W Polsce jest już 200 tys. wspólnot i z każdym rokiem ich przybywa. Wraz ze wzrostem cen nieruchomości, rośnie też wartość majątku, którym zarządzają. Problem w tym, że nie wiadomo, kto jest uprawniony do ich reprezentowania. Bywa to przyczyną sporów i zaciągania zobowiązań przez osoby nieuprawnione na koszt właścicieli mieszkań. Dlatego też organizacje działające na tym rynku postulują wprowadzenie rejestru, w którym ujawniano by choćby podstawowe informacje – dane kontaktowe wspólnoty, członków zarządu czy zakres reprezentacji.
Stowarzyszenie Profesjonalistów Rynku Nieruchomości Polski Centralnej zwraca uwagę, że brak rejestru wspólnot powoduje istotne zagrożenia dla bezpieczeństwa obrotu prawnego.
„Kontrahenci wspólnoty (wykonawcy robót budowlanych, dostawcy mediów, banki, instytucje finansowe) nie mają realnej możliwości zweryfikowania, czy osoba działająca w imieniu wspólnoty rzeczywiście posiada umocowanie do jej reprezentowania, jaki jest aktualny skład zarządu lub czy zarządca został prawidłowo ustanowiony” – czytamy w uwagach SPRNPC.
Czytaj więcej
Kto nie głosuje, ten nie decyduje, a głos sąsiada we wspólnocie mieszkaniowej będzie miał większe znaczenie dla właściciela lokalu. O czekającej ws...
Nie wiadomo, kto jest zarządcą nieruchomości
Dalej stowarzyszenie wskazuje, że brak rejestru uniemożliwia również skuteczną weryfikację danych samej wspólnoty, takich jak jej adres do doręczeń, status zarządu, forma zarządzania czy zakres reprezentacji.
„W praktyce prowadzi to do licznych sporów, nadużyć oraz sytuacji, w których zobowiązania zaciągane są przez osoby nieuprawnione, co ostatecznie obciąża właścicieli lokali” – oceniają eksperci stowarzyszenia. Problem rozwiązałoby, ich zdaniem, utworzenie publicznego rejestru wspólnot mieszkaniowych. Odrębnego tylko dla wspólnot lub zintegrowanego np. z KRS lub CEIDG.
Podobnego zdania jest Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości. W jego opinii każda wspólnota powinna być ujawniona w rejestrze.
„Umożliwiłoby to zapewnienie bezpieczeństwa obrotu, bo obecnie nie wiadomo, czy osoba występująca jako uprawniona w imieniu wspólnoty do zaciągania zobowiązań w istocie jest uprawniona. Nie ma możliwości sprawdzenia, czy tak jest w istocie” – stwierdzają eksperci towarzystwa.
Utworzenie rejestru postulowała też Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami.
– Dzisiaj wspólnota musi mieć REGON, a to oznacza, że figuruje w rejestrze GUS-u, ale jedynym jej identyfikatorem, poza REGONEM, jest adres. Nie znajdziemy tam ani danych członków zarządu, ani zarządcy, ani numeru telefonu czy adresu mailowego. Apelowaliśmy, żeby znalazły się tam takie informacje, ponieważ dziś rzeczywiście, jeśli ktoś jest np. sąsiadem wspólnoty i chciałby się porozumieć, co do wspólnego korzystania z przejścia, to nie może nigdzie sprawdzić, kto jest osobą uprawnioną do rozmów na ten temat ani jak się z nią skontaktować. Nie mówiąc już o sytuacjach spornych czy też egzekwowaniu obowiązków, które nałożyła na zarządców ustawa schronowa – mówi „Rzeczpospolitej” Marek Urban, prezes KIGN. Burmistrz, prezydent czy starosta, który będzie wydawał decyzję o uznaniu obiektu za budowlę ochronną będzie potrzebował informacji o tym, kto jest zarządcą. Podobnie w sytuacji kataklizmu, np. powodzi, gdy trzeba będzie zorganizować miejsce doraźnego schronienia. Wtedy też będzie potrzebny kontakt do zarządcy.
– Nawet w przypadku poważniejszej awarii, gdy straż pożarna potrzebuje pilnie coś ustalić, funkcjonowanie rejestru wspólnot ułatwiłoby to. Dlatego szkoda, że obecnie taki rejestr nie powstanie, ale dobrze, że nie przeszedł pomysł z rejestracją wspólnot w KRS, bo już dzisiaj trudno przekonać właścicieli do członkostwa w zarządzie wspólnoty, a rejestracja w KRS z obowiązkiem składania sprawozdań na pewno dodatkowo zniechęcałaby do tego – dodaje prezes Urban.
Czytaj więcej:
Planowane zmiany w ustawie o własności lokali dadzą wspólnotom prawo do nakładania kar do 5 tys. zł na uciążliwych lokatorów. Eksperci ostrzegają p...
Pro
Zarząd wspólnoty może się zmienić
Adwokat Adam Rusiłowicz, kierownik działu obsługi wspólnot mieszkaniowych i spraw deweloperskich kancelarii Ryszewski, Szubierajski zwraca uwagę, że dane wspólnot w bazie REGON bywają nieaktualne albo błędne. Poza tym w polu adresowym zdarza się, że występuje np. tylko numer budynku, bez numeru lokalu. To stwarza problem z doręczaniem pism.
– Brak publicznego rejestru na wzór KRS czy CEIDG powoduje też inne problemy. Występując w imieniu wspólnoty musimy legitymować się pełnomocnictwami osób prawidłowo umocowanych do kierowania wspólnotą. Na przestrzeni lat zmieniają się członkowie zarządu, czego konsekwencją może być konieczność dołączenia do pisma wielu dokumentów dotyczących powołania członków zarządu lub ich rezygnacji z tej funkcji. Zdarza się, że do pełnomocnictwa dołączamy dziesięć takich dokumentów. Czasem zarząd czy zarządca nie mogą znaleźć wszystkich potrzebnych uchwał czy rezygnacji. To zajmuje czas i komplikuje sprawę. Rejestr wspólnot ułatwiłby postępowania nie tylko tym, którzy mają jakieś oczekiwania wobec wspólnoty, ale też samym wspólnotom w sytuacjach, gdy potrzebne jest potwierdzenie prawidłowej ich reprezentacji – mówi mec. Rusiłowicz.
Zarządca Seweryn Chwałek uważa, że z rejestrem wspólnot byłoby w sytuacjach spornych łatwiej, ale bez niego też wspólnoty mogą funkcjonować.
– Opiera się to na dobrej wierze w to, że przedstawiane przez członków wspólnoty dokumenty, wskazujące ich reprezentantów są aktualne i autentyczne. Oczywiście zawsze się może zdarzyć, że ktoś będzie próbował zadziałać w złej wierze i wykorzystać to, że weryfikacja jego prawidłowego umocowania nie jest łatwa, ale skala tego problemu nie jest duża – ocenia ekspert.
– Zresztą już dzisiaj informacja o osobach pełniących zarząd powierzony powinna być odnotowana w dziele trzecim księgi wieczystej. Nie wszyscy się z tego obowiązku wywiązują, ale powinni i nie dotyczy on zarządu właścicielskiego – dodaje.
Czytaj więcej
Ministerstwo Cyfryzacji w aplikacji mObywatel udostępniło usługę Księgi wieczyste. Dzięki niej nie trzeba już iść do sądu, aby sprawdzić dokumenty...
Wpis wspólnoty w KRS czy w księdze wieczystej?
Pomysł utworzenia odrębnego czy też zintegrowanego z KRS rejestru ma też przeciwników. Notariusz i członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej dr Piotr Marquardt uważa go za zbędne obciążenie zarządców i wymiaru sprawiedliwości. Niezależnie od samego procesu rejestrowania wspólnot konieczna byłaby niekończąca się aktualizacja ich danych.
– Wspólnoty mieszkaniowe działają w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali już od ponad trzydziestu lat i ich funkcjonowanie odbywa się w sposób niezakłócony bez istnienia takiego rejestru. Jeśli za konieczne uznalibyśmy odnotowywanie w rejestrach publicznych istnienia wspólnot mieszkaniowych, a właściwie – aktualnego sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz osób pełniących funkcję jej zarządu lub zarządcy, w zupełności wystarczającym rozwiązaniem byłoby wykorzystanie w tym celu ksiąg wieczystych. Każda wspólnota mieszkaniowa bowiem opiera swe istnienie na nieruchomości wspólnej, dla której prowadzona jest księga wieczysta, w której dziale trzecim informacje takie mogłyby być odnotowywane – uważa Piotr Marquardt.
Marek Urban ma jednak nadzieję, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii znajdzie rozwiązanie tego problemu i jakiś rejestr czy też ewidencja wspólnot powstanie.
