem na własną rękę w kraju, którego przepisów prawa się nie zna. – Oszczędzanie na opłatach dla doradców może kosztować krocie, gdy okaże się, że kupiliśmy nieruchomość z wadami prawnymi lub do zapłacenia będzie wysoki podatek, o którym nie wiedzieliśmy – tłumaczy.
Gdzie rośnie, gdzie spada
W opinii Bartosza Turka w skali globu można zawsze wyróżnić rynki przewartościowane i niedowartościowane. Są rejony, gdzie ceny dopiero zaczęły rosnąć albo są już w mocnym trendzie wzrostowym. Są też miejsca, gdzie po nadmiernych wzrostach cen pojawia się ryzyko pęknięcia bańki spekulacyjnej. Można też znaleźć rynki bijące kolejne rekordy przecen. – W ostatnim roku (II kw. '12 do II kw. '13) kryzys ominął np. rynek nieruchomości w Szwajcarii. W skali roku ceny rosły tam w tempie 4,5 proc. proc. W Hongkongu przeciętna nieruchomość drożała o 19,2 proc., a w USA – o 9,5 proc. – podaje Bartosz Turek. – Z drugiej strony w Bułgarii, po 40-proc. przecenie, mamy od roku stabilizację cen. Jeszcze gorzej jest w Hiszpanii, gdzie przecena trwa. W ciągu roku spadek wyniósł 12 proc. – podkreśla.
Ile można zarobić na inwestycji za granicą? – Różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami są potężne. Wiele zależy od stopnia ryzyka oraz fazy cyklu koniunkturalnego, w którym jest dany rynek – tłumaczy Bartosz Turek. – W samej tylko Europie są kraje, w których właściciel zyska na wynajmie niewiele, i takie, gdzie zyski będą bardzo wysokie. Doskonałym przykładem jest Monako. Według danych portalu GPG na 40-metrowy lokal trzeba tam wydać niemal 1,4 mln euro. Miesięczny przychód z najmu takiej nieruchomości to niespełna 2,3 tys. euro. Daje to rentowność brutto zaledwie 1,95 proc. Zwrot inwestycji nastąpiłby po ponad 51 latach – szacuje Turek. Dla odmiany w stolicy Rumunii, Bukareszcie, na 120-metrowy lokal o podwyższonym standardzie w dobrej dzielnicy trzeba mieć 285 tys. euro. Miesięcznie lokal może generować ponad 1,4 tys. euro przychodu. Roczna rentowność brutto to 6,1 proc., a na zwrot inwestycji wystarczy 16,5 roku – podkreśla. Jeszcze więcej można zarobić, kupując znacznie skromniejsze, 50-metrowe mieszkanie. – W Bukareszcie to koszt nieprzekraczający 82 tys. euro. Miesięcznie właściciel może dostać 500 euro czynszu. Rentowność brutto to więc 7,3 proc. (zwrot inwestycji po niecałych 14 latach).
