Ryzykanci nie boją się kredytu

Pokusa jest spora: kredyt hipoteczny w złotych można mieć dzisiaj za mniej niż 4 proc. rocznie, a niektóre firmy w systemie condo obiecują 8 proc. brutto rocznie. Nawet ze zwykłego najmu lokalu można mieć 6 proc. netto zysku. Do tego ceny mieszkań przestały spadać, niektórych nawet nieznacznie rosną. Co robić? Inwestować?

– Pierwszą kwestią, którą należy wziąć pod uwagę przy próbie wykorzystania kredytu do inwestycji mieszkaniowej, jest czas jej trwania. Obecny poziom stóp procentowych daje złudne wrażenie perpetuum mobile: koszt kredytu chwilowo rzeczywiście może być niższy niż oferowane na rynku stopy zwrotu, oparte na wynajmie mieszkań. Trzeba jednak pamiętać, że stan niskich stóp procentowych będzie utrzymywać się przez określony czas. Na podstawie obecnych danych nie można opierać przyszłych przepływów finansowych. Podobnie jak nie można było oczekiwać wciąż korzystnego kursu franka przy kredytach walutowych na przestrzeni kilku lat – wyjaśnia Krzysztof Łucjan z Domu Maklerskiego W Investements.

Dodaje, że oprócz oczywistych kwestii związanych z inwestowaniem w nieruchomość, do których należy zaliczyć głównie zarządzanie jej późniejszym wynajmem, trzeba pamiętać, że inwestycja za pomocą obcego kapitału zawsze wiąże się z ryzykiem konieczności „upłynnienia" lokalu. – Historia uczy, że najczęściej trzeba to zrobić w momentach słabszego zachowania gospodarek lub recesji, co powoduje, że spłata kredytu hipotecznego przy niskim wkładzie własnym może stać się problemem. Oczywiście z każdym miesiącem ryzyko to spada, ale wariant ten trzeba rozważać – uważa Łucjan.

Nie spekuluj i nie bądź modny

Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium, uważa, że wciąż warto inwestować w nieruchomości, jeżeli nie mamy do czynienia ze spekulacją. – Mając na uwadze nie najlepsze doświadczenia osób, które wybrały zobowiązania kredytowe w obcych walutach, warto wybierać kredyty hipoteczne w złotówkach, jeśli przychody są w tej walucie. Natomiast przy dochodach z najmu w euro można wybrać kredyt walutowy. Posiłkując się kredytem przy finansowaniu nieruchomości, nie warto brać na siebie dodatkowego ryzyka kursowego w dłuższym terminie – podkreśla Mariusz Kurzac.

Jego zdaniem, inwestując w mieszkanie, zawsze trzeba zwracać uwagę na lokalizację, otoczenie oraz infrastrukturę. Znaczenie ma też metraż, który dziś powinien mieć raczej powyżej 50 mkw., ale nie przekraczać 100 mkw.

Zdaniem dyrektora Cenatorium alternatywą dla mieszkań są lokale użytkowe, które wbrew obiegowej opinii, mogą być dobrą inwestycją dla każdego. – Tu warto pamiętać, że w cenie są i będą lokale przy głównych ulicach miast. Do drugiej grupy należą obiekty usytuowane na dużych, nowych osiedlach mieszkaniowych. Najlepszy metraż to 300–800 mkw. Takie lokale świetnie nadają się na małe sklepy, kancelarie, obiekty usługowe czy restauracje – twierdzi Mariusz Kurzac.

Natomiast inwestycje w grunty, zwłaszcza na kredyt, są dla wytrawnych i cierpliwych graczy.  – Tu trzeba zachować szczególną ostrożność i wybierać tereny blisko dobrych kurortów, węzłów komunikacyjnych lub dobrze prosperujących gospodarstw. Co do inwestycji w systemie condo też byłbym raczej ostrożny. Są oczywiście lokalizacje, które wydają się kuszące i ciekawe z punktu widzenia zwrotu z inwestycji, ale dotyczy to nieruchomości przede wszystkim w najbardziej prestiżowych kurortach nadmorskich typu Sopot lub górskich – jak np. Krynica Górska. Choć i tam rynek wydaje się mocno nasycony. Przede wszystkim jednak nie można ulegać modom – dodaje Mariusz Kurzac.

Natomiast Dariusz Książak, prezes zarządu Emmerson Evaluation, podkreśla, że inwestor musi wziąć pod uwagę, że każda nieruchomość to odrębny przypadek. – Nawet w dzielnicy, gdzie w danym okresie ceny wyraźnie spadają, zawsze znajdą się mieszkania, które są znacznie mniej wrażliwe na tzw. ogólny klimat rynkowy. Trudno o bezwzględnie obowiązujące reguły, ale zawsze obronią się nieruchomości położone w dzielnicach dobrze skomunikowanych z centralnymi częściami miast, z bogatą infrastrukturą, czyli dostępem do sklepów, punktów usługowych, urzędów, szkół czy przedszkoli, w pobliżu których jest dużo terenów zielonych. Lokalizacja jest kluczowa i jeśli ktoś w tym zakresie podejmie trafną decyzję, nie powinien stracić na inwestycji – uważa prezes Książak.

Wkład własny i niska płynność

Romuald Pilitowski z firmy doradztwa kredytowego Salomon Finance zwraca uwagę, że aby kupić nieruchomość za kredyt, też trzeba mieć pieniądze.

– Dla wielu osób, które skłonne byłyby zainwestować w mieszkanie, barierą są znaczne koszty początkowe. W szczególności są to koszty notarialne oraz okołokredytowe, a na rynku wtórnym także podatek od czynności cywilno-prawnych. Ponadto wymagany jest wkład własny. Do końca tego roku jest to 5 proc. wartości nieruchomości, zaś od początku 2015 roku 10 proc. – wyjaśnia Romuald Pilitowski.

Zwraca uwagę, że jeśli kupujący dokona nietrafnego wyboru nieruchomości, to może mieć problem z jej sprzedażą i wyjściem z takiej inwestycji. Płynność rynku nieruchomości jest bowiem niska. Ponadto dokonanie inwestycji w mieszkanie obniża zdolność kredytową na przyszłość, i to zwykle długą.

– Podstawowym warunkiem, aby inwestycja przynosiła satysfakcjonującą stopę zwrotu, jest zakup nieruchomości o odpowiedniej wartości w korzystnej cenie. Okazje nie zdarzają się zbyt często, a jeśli już są – to wymagają zdecydowanego działania. Nie każdy jest na to finansowo i mentalnie przygotowany – twierdzi ekspert Salomon Finance. – Trzeba również pamiętać, że inwestycja w nieruchomości nie przynosi zysków od razu. To inwestycja dla cierpliwych. Jeśli koszty początkowe są znaczne, będą zwracały się przez długie lata.

Izabela Pabian, ekspert firmy Expander, uważa, że dziś za zakupem nieruchomości pod wynajem przemawia przede wszystkim bardzo niskie oprocentowania depozytów bankowych.

– Tego rodzaju inwestycja może być więc alternatywnym sposobem ulokowania swoich oszczędności. Rekordowo niskie stopy procentowe powodują również, że bardzo niskie są raty kredytowe. To z kolei przekłada się na dobrą dostępność kredytów. Do takiej formy inwestycji mogą też skłonić inne czynniki. Na rynku jest dość duży wybór mieszkań, zarówno tych z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego. Jest więc w czym wybierać, a to bardzo ważne dla kupujących myślących o wynajmowaniu swojego mieszkania. Kluczem do sukcesu jest tu bowiem dobra lokalizacja, która wpłynie na większe zainteresowanie potencjalnych klientów. To z kolei przekłada się na wysokość uzyskiwanego czynszu, a także na brak problemów ze znalezieniem najemców – wymienia Izabela Pabian.

Dodaje, że trzeba pamiętać, że w przyszłości, jeśli wzrosną stopy procentowe, również rata będzie wyższa. Do tego dojdą koszty związane z utrzymaniem mieszkania: opłaty licznikowe, podatki, czynsz. – Wszystkie razem mogą okazać się zabójcze, jeśli właściciel mieszkania nie znajdzie najemcy lub ten nie będzie regulował należności – ostrzega ekspertka Expandera.

Tomasz Borkowski z BZ WBK także przypomina, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, a obiecywany przez firmy zysk z inwestycji nie będzie wypłacany przez cały okres kredytowania. Dlatego inwestowanie w nieruchomość na wynajem za pieniądze z kredytu jest obarczone ryzykiem.

Podobnego zdania jest Sławomir Szarek, prezes Casus Finanse. – Decydując się na zakup nieruchomości pod wynajem, powinniśmy przede wszystkim wziąć pod uwagę aktualną podaż na rynku lokali wynajmowanych, a także uwzględnić popyt na tego typu inwestycje. W zależności od lokalizacji nieruchomości: duże miasto, ośrodek akademicki czy kurort turystyczny, zainteresowanie najmem może być uzależnione od sezonowości. A jeśli źle oszacujemy zwrot z inwestycji, nie uwzględnimy tzw. okresów martwych, możemy mieć problem ze spłatą zobowiązania kredytowego – podsumowuje Sławomir Szarek. Coraz więcej lokali kupowanych w kurortach za pieniądze z kredytów trafia właśnie do firm windykacyjnych. Ponieważ nie mają najemców, ich właściciele przestali regulować raty kredytowe. Pytanie brzmi: czy inwestycja ma nietrafioną lokalizację czy była źle zarządzana? Bez względu na odpowiedź, im wyższy był kredyt, tym strata będzie większa.