Kto wybuduje dom bez formalności

Rz: 16 marca prezydent podpisał nowelizację prawa budowlanego, która znosi wymóg uzyskania pozwolenia na budowę i przebudowę domu jednorodzinnego. Czy indywidualnych inwestorów czeka prawdziwa rewolucja, która pozwoli im zaoszczędzić czas na formalności?

Agnieszka Kobus: Nowelizacja ma na celu skrócenie czasu na załatwienie formalności związanych z budową lub przebudową wolno stojącego domu jednorodzinnego.

Zakładając, że planowana inwestycja znajduje się na terenie, dla którego sporządzony został plan zagospodarowania przestrzennego – a zatem nie ma obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania – nowe przepisy pozwolą znacznie wcześniej rozpocząć budowę lub przebudowę domu jednorodzinnego.

Ile czasu czeka się dziś na pozwolenie na budowę domu? A na warunki zabudowy?

Obecnie na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę czeka się około 65 dni, o ile wniosek o wydanie decyzji jest kompletny i organ nie wzywa inwestora do uzupełnienia braków.

Natomiast średni okres oczekiwania na wydanie decyzji o warunkach zabudowy w zależności od gminy wynosi od dwóch do siedmiu miesięcy.

W czym pomoże indywidualnym inwestorom nowela? Na czym polegają udogodnienia, co będzie się załatwiać łatwiej, krócej?

Przede wszystkim ustawa rozszerza katalog robót budowlanych, które mogą być prowadzone na podstawie zgłoszenia prowadzenia robót budowlanych. Dotyczyć to będzie przede wszystkim budowy i przebudowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Nowe przepisy umożliwią inwestorowi dokonanie wyboru czy inwestycję polegającą na budowie wolno stojącego domu jednorodzinnego prowadzić na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę czy też na podstawie zgłoszenia robót budowlanych.

Na czym polega różnica?

W przypadku wyboru trybu zgłoszenia robót budowlanych inwestor będzie mógł rozpocząć budowę domu, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Nowela doprecyzowuje również, że za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w urzędzie pocztowym.

Jakich jeszcze formalności ubędzie?

Kolejna zmiana to zniesienie obowiązku załączania do projektu budowanego, niezależnie od tego, czy inwestycja będzie realizowana na podstawie zgłoszenia, czy też decyzji o pozwoleniu na budowę, oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej. Weryfikacja, czy budynek spełnia warunki w zakresie podłączenia do mediów, będzie dokonywana dopiero na etapie oddawania inwestycji do użytkowania.

W celu przyśpieszenia działania organów nowela wprowadza zasadę, że organ będzie mógł wezwać inwestora do uzupełnienia braków formalnych zgłoszenia robót budowlanych nie później niż po upływie 14 dni od daty wpłynięcia zgłoszenia.

Również dla inwestorów prowadzących budowę domu jednorodzinnego na podstawie pozwolenia na budowę nowela wprowadza pewne ułatwienia, m.in. inwestor będzie mógł rozpocząć prowadzenie robót budowlanych na podstawie decyzji jeszcze nieprawomocnej, o ile inwestor będzie jedyną stroną w postępowaniu. Kolejną zmianą jest zniesienie obowiązku zawiadomienia organu o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Inwestorowi indywidualnemu będzie łatwiej nie tylko rozpocząć budowę, ale też zakończyć?

Budowa domu jednorodzinnego, tak jak dotychczas, nie będzie wymagała uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a jedynie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Nowela skraca czas oczekiwania na milczącą zgodę na użytkowanie z 21 do 14 dni w przypadku obiektów oddanych do użytkowania na podstawie zgłoszenia.

Oznacza to, ze inwestor będzie mógł przystąpić do użytkowania domu, jeżeli w ciągu 14 dni od doręczenia organowi zawiadomienia, organ nie zgłosi sprzeciwu, to znaczy nie nada w urzędzie pocztowym decyzji o sprzeciwie.

A czy firmy, które budują domy na sprzedaż, też będą miały łatwiej, będą mogły skorzystać ze zmian w prawie budowlanym?

Jeżeli przedmiotem inwestycji realizowanej przez firmę będzie budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, to będzie ona mogła skorzystać z uproszczonego trybu postępowania.

Procedura dotyczy rodzaju inwestycji i nie zależy od tego, kto jest inwestorem: firma czy też osoba fizyczna.

Dla firm budujących bloki nic się nie zmieni? Nadal będą musiały ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy? Deweloperzy narzekają, że uzyskanie tzw. wuzetki czasami trwa latami.

Zniesienie wymogu uzyskania pozwolenia na budowę dotyczy tylko wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a jeżeli chodzi o budynki wielorodzinne, to pozostaje tu wymóg uzyskania pozwolenia na budowę.

Niektóre zmiany wprowadzone nowelą będą miały jednak zastosowanie również w stosunku do takich inwestycji. Należy wskazać m. in. likwidację obowiązku załączania do wniosku o pozwolenia na budowę uzgodnień dokonanych z gestorami sieci infrastruktury oraz z zarządcami dróg, która to zmiana będzie miała zastosowanie do wszystkich rodzajów inwestycji. Ponadto inwestorzy będą zwolnieni z obowiązku zawiadomienia organu o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. W sytuacji, gdy inwestor będzie jedyną stroną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor będzie mógł rozpocząć roboty budowlane na podstawie decyzji nieprawomocnej.

Warunki zabudowy nie znikną po nowelizacji.

Nowela nie zakłada zmian dotyczących obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tak jak dotychczas konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli inwestycja planowana jest na obszarze nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nowelizacja doprecyzowuje, że budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych również wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym taka inwestycja będzie realizowana.

Jakie zmiany usprawniłyby proces budowlany, a nie przewiduje ich nowela? Co skróciłoby czas potrzebny na formalności, a tym samym obniżyło koszty inwestycji?

Za właściwy kierunek zmian należy uznać prace prowadzone przez komisję kodyfikacyjną prawa budowlanego, mające na celu połączenie wszystkich aspektów związanych z procesem inwestycyjnym w ramach jednego postępowania. Taka koncepcja postępowania pozwolić powinna na usprawnienie procesu budowlanego.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Nowe przepisy wejdą w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw, czyli 28 czerwca 2015 roku.

Zmiany dotyczące prowadzenia rejestru wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę oraz rejestru zgłoszeń budowy wejdą w życie z dniem 1 stycznia 2016 roku. Ustawa stanowi, że inwestorzy, którzy przed dniem wejścia w życie noweli złożyli wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, oraz przebudowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych – o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków – mogą złożyć podanie o stosowanie do ich wniosku przepisów noweli najpóźniej w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.