Sprawdzając kupowany dom nie trzeba zrywać tapet

Tadeusz i Anna S. kupili od Leona i Moniki Z. (imiona fikcyjne) działkę z stojącym tam od kilkudziesięciu lat domem. W internetowych ogłoszeniach oferujących nieruchomość, sprzedający zapewniali, że w 2010 r. został przeprowadzony generalny remont domu i obecnie nie wymaga on żadnych nakładów, jest gotowy do zamieszkania od zaraz, suchy, czysty i zadbany.

Zanim doszło do zawarcia umowy kupujący kilkakrotnie przebywali na nieruchomości i oglądali posadowiony na niej dom, w tym piwnicę, w której nie dostrzegli wilgoci, a Anna S. wraz z architektem ustalała możliwość usunięcia jednej ze ścianek.

Co było pod tapetami

Już po zawarciu umowy, podczas wizyty robotnika, który miał zdemontować jedną ze ścianek i odświeżyć pomieszczenia, po odsunięciu mebli, odklejeniu tapety z części ścian budynku i częściowym demontażu płyty kartonowo-gipsowej obkładającej ścianę w jednym z pokoi, wyszło na jaw znaczne zawilgocenie i zagrzybienie ścian. Stan ten potwierdził w wydanej opinii technicznej rzeczoznawca zamówiony przez Tadeusza i Annę S.

Następnie prawnik nowych właścicieli domu zawiadomił poprzednich właścicieli o ujawnionych wadach budynku, jednocześnie zarzucając im zatajenie tych wad.

Leon i Monika Z. zaprzeczyli, aby zatajali wady. Wyjaśnili, że przed zakupem nieruchomość była wielokrotnie oglądana przez kupujących. Ojciec Tadeusza S. miał dowiedzieć się, że drenaż budynku nie był wykonywany, ściany w sypialni zostały wyklejone tapetami podczas gruntownego remontu, natomiast sami kupujący mieli świadomość co do wieku budynku, braku jego ogrzewania i użytkowania tylko w okresie letnim.

Odstąpienie od umowy

Sprawa ostatecznie trafiła na wokandę. Przed sądem Tadeusz i Anna S. domagali się uznania za skuteczne swojego odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości w związku z ujawnieniem wad budynku.

Takie skuteczne odstąpienie od umowy z mocy art. 560 par. 2 Kodeksu cywilnego rodziło bowiem po obu stronach obowiązek wzajemnego zwrotu otrzymanych świadczeń i przesądzałoby o związanej z tym konieczności zawarcia umowy o zwrotnym przeniesieniu na rzecz pozwanych własności sprzedanej przez nich nieruchomości oraz zwrotu przez nich na rzecz powodów zapłaconej ceny.

Rozpatrujący pozew Sąd Okręgowy w Olsztynie (sygn. akt I C 356/14) przypomniał, iż zgodnie z art. 560 par. 1 w związku z art. 557 par. 1 Kodeksu cywilnego, ponieważ przedmiotem umowy stron była sprzedaż konkretnie oznaczonej nieruchomości, warunkiem umożliwiającym odstąpienie od tej umowy było stwierdzenie wady nieruchomości, o której istnieniu kupujący nie wiedzieli w chwili zawarcia umowy. W świetle treści tych przepisów dla realizacji tego uprawnienia nie ma przy tym znaczenia, czy wada jest ukryta, czy jawna, istotna, czy nieistotna, usuwalna, czy nieusuwalna – jak usiłowała zasugerować strona pozwana - lecz wyłącznie to, czy kupujący miał wiedzę o jej istnieniu w dacie umowy.

Nie trzeba było zbijać tynków

SO w Olsztynie nie miał wątpliwości, że zawilgocenie i zagrzybienie tego rodzaju i o takich rozmiarach, umiejscowione w pomieszczeniach przeznaczonych do pobytu i zamieszkiwania przez ludzi, stanowi wadę fizyczną nabytej nieruchomości w rozumieniu art. 556 § 1 kc, gdyż sprawia utrudnienia w użytkowaniu znajdującego się na niej domu i obniża jego wartość przynajmniej o koszty robót niezbędnych do osuszenia i usunięcia zagrzybienia.

Sąd nie miał też wątpliwości, że zawilgocenie i zagrzybienie zostały ujawnione przez kupujących dopiero po zawarciu umowy. Nie podzielono argumentacji sprzedających dom, że kupujący przed zawarciem umowy mogli zażądać odsunięcia mebli i zbicia tynków, co pozwoliłoby im na ujawnienie wad jeszcze przed jej zakupem. – Obowiązek zachowania należytej staranności przez kupującego nieruchomość nie wymaga zbijania tynków, zrywania tapet, czy przesuwania mebli lub badania nieruchomości przez rzeczoznawców w celu ujawnienia wszelkich wad potencjalnie tkwiących w rzeczy – wskazał w uzasadnieniu sędzia Przemysław Jagosz.