Komu bank da kredyt

– Pojęcie umowy śmieciowej nie funkcjonuje wśród analityków podejmujących decyzje dotyczące kredytów hipotecznych. Istotny jest bowiem dochód klienta bez względu na to, czy pochodzi z umowy zlecenia, o dzieło czy z umowy o pracę lub działalności gospodarczej – zapewnia Jacek Kur, doradca finansowy z firmy Expander Advisors.

Przekonuje, że jeśli klient zarabia 3 tys. zł netto, dla banku nie ma znaczenia, w jaki sposób jest zatrudniony. Liczy się stałość dochodów. – Trzeba jednak dodać, że w pewnych przypadkach może się pojawić problem z uzyskaniem kredytu przez osoby pracujące na tzw. umowie śmieciowej. Stanie się tak, gdy bank oceni dochód jako niestabilny. Może wydać taką ocenę, np. gdy zawierane umowy nie są regularnie przedłużane – przyznaje Jacek Kur. – Nawet gdy dochód jest wypłacany regularnie, to jeszcze nie oznacza, że na pewno bank da kredyt. Decydująca będzie różnica pomiędzy uzyskiwanym dochodem a obciążeniami kredytowymi i wydatkami na życie. Jeśli zatem klient jest zatrudniony za kwotę minimalną, a faktyczne dochody są wyższe, uwzględnione zostaną wyłącznie dochody oficjalne.

Jak cię ocenią

Każdy bank ma własne procedury oceniania zdolności kredytowej. – Wymagania w stosunku do osób, które pracują na tzw. umowach śmieciowych, są nieco bardziej rygorystyczne niż w przypadku osób zatrudnionych na etacie. Minimalny wymagany okres zatrudnienia to przynajmniej 12 miesięcy, chociaż są także banki, które wymagają przepracowania co najmniej dwóch lat na umowie zlecenie lub o dzieło – wylicza Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Poza tym, wyliczając dochód netto, banki analizują dochód za 12 miesięcy, a nie jak w przypadku etatu tylko za ostatnie trzy miesiące. Ponadto często dochód netto przy umowach zlecenia i o dzieło liczony jest z uwzględnieniem ustawowych kosztów uzyskania przychodu, co znacząco obniża dochód przyjęty do analizy w porównaniu z realnymi dochodami.

– Część banków stosuje także własne współczynniki obniżające dochód, np. 80 procent wpływów na konto. Z tego powodu osoby zarabiające w tej formie szczególnie wnikliwie powinny porównywać banki, gdyż zdolność kredytowa w poszczególnych instytucjach może się znacząco różnić. Jednak warunki cenowe kredytu mieszkaniowego są ustalane w ten sam sposób jak dla zarabiających na etacie – mówi Michał Krajkowski.

Także Elżbieta Kopka, ekspert firmy Invigo, zapewnia, że banki generalnie nie przygotowują odmiennych ofert kredytów hipotecznych dla klientów posiadających stałą umowę o pracę oraz tych, którzy uzyskują dochody z innych źródeł.

– Kluczową miarą oceny wiarygodności każdego klienta dla banku jest fakt, czy uzyskiwane przez klienta dochody są regularne oraz odpowiednio wysokie. To pozwala bankowi ocenić, czy klient będzie mógł poradzić sobie ze spłatą comiesięcznej raty kredytu, a jednocześnie oszacować poziom ewentualnego ryzyka wystąpienia problemów w zakresie regulowania zobowiązania w przyszłości. I tu pojawia się różnica. Niemal każdy bank będzie wymagał od klientów nieposiadających stałego etatu większej liczby dokumentów potwierdzających uzyskiwany dochód – podkreśla Elżbieta Kopka.

Klienci, którzy pracują w oparciu o umowę zlecenia lub umowę o dzieło, będą proszeni o przedstawienie wyciągu z konta, na które wpływało wynagrodzenie w ciągu ostatnich sześciu lub 12 miesięcy, deklaracji PIT za ostatni rok podatkowy, a czasem również stosownych umów z rachunkami.

– Większość banków posiada specjalny druk – „zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach", który przewiduje informacje o przychodach, kosztach i dochodzie stanowiące podstawę do tego, aby bank mógł przeprowadzić analizę sytuacji kredytobiorcy – mówi Elżbieta Kopka. – Należy przy tym zwrócić szczególną uwagę na fakt, że banki przyjmują w takich przypadkach koszty uzyskania przychodu najczęściej w wysokości 20 proc., a przy prawach autorskich – 50 proc. przychodu.

W zależności od banku będzie wymagany różny okres czasowy, za jaki należy przedstawić dokumenty. Najczęściej wynosi on nie mniej niż 12 miesięcy. Warto wiedzieć, że są też instytucje, które chcą tylko sześciomiesięcznej historii zatrudnienia, np.: BGŻ, BZ WBK, Credit Agricole, Getin Noble Bank, mBank, Pekao. W niektórych bankach – np.: Raiffeisen Banku – okres ten wynosi 24 miesiące – podaje Invigo.

Pokaż wyciąg z konta

Michał Krajkowski mówi, że rozpatrując wnioski kredytowe, banki analizują m.in. wyciągi z konta. Z jednej strony pozwala to na zweryfikowanie poziomu dochodów netto i jest jedną z form potwierdzenia informacji podanych przez pracodawcę w zaświadczeniu o zatrudnieniu czy rachunkach wystawianych przy umowach zlecenia i o dzieło. Z drugiej strony wyciągi pozwalają oszacować miesięczne wydatki i koszty klienta. Bank bada, jakie obciążenia – poza ratami kredytowymi – ma klient, np. ubezpieczenia, pożyczki pozabankowe czy inne stałe zobowiązania.

Również Jacek Kur potwierdza, że w większości przypadków wymagane jest przedstawienie wyciągów z konta, na które wpływa pensja osoby starającej się o kredyt.

– Niektóre banki sprawdzają także wydatki na utrzymanie samochodu, na indywidualne ubezpieczenia czy programy inwestycyjne oraz te związane z utrzymaniem innych posiadanych przez klienta nieruchomości lub utrzymaniem dzieci – twierdzi doradca Expandera. – Pamiętajmy jednak, że ogromna większość banków, analizując wyciągi z naszego konta, nie jest zainteresowana naszymi wydatkami, a jedynie wysokością wpływającego wynagrodzenia. Kontrola jest prowadzona także pod kątem podejrzanych dla banku transakcji, np. zajęć komorniczych lub spłaty prywatnych pożyczek. Takie operacje finansowe zawsze wymagają wyjaśnienia ze strony klienta – zwraca uwagę Jacek Kur.

Czego oczekuje bank

Elżbieta Kopka mówi, że osoby ubiegające się o kredyt powinny pamiętać, że w chwili składania wniosku muszą mieć obowiązującą umowę oraz że przerwa między umowami, które zawierają z pracodawcą, nie powinna był dłuższa niż kilka dni. W zależności od banku akceptowane są przerwy pomiędzy umowami od 3 do 30 dni.

Czy można się przygotować do rozmowy z bankiem?

– Przede wszystkim należy obalić mit, że rozmowa z pracownikiem banku ma znaczenie przy decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego. Osoba, z którą ma kontakt klient, nie podejmuje w tej kwestii żadnych wiążących decyzji. Potwierdza natomiast zgodność z oryginałem dokumentów wymaganych przez bank, pomaga wypełnić wniosek kredytowy oraz przekazuje go do działu analiz, gdzie podejmowana jest decyzja – podkreśla Jacek Kur. – Jeśli dana osoba spełnia proceduralne wymogi banku, dostaje kredyt. Jednak jeśli ich nie spełnia, otrzymuje decyzję negatywną. Procedury są sztywne i trudno uzyskać od nich odstępstwo.

Ekspert Expandera dodaje jednak, że kontakt z bankiem jest o wiele łatwiejszy, gdy klient trafi na doświadczonego pracownika, czyli takiego, który posiada co najmniej kilkuletni staż i jest w stanie wiarygodnie poinformować o tym, jak będzie wyglądał cały proces oraz jakie są szanse na uzyskanie kredytu.

Romuald Pilitowski, ekspert z firmy doradztwa kredytowego Salomon Finance

Osoby pracujące na umowę-zlecenie oraz umowę o dzieło mają możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, ale pod pewnymi warunkami.

Po pierwsze, umowy te muszą obowiązywać od określonej liczby miesięcy. Na ogół jest to 12 miesięcy, choć jest kilka banków, które akceptują 6 miesięcy. Są też takie, które wymagają 24 miesięcy. Po drugie, umowy muszą być zawierane regularnie i nie może być między nimi przerw dłuższych niż jeden–trzy miesiące. W przypadku osób pracujących na umowy cywilnoprawne niektóre banki dodatkowo mogą przyjmować do analizy dochód w niższej wysokości, niż faktycznie wpływa na rachunek, np. 80 proc. wysokości wpływów. Czasem do wyliczenia zdolności brany jest pod uwagę dochód brutto po uwzględnieniu kosztów uzyskania przychodów.

Do rozmowy z bankiem osoba pracująca na umowę cywilnoprawną może, a nawet powinna, się odpowiednio przygotować. Powinna zebrać informacje i mieć przygotowane informacje dotyczące wysokości przychodu z tytułu umów za ostatnie 12 miesięcy, wysokości kosztów uzyskania przychodu oraz wysokości wpływów na rachunek z tytułu umów za ten okres. Trzeba być przygotowanym do wykazania regularności umów. Dobrze też jest mieć ze sobą PIT za poprzedni rok.

Banki weryfikują wyciągi z kont osób pracujących na umowy cywilnoprawne pod kątem wpływów z tytułów umów o dzieło lub zleceń. Dobrze, jeżeli osoba ubiegająca się o kredyt ma umowy z jednym pracodawcą, jednak nie ma sztywnych reguł – wszystko zależy od specyfiki branży ?i zawodu. W niektórych bankach bez problemu akceptowane są dochody ?z różnych umów. Weryfikowany jest również pracodawca.

—gb