Właścicielka sklepu spożywczego domagała się uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej w Gdańsku, która zwiększyła opłatę eksploatacyjną dla lokali użytkowych z 1,35 zł do 3 zł za m kw.
Podejmując kwestionowaną uchwałę, właściciele mieszkań we wspólnocie wskazali na wiele niedogodności związanych z prowadzeniem handlu w tym lokalu (w skład wspólnoty wschodzą też inne lokale użytkowe). Przeszkadzał im hałas spowodowany dowozem towarów, nieporządek, trudności z parkowaniem samochodów, utrudnienia w przechodzeniu chodnikiem, zwiększenie nieczystości na posesji, głośno pracująca klimatyzacja. Sąd Okręgowy w Gdańsku na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali uchylił tę uchwałę. Uzasadnił, że na zebraniu wspólnoty nie przedstawiono merytorycznego uzasadnienia, dlaczego opłata za eksploatację lokali użytkowych ma wzrosnąć do 3 zł za m kw., czyli o blisko 150 procent.
Trudności z parkowaniem nie mogą wpływać na decyzję o podwyżce opłat
Sąd podniósł, że na opłatę eksploatacyjną w tej wspólnocie składa się: cena administrowania, sprzątania, ubezpieczenia, konserwacji, opłata bankowa, przeglądy instalacji. Do oceny, na ile wzrosły koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, konieczne było przeprowadzenie stosownej kalkulacji w celu ustalenia, czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokali użytkowych na nie wpływa. Pozwana wspólnota takiej kalkulacji nie dokonała.
Uzasadnieniem decyzji o podwyżce nie może być samo stwierdzenie niedogodności związanych z prowadzeniem przez powódkę działalności handlowej, np. hałas klimatyzatorów czy towarzyszący rozładunkowi towarów, lub też sprzedaż towarów na chodniku z sezonowego stoiska. Niesłuszny jest też argument o konieczności zwiększonego ogrzewania sklepu, ponieważ jego właścicielka sama pokrywa koszty ogrzewania lokalu. Ponadto zakup energii cielnej nie wchodzi w skład stawki eksploatacyjnej.
Wspólnota mieszkaniowa nie przedstawiła także żadnych wyliczeń świadczących o tym, że ponosi większe koszty sprzątania i opłaty za konserwację lokalu. Ograniczyła się do stwierdzenia, że klienci sklepu spożywczego, w którym sprzedawany jest również alkohol, uszkadzają zamki do drzwi wejściowych lub domofony. Nie udokumentowała jednak tych wydatków, nie wskazała także, ile razy w ciągu roku doszło do uszkodzeń drzwi i domofonów, co było tego przyczyną, ani też czy częstotliwość tych uszkodzeń jest większa niż w nieruchomościach, w których nie ma lokali użytkowych.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku utrzymał wyrok Sądu Okręgowego. Doprecyzował przy tym, że powodem uchylenia uchwały jest jej niezgodność z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim właściciele mogą podwyższyć opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich. Sąd podkreślił, że w kwestionowanej uchwale zakres i sposób dokonania podwyżki były wadliwe.
