Na koniec roku mieszkania tanieją

- Coraz więcej osób jest zdeterminowanych, by zamknąć transakcję sprzedaży lokum przed końcem roku i w związku z tym chętniej obniża ceny wywoławcze - mówi Marta Kosińska, analityk serwisu Szybko.pl.

Stawki ofertowe w dół

Z danych Szybko.pl wynika, że w ciągu ostatniego miesiąca w 15 miastach ceny lokali na rynku wtórnym spadły średnio o 1,3 proc. Największe przeceny dotyczą Olsztyna (3,9 proc. w ciągu miesiąca) i Katowic (3,3 proc.). O 2,8 proc. obniżyli swoje wymagania w ostatnich tygodniach właściciele mieszkań w Sopocie, a o 2,7 proc. w Krakowie.

- Niewielkie obniżki stawek ofertowych: 0,1 - 0,4 proc. miały miejsce w Opolu, Białymstoku, Łodzi, Gdyni i Warszawie. Najbardziej odporne na zmiany okazały się ceny we Wrocławiu, gdzie utrzymały się na takim samym poziomie, jak przed miesiącem - wylicza Marta Kosińska.

Jej zdaniem można prognozować kolejne obniżki cen ofertowych jeszcze w 2014 roku. Spadające stopy procentowe nie wpłynęły bowiem na wzrost popytu, który byłby odczuwalny na rynku wtórnym.

- W reakcji na mniejsze od oczekiwanego zainteresowanie kupnem nieruchomości, właściciele są skłonni do negocjacji i rewidowania swoich ofert. W efekcie nie można wykluczyć, że rok 2014 zakończy się spadkiem średnich cen ofertowych - uważa Marta Koisńska.

Kredyt tani, ale gotówka rządzi

Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse zwraca uwagę, że końcówka roku zawsze przebiega pod dyktando różnego rodzaju zmian zachodzących na rynku nieruchomości. Tym razem mamy do czynienia z dwoma zjawiskami mającymi związek z rynkiem kredytów hipotecznych.

- Dzięki obniżkom stóp procentowych jesteśmy świadkami historycznie najniższego oprocentowania kredytów hipotecznych. Ponadto jest to też ostatni moment, kiedy można sfinansować zakup nieruchomości w 95 proc. kredytem. Od nowego roku znowelizowana Rekomendacja S będzie wymuszała na kredytobiorcach 10 proc. wkładu własnego. Ale korzystne warunki nie zwiększają zainteresowania kupujących mieszkaniami z drugiej - przyznaje Marcin Jańczuk.

Z analiz Metrohouse wynika, że już co trzecie mieszkanie nabywane jest za gotówkę - np. w Łodzi ten wskaźnik wynosi już 40 proc. Zwykle za oszczędności kupowane są małe i niedrogie mieszkania, choć w stolicy 15 proc. gotówkowych zakupów dotyczy mieszkań w cenie powyżej pół miliona złotych. - Tego typu transakcje często są związane z niską rentownością depozytów bankowych. Klienci dysponujący większymi oszczędnościami wolą zainwestować je w mieszkania z myślą o wynajmie, niż trzymać na nisko oprocentowanych lokatach - podkreśla Marcin Jańczuk.

Z oddechem dewelopera na plecach

Sprzedający nieruchomości odczuwają coraz większą konkurencję ze strony deweloperów wspieranych przez program "MdM", który lokalnie dość silnie wpływa na kształtowanie się popytu na używane mieszkania. Korzystają na tym kupujący, którzy zyskują dodatkowy argument przy negocjacji cen.

W pięciu z siedmiu analizowanych przez Metrohouse miastach średnie koszty nabywanych mieszkań są obecnie niższe niż przed miesiącem. Najbardziej widoczne obniżki pojawiły się w Poznaniu, gdzie cena metra kwadratowego spadła o 70 zł (obecnie wynosi 5 127 zł).

W ujęciu rocznym mieszkania w stolicy Wielkopolski są tańsze dokładnie o 2 proc. W kilku kolejnych miastach różnice cenowe nie przekraczają 1 proc. Z podsumowania ostatnich transakcji wynika, że w Gdyni nabywane są lokale o 0,9 proc. tańsze niż przed rokiem. - To właśnie w tym mieście kupujący decydowali się na największe lokale: przeciętny metraż to 57,2 mkw. Jednocześnie ceny przedstawiane przez sprzedających są dalekie od przeciętnej sumy zapisanej w aktach notarialnych - różnica przekracza już 15 proc. - mówi Marcin Jańczuk.

Z danych Metrohouse wynika, że w Warszawie stawki transakcyjne są niższe o 0,4 proc. niż miesiąc temu (za mkw. należy zapłacić średnio 7 363 zł), ale przeciętna wartość transakcji nadal przekracza 400 tys. zł. Mediana z kolei wynosi zaledwie 339 tys. zł, co na rynku warszawskim nie jest wygórowaną stawką.

- W Gdańsku i Krakowie średnie ceny zmieniły się bardzo nieznacznie i wynoszą odpowiednio 4871 i 6057 zł za mkw. Znamienne jest, że Kraków stał się miastem, w którym przeciętny metraż nabywanych mieszkań jest najmniejszy i wynosi zaledwie 47,5 mkw. Zwykle najmniejsze nieruchomości były kupowane w Łodzi - przypomina Marin Jańczuk. Niewielkie lokale (o powierzchni nawet poniżej 20 mkw.) w ostatnim czasie zyskały na popularności wśród kupujących. W ogólnej liczbie transakcji mieszkania nieprzekraczające 40 mkw. stanowiły prawie 40 proc. wszystkich sprzedawanych nieruchomości.

W stolicy Dolnego Śląska w dalszym ciągu trwa huśtawka cen. Tym razem zauważalny jest nieznaczny wzrost (obecnie przeciętny koszt metra kwadratowego to 5207 zł). W tym roku średni zakres cen we Wrocławiu oscylował w granicach 5100 - 5500 zł za mkw. W Łodzi przez cztery kolejne miesiące koszty zakupu nieruchomości rosły. Obecnie za mkw. płaci się 3691 zł. Pośrednicy podkreślają, że jest to najwyższa wartość uzyskana w tym roku w Łodzi.