kto najtaniej pożyczy na mieszkanie

– Widzimy kontynuację podwyżek marż kredytów hipotecznych. Niestety, taniej w najbliższym czasie nie będzie – mówi Elżbieta Kopka, ekspert Invigo. – Wobec prognozowanego spadku WIBOR oraz zapowiadanej rekomendacji U, która już od marca 2015 r. potencjalnie ograniczy dochody banków z tytułu ubezpieczeń kredytów, dalsze podwyżki marży wydają się nieuniknione – podkreśla ekspertka Invigo.

Dodaje, że w drugim kwartale roku wyraźnie spadło zainteresowanie programem „Mieszkanie dla młodych". To także wpływa na postawę banków, które liczyły na poprawę sprzedaży.

Ile zaoferuje bank

Według najnowszych danych GUS wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w Polsce wynosi około 3940  zł, czyli około 2812 zł na rękę. Z wyliczeń Invigo wynika, że samotna osoba z takimi dochodami, która nie ma żadnych innych zobowiązań, może dziś liczyć na 263 tys. zł kredytu.

– Maksymalna rata, jaką kredytobiorca może opłacać, wynosi 1462 zł w przypadku kredytu w złotych. Niewielki limit na karcie kredytowej czy w koncie oraz 300 złotych miesięcznej raty innego kredytu, np. gotówkowego, znacznie obniżają zdolność kredytową, ale nadal „średniak" dostanie ponad 206 tys. zł – wylicza Elżbieta Kopka.

Jeśli chodzi o rodzinę złożoną z rodziców (pracujących na umowę o pracę i osiągających przeciętne miesięczne wynagrodzenie w wysokości 5624 zł łącznie) oraz dwójki dzieci, może ona liczyć na ponad 550 tys. zł kredytu na mieszkanie. Dostaną aż tyle przy założeniu, że nie mają żadnych innych zobowiązań – wyliczyli analitycy Invigo.

Przy średniej cenie transakcyjnej za mkw. mieszkania w Warszawie, która wynosi 7,2 tys. zł, za taką kwotę kredytu przykładowa rodzina może sobie pozwolić na zakup ponad 70-metrowego lokalu w stolicy.

Jeśli jednak rodzice mieliby dodatkowe obciążenia domowego budżetu (np. raty niewielkich kredytów gotówkowych) lub limity w kontach, bank pożyczyłby im mniej o kilkadziesiąt tysięcy złotych, ale nawet ok. 490 tys. zł.

Także zdaniem analityków Open Finance, banki są dziś wyjątkowo hojne. – Porównując ratę kredytu z zeszłorocznymi parametrami do dzisiejszej sytuacji, można powiedzieć, że banki nieco bardziej otworzyły się na klientów. Godzą się bowiem na większy udział raty w dochodach – mówi Halina Kochalska, ekspert Open Finance.

Wylicza, że podczas gdy w sierpniu 2013 r. rata maksymalnego kredytu pochłaniała 44 proc. dochodów, to teraz jest to 46 proc. – Przy zeszłorocznej marży dla kredytu w złotych – 1,64 proc., WIBOR 3M – 2,71 proc. oraz maksymalnej kwocie możliwej do uzyskania przez „średniaka" – 478,14 tys. zł, rata wynosiła 2380 zł, podczas gdy zarobki 5373 zł netto. W tym roku po uwzględnieniu 1,95 proc. marży, WIBOR 3M – 2,59 proc. i maksymalnej kwocie  kredytu 512,7 tys. zł, rata zobowiązania na 30 lat wynosi 2610 zł. Jest to 46 proc. aktualnych dochodów netto modelowej rodziny – podaje Open Finance.

Tymczasem statystyczna hojność banków nie przekłada się na rzeczywiste długi hipoteczne Kowalskich. W drugim kwartale tego roku, jak podał Związek Banków Polskich, Polacy średnio pożyczali na mieszkanie ok. 200 tys. zł.

Co musisz zrobić

Analitycy Invigo przeanalizowali propozycje banków dla klienta, który szuka pieniędzy na kupno mieszkania lub budowę domu. Kredyt wyniesie 200 tys. zł i będzie spłacany przez 30 lat. Klient może wykazać się jedynie 5-proc. wkładem własnym.

– Na pierwszym miejscu zestawienia uplasował się bank PKO BP, który oferuje promocyjną marżę w wysokości 1,1 proc. oraz nie pobierze prowizji od osób, które otworzą konto w banku, wykupią ubezpieczenie od utraty pracy przez cztery lata, nabędą kartę kredytową i skorzystają z ubezpieczenia na życie oferowanego przez bank – wymienia Elżbieta Kopka.

Dodatkowo bank z tytułu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego podwyższy marżę o 0,25 proc., co spowoduje wzrost raty o 28 zł miesięcznie. Natomiast preferencyjna marża obowiązuje tylko w pierwszym roku kredytowania, a w kolejnych latach wzrośnie do poziomu 2,27 proc. i spowoduje wzrost miesięcznej raty kredytu z 929 do 1031 zł.

Drugą pozycję w badaniu zajął Deutsche Bank, który zaoferował marżę w wysokości 1,2 proc. w pierwszym roku kredytowania, a w kolejnych latach 1,79 proc. Poza tym klienci, którzy posiadają lub otworzą konto w banku wraz z deklaracją wpływów z tytułu wynagrodzenia, nabędą kartę kredytową oraz wykupią ubezpieczenie na życie lub przystąpią do produktu oszczędnościowego, nie zapłacą prowizji.

– Koszt ubezpieczenia – płatnego z góry – to 1,8 proc. od kwoty kredytu za okres dwóch lat, a w kolejnych latach 0,042 proc. miesięcznie. Natomiast koszt pakietu oszczędnościowego to 90 zł miesięcznie za każde 100 tys. zł kredytu. Należy pamiętać, że wszystkie produkty dodatkowe muszą być utrzymywane przez pięć lat od dnia wypłaty kredytu lub jego pierwszej transzy, aby marża była utrzymana przez cały okres kredytowania. W przypadku niewypełnienia któregokolwiek z warunków marża zostanie podwyższona, a klient będzie zobowiązany do zapłaty prowizji – wyjaśnia Elżbieta Kopka.

Na miejscu trzecim znalazła się oferta Banku Pekao SA. Proponuje on marżę w wysokości 1,44 proc. oraz prowizję 1,95 proc. klientom, którzy posiadają lub otworzą konto w banku wraz z deklaracją wpływów z tytułu wynagrodzenia, posiadają lub nabędą kartę debetową oraz kartę kredytową lub ubezpieczenie nieruchomości oferowane przez bank.

Bank będzie wymagał opłacenia ubezpieczenia rekompensującego brak wkładu własnego. Koszt takiego ubezpieczenia wynosi 2054 zł płatne z góry za cały okres (107 miesięcy).

– Warto wiedzieć, że promocyjna marża obowiązuje tylko podczas dwóch pierwszych lat kredytowania. W dalszym okresie trwania kredytu marża wzrośnie do poziomu 2,14 proc., co spowoduje wzrost raty do 1056 zł – ostrzega Elżbieta Kopka.

Dodaje, że bank ma w swojej ofercie również kredyt ze stałą marżą w całym okresie kredytowania. W tej opcji marża wynosi 2,29 proc., w przypadku gdy prowizja banku jest doliczona do kwoty kredytu, lub 2,24 proc. przy prowizji płatnej gotówką. Przy tej opcji bank pobierze prowizję w wysokości 1,79 proc.

Na czwartej pozycji jest Alior Bank. Klienci zainteresowani kredytem hipotecznym w tym banku mogą liczyć na promocyjną marżę od 1,5 proc., ale w przypadku, kiedy zdecydują się na wykupienie ubezpieczenia na życie dostępnego w ofercie banku. Klient ma obowiązek kupić je na okres pięciu lat (koszt ubezpieczenia to niestety aż 10 proc. kwoty kredytu).

– Zakup wspomnianej polisy zwalnia klientów również z konieczności opłacania prowizji banku z tytułu udzielenia kredytu, a kwota ubezpieczenia nie może zostać doliczona do kwoty kredytu – podkreśla ekspertka Invigo. – Dla klientów niezainteresowanych wykupieniem ubezpieczenia marża wyniesie od 2,2 proc. Bank pobierze także prowizję w wysokości 2–5 proc. Natomiast z tytułu brakującego wkładu własnego podwyższy marżę w całym okresie kredytowania o 0,15 proc.

Na miejscu piątym uplasował się Eurobank, który proponuje swoim klientom marżę w wysokości 1,89 proc. oraz chce 2-proc. prowizję. Kredyt na takich warunkach otrzymają ci, którzy otworzą konto w banku wraz z deklaracją regularnych wpływów z tytułu wynagrodzenia, nabędą kartę kredytową oraz wykupią ubezpieczenie na życie oferowane przez bank na cały okres kredytowania.

Istnieje możliwość obniżenia prowizji do poziomu 1 proc., przy wykupie ubezpieczenia od utraty pracy oferowanego przez bank i jego kontynuacji przez minimum trzy lata. Z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu bank podwyższa marżę o 0,15 proc.

Opinia:

Michał Krajkowski | główny analityk Domu Kredytowego Notus

Rodziny wielodzietne starające się o kredyt muszą przejść taką samą procedurę kredytową jak single czy małżeństwa z jednym dzieckiem. A najważniejszym elementem tego procesu jest oczywiście posiadanie zdolności kredytowej rodziców, na którą wpływa m.in. poziom dochodów. Istotna jest także liczba dzieci na utrzymaniu, ponieważ banki, wyliczając zdolność kredytową, uwzględniają liczbę osób w gospodarstwie domowym.

W zależności od liczby osób przyjmowane są różne koszty utrzymania gospodarstwa domowego. W przypadku jednoosobowej rodziny zakładane są koszty utrzymania na poziomie 1000–1400 zł miesięcznie. Każda kolejna osoba w gospodarstwie domowym to od 600 do 1000 zł miesięcznie.

Oznacza to, że w przypadku małżeństwa z jednym dzieckiem jako minimalne koszty utrzymania przyjmowana jest kwota od 2400 do nawet 4000 zł.