Ile za mieszkanie używane pod Warszawą

– Ciekawe oferty mieszkań znajdziemy w każdym mieście w okolicach Warszawy – mówi Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. – Nieco droższe są lokalizacje na południe od stolicy – Piaseczno, Józefosław. W miastach położonych na północ i wschód można znaleźć lokale, których mkw. jest tańszy o kilkaset złotych (Legionowo, Jabłonna, Ząbki).

Nie tylko płyta

Zdaniem Marcina Jańczuka atrakcyjne cenowo oferty można znaleźć w blokach z wielkiej płyty w Pruszkowie. Podaż wielkopłytowych lokali jest tam duża. – W Pruszkowie zrealizowaliśmy także kilka transakcji dotyczących mieszkań w kamienicach, których ceny wynosiły niewiele ponad 3 tys. zł za mkw. – podaje Marcin Jańczuk. – W Jabłonnie można kupić lokal wybudowany w ostatnich latach za mniej niż 5 tys. zł za mkw.

W opinii Edyty Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) podaż mieszkań w miejscowościach podwarszawskich jest mała. – Powstaje tam niewiele nowych inwestycji – tłumaczy Edyta Krakowiak. Najbogatszą ofertę mają: Piaseczno, Pruszków, Grodzisk Mazowiecki i Ząbki. – To średniej wielkości, dobrze skomunikowane miasta blisko Warszawy. Ceny mieszkań są tam zróżnicowane – od bardzo niskich do bardzo wysokich – podkreśla przedstawicielka WGLiN. – Dobry lokal najtrudniej znaleźć w małych, źle skomunikowanych z Warszawą miejscowościach, gdzie buduje się niewiele lub zgoła wcale. Podaż w takich miejscach jest mała, a oferowane mieszkania przeważnie stare, w złym stanie technicznym.

Najtaniej jest w miejscowościach najbardziej oddalonych od stolicy – w Nowym Dworze Mazowieckim, Mińsku Mazowieckim, Błoniu, Radzyminie. Na 50-metrowe dwupokojowe mieszkanie wystarczy tam ok. 140 tys. zł.

W ofercie WGLiN znajdziemy 48-metrowy lokal przy ul. Mickiewicza w Nowym Dworze Mazowieckim (budynek z 1935 r.). Lokal w bardzo dobrym stanie właściciel wycenił go na 144 tys. zł. W Mińsku Mazowieckim, przy ul. Topolowej, jest do kupienia 48-metrowe, wyremontowane mieszkanie z 1974 r., w cenie 159 tys. zł. Za 52-metrowy lokal w kamienicy przy al. Jana Pawła II w Radzyminie właściciel żąda 159 tys. zł. Najdroższe są mieszkania w Konstancinie-Jeziornie, Piasecznie, Józefosławiu, Pruszkowie. W tym ostatnim mieście, przy ul. Prusa WGLiN oferuje 52-metrowy lokal o wysokim standardzie z 2008 r. Cena ofertowa 470 tys. zł. Z kolei 82-metrowy lokal na osiedlu Brzozowy Park w Józefosławiu kosztuje 990 tys. zł. Do lokalu jest przypisany ogródek.

Większe za miastem

– Perspektywa mieszkania poza Warszawą bywa kusząca. Bardzo ważna jest jednak infrastruktura – drogowa i komunikacyjna. Klienci rozważający kupno mieszkania pod miastem zawsze analizują, jak szybko dojadą do pracy, zawiozą dzieci do przedszkola czy szkoły – podkreśla Marcin Rachwalski z Maxon Nieruchomości. Dodaje, że mieszkań pod miastem szukają m.in. osoby, których nie stać na zakup większego lokalu w stolicy.

Marcin Jańczuk klientów kupujących lokale za miastem dzieli na dwie grupy. – Pierwsza to osoby, które pochodzą z danego miasta czy jego okolic, pracują tam i tam też szukają pierwszego mieszkania – tłumaczy przedstawiciel Metrohouse. – Drugą grupę stanowią kupujący, którzy poszukiwania rozpoczęli na obrzeżach Warszawy, np. w Ursusie, Białołęce. Brali jednak pod uwagę także podmiejskie lokalizacje, gdzie podobne mieszkania można kupić taniej.

Z kolei Edyta Krakowiak uważa, że zainteresowanie mieszkaniami pod Warszawą jest umiarkowane. – Lokali szukają głównie młodzi ludzie na dorobku, zwłaszcza przyjezdni, zainteresowani najtańszymi lokalami, którzy nie muszą codziennie dojeżdżać do Warszawy. Przeważnie są to ludzie bezdzietni – zauważa przedstawicielka WGLiN. Dodaje, że zamożniejsi klienci pod Warszawą szukają częściej domów niż mieszkań. – Dlatego pod miastem deweloperzy budują jak najtaniej. Poza tym limity w programach „Rodzina na swoim" i „Mieszkanie dla młodych" dla miejscowości poza stolicą były zawsze znacznie niższe – przypomina Edyta Krakowiak. – Stąd też niższe ceny na rynku wtórnym, pomimo małej podaży mieszkań. Droższe lokale są trudne do sprzedania – dodaje. Szacuje, że kupując mieszkanie pod Warszawą, można uzyskać 10–15 proc. rabatu.

W opinii Marcina Jańczuka średnie zniżki nie odbiegają od tych, jakie można wynegocjować, kupując mieszkanie w stolicy. – Jednak odsetek transakcji z rabatami powyżej 10 proc. na rynkach podwarszawskich jest większy – zauważa przedstawiciel Metrohouse. Na większe ustępstwa są skłonni iść właściciele mieszkań w kamienicach. Znalezienie nabywcy na takie lokale nie jest łatwe. Większą popularnością cieszy się bowiem nowe budownictwo na obrzeżach Warszawy.

Tanie dwa pokoje

Z analiz WGLiN wynika, że mieszkania pod Warszawą tanieją. – Najmniejsze spadki dotyczą najtańszych lokali, największe tych z górnej półki, zwłaszcza o dużej powierzchni, których ceny są często wyższe niż domów w okolicy. Tak jest głównie w Konstancinie-Jeziornie, Józefosławiu, Piasecznie – zauważa Edyta Krakowiak.

O stabilizacji cen na przedmieściach mówi Marcin Jańczuk. – Wynika to po części z ograniczonej podaży, ale i faktu, że te rynki są nadal atrakcyjne dla poszukujących mieszkań w Warszawie – tłumaczy przedstawiciel Metrohouse. – W ostatnich latach deweloperzy położyli nacisk na budowę niedużych mieszkań dwupokojowych, które można kupić za ok. 200 tys. zł. To cena raczej nieosiągalna za podobne powierzchnie na rynku warszawskim. Poszukiwane są także duże mieszkania. Sprzedając lokum w stolicy, czasem za niewielką dopłatą, można kupić dużo większy, np. dwupoziomowy lokal w jednym z miast satelickich.

Także Marcin Rachwalski ocenia, że rynek się stabilizuje. – Widać rosnące zainteresowanie mieszkaniami – i na rynku wtórnym, i pierwotnym – mówi.

Opinia

Tani Nowy Dwór Mazowiecki, drogie Piaseczno

Marcin Drogomirecki | analityk portalu Domy.pl

Pod Warszawą jest duży wybór mieszkań. Na klientów czekają lokale w starych blokach?i na nowych osiedlach.

Średnie ceny ofertowe używanych mieszkań w blokach na terenie powiatów okołowarszawskich wahają się od 3,9 tys. zł do 4,7 tys. zł za mkw. Średnia dla tych powiatów – niespełna 5 tys. zł za mkw. – jest wyższa niż przeciętne ceny lokali z drugiej ręki w większości miast wojewódzkich (np. w Katowicach, ?Łodzi czy Bydgoszczy). Cena mkw. mieszkania w bloku w powiecie piaseczyńskim (5,7 tys. zł) jest wyższa nawet od średniej ceny ofertowej lokali na rynku wtórnym ?w Poznaniu (5,4 tys. zł za mkw.).?Podaż mieszkań używanych w każdym z powiatów okołowarszawskich jest duża. Wybierać można zarówno spośród ofert mieszkań starych w blokach z czasów PRL, jak i nowych, oddanych do użytku w ostatnich latach. Największą ofertą mogą się poszczycić, siłą rzeczy, największe podwarszawskie miasta – Piaseczno, Pruszków, Legionowo, Mińsk Mazowiecki.

Jednym z najtańszych ośrodków jest Nowy Dwór Mazowiecki, miastoprzyzwoicie skomunikowane ze stolicą, gdzie średnia cena ofertowa mkw. używanego lokalu w bloku wynosi 3,9 tys. zł. To o ponad połowę mniej niż średnia warszawska (8,3 tys. zł za mkw.). 30-metrową kawalerkę kupimy w Nowym Dworze Mazowieckim już za ok. 100 tys. zł. Na mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 43 mkw. wystarczy 120 tys. zł. Po lewej stronie Wisły najdroższe są Konstancin-Jeziorna (6,6 tys. zł za mkw.) i Piaseczno (5,8 tys. zł), a po prawej stronie – Otwock i okolice (5,5 tys. zł) oraz miasta leżące niemal na warszawskich rogatkach – Ząbki, Marki i Jabłonna (ok. 5,4 tys. zł).