Kiedy inwestor potrzebuje wsparcia

Początkującym inwestorom wydaje się, że są w stanie sami uporać się ze znalezieniem atrakcyjnego mieszkania na wynajem i wyszukaniem lokatora, a potem to już tylko będą zarabiać. W rzeczywistości nie zawsze jest to łatwe.

– Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko - niełatwy przecież - zakup ciekawych inwestycyjnie lokali. To także umiejętność zarządzania wynajmem, co jest trudnym zadaniem, wymagającym wiedzy i czasu. Wiedzy inwestorom zwykle nie brakuje, ale już czasu – często. Szczególnie jeśli ktoś prowadzi normalną aktywność zawodową, która sprawia, że niewiele godzin może poświęcić na obsługę własnych lokali – tłumaczy Marcin Jańczuk, ekspert agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy.

Dodaje, że zarządzanie najmem to m.in. poszukiwanie najemców, ich weryfikacja, podpisywanie z nimi umów i egzekwowanie należności, rozliczenia z urzędem skarbowym, odpowiedzialność za bieżące naprawy w lokalu, okresowe większe remonty, kontrola najmu.

Wersja minimum to powierzenie wynajmu lokalu agencji nieruchomości, która wypromuje ofertę, znajdzie klienta i będzie pośredniczyć w podpisaniu umowy najmu. Koszt takiej obsługi to z reguły jednomiesięczny czynsz. Ale są też firmy, które oferują znacznie szerszy zakres usług, zajmując się całym procesem zarządzaniem najmem.

– Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, kiedy mieszkanie kupione pod wynajem znajduje się w innym mieście niż to, w którym na stałe mieszka inwestor. Z tej opcji korzystają np. inwestorzy posiadający wiele lokali na wynajem, ale też inwestorzy zagraniczni. Firmy zarządzające specjalizują się też w najmie krótkoterminowym, który zapewnia wyższy zwrot z inwestycji, ale dotyczy lokali położonych w  dobrych punktach komunikacyjnych – wyjaśnia Marcin Jańczuk.

Zarządca jak makler

Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl, przyznaje, że kupno i wynajem mieszkania jest coraz popularniejszą formą lokowania kapitału.

– Lokale kupowane są nie tylko w mieście, ale - w ostatnich latach - także w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. Szacuje się, że zyski z najmu mogą wynieść od 6 do 10 proc. wartości nieruchomości w skali roku. Na osiągnięcie maksymalnych stawek składa się wiele czynników. Przede wszystkim tzw. poziom obłożenia lokalu – podkreśla Marlena Kosiura.

Jej zdaniem łatwiej samemu wynająć mieszkanie dwu- czy trzypokojowe w takich miastach jak Warszawa, Poznań czy Kraków niż w kurortach.

Z analiz portalu InwestycjewKurortach.pl wynika, że od kilku lat powoli, ale systematycznie, rośnie grono osób, które wolą podzielić się zyskiem z firmą zewnętrzną, by nie zajmować się samemu znalezieniem lokatorów oraz obsługą najmu.

– Upodabnia to polski rynek wynajmu do zagranicznych, gdzie zarabianie na nieruchomościach traktowane jest jako jeden ze sposobów pomnażania zysków. Inwestor nie zajmuje się wtedy obsługą lokali samodzielnie, lecz zleca ją wyspecjalizowanej firmie, podobnie jak zatrudnia dom maklerski czy doradców finansowych przy innych formach lokowania kapitału – tłumaczy Kosiura.

To jest szczególnie ważne na trudniejszym rynku najmu, czyli w miejscowościach wypoczynkowych. – Prywatna osoba, która nie zna się na marketingu takich nieruchomości i mechanizmach poszukiwania najemców, może sobie nie poradzić. Dlatego inwestorzy coraz częściej decydują się na zatrudnienie specjalistycznej firmy zarządzającej apartamentami. Dziś w kraju działa kilkanaście takich firm. Większość z nich to mniejsze, lokalne spółki – ocenia Kosiura.

Stawki za zarządzanie lokum w kurortach wynoszą ok. 30 proc. przychodów z najmu. Opłata zawiera zazwyczaj wszelkie wydatki związane z działaniami marketingowymi, które służą znalezieniu najemców, koszt sprzątania lokalu i jego utrzymania.

Efekt skali

Robert Ziółek, prezes firmy Dolcan, podkreśla, że jeżeli inwestor zdecyduje się kupić mieszkanie w mieście i samodzielnie zarządzać jego wynajmem,  wtedy wszystkie uciążliwości z tym związane – wykończenie i umeblowanie lokalu, poszukiwanie najemców, przeprowadzanie niezbędnych napraw i remontów – są po jego stronie.

– Wiąże się to zarówno z dodatkowymi kosztami, jak i z nakładem czasu. Przy ustawie chroniącej prawa lokatorów, obowiązującej przy wynajmie długoterminowym, dochodzą także utrudnienia natury prawnej. Najemcy są chronieni dużo lepiej niż wynajmujący im lokale. Analizy pokazują, że w wypadku samodzielnego, długoterminowego wynajmu mieszkanie  pracuje na siebie jedynie przez mniej więcej dziesięć miesięcy w roku. Pozostała część to czas niezbędnych napraw i remontów, które są wymagane przy każdorazowej zmianie najemcy – tłumaczy prezes Ziółek.

Dlatego - jego zdaniem - najlepszym wyjściem dla inwestora jest kupno mieszkania i powierzenie jego wynajmu wyspecjalizowanej firmie, najlepiej operatorowi, który gwarantuje niezmienny zysk.

Doradca lub zarządca pomaga nie tylko w sporządzeniu umowy najmu. Powinien także być do dyspozycji najemcy i dbać o regularne wpłaty czynszu.

– Dolcan oferuje kompleksową usługę i zysk 8 proc. w skali roku. Inwestor w każdej chwili może rozwiązać umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia – mówi prezes Ziółek. – Mieszkanie zarabia na siebie przez okrągły rok. Nawet jeśli  lokal ma mniejsze obłożenie, to inwestor i tak otrzyma swoje zagwarantowane zyski. Występuje tutaj efekt skali, który jest w zasadzie niemożliwy do osiągnięcia w przypadku samodzielnego wynajmu. W ramach naszego systemu wynajmowane jest nie jedno mieszkanie, ale kilkadziesiąt apartamentów w różnych lokalizacjach. Gwarantuje to dochodowość całego modelu biznesowego. Nawet gdy jedno z mieszkań stoi puste, pozostałe pracują na zyski w ramach  systemu – zapewnia prezes Dolcanu.

Złe kwoty z portali

Bartłomiej Annusewicz, dyrektor zarządzający w firmie Home Estate, mówi, że w przypadku samodzielnego wynajmu lokalu pierwszym wyzwaniem dla inwestora jest przygotowanie nieruchomości dla klientów.

– Chodzi o rozpoznanie, jakiego rodzaju wyposażenia oczekują klienci, czy oferta spełni ich oczekiwania, czy jest wystarczająco atrakcyjna i co zrobić, żeby lokum szybko znalazło amatora. Również rozeznanie się w cenach nie jest łatwe. Są oczywiście portale nieruchomościowe, do których można się odnieść, ale prezentowane tam ceny bardzo często nie odzwierciedlają realnej wartości nieruchomości, są jedynie pobożnymi życzeniami innych właścicieli – uważa Bartłomiej Annusewicz.

Dopiero po upływie dłuższego czasu bez zainteresowania klientów, właściciel zdaje sobie sprawę, że źle wycenił swoją ofertę i że jej realna wartość jest inna niż podobnych ofert, które miesiącami "zalegają" na portalach.

– Wyzwaniem jest wypromowanie oferty. Mieszkanie czy dom na wynajem trzeba rozreklamować wśród potencjalnych klientów, czyli - w praktyce - zrobić dobrej jakości zdjęcia, ogłosić się w Internecie, najczęściej więcej niż raz, bo ogłoszenie szybko ginie w gąszczu świeższych ofert. To zajmuje czas i wiąże się z kosztami. Można spróbować powiesić plakat, ale niestety, często administracje budynków tego zakazują – dodaje dyrektor Home Estate.

Jego zdaniem, wiele osób nie zdaje sobie sprawy, ile czasu potrzeba na spotkania i prezentację nieruchomości i ewentualne dostosowanie jej do preferencji potencjalnych najemców.