Mamy już prawie 200 tys. wspólnot mieszkaniowych, a mieszkań w zarządzanych przez nie budynkach ok. 4 mln. Funkcjonowanie wspólnot reguluje archaiczna ustawa o własności lokali. Jednym z najważniejszym problemów do rozwiązania jest ułatwienie w przyjmowaniu uchwał. Apelowali o to zarządcy, ale propozycję resortu ocenili, jako za daleko idącą w tych ułatwieniach, jednak w aktualnej, zmienionej po konsultacjach wersji projektu, akurat w tym obszarze zmian nie ma.

Prawo daje właścicielom lokali możliwość decydowania o ważnych dla wspólnoty sprawach, ale to jest prawo, a nie obowiązek. Ograniczając możliwości przyjmowania uchwał premiowalibyśmy biernych właścicieli, kosztem tych aktywnych, którym zależy na dbaniu o nieruchomość. Zasada jest prosta: kto nie głosuje, ten nie decyduje, na przykład o wysokości zaciąganego przez wspólnotę kredytu albo wysokości opłat. W skrajnych przypadkach może dojść do tego, że głos jednej osoby zdecyduje o podjęciu ważnej decyzji. Tak to działa w spółdzielniach mieszkaniowych i spółkach prawa handlowego. To jest sposób na uniknięcie paraliżu decyzyjnego, który dotyka coraz większej liczby wspólnot.

Warto, żeby wszyscy mieli świadomość, że ułatwienie będzie dotyczyło tylko podstawowych dla funkcjonowania wspólnoty uchwał podejmowanych na corocznym zebraniu właścicieli. Chodzi o przyjęcie planu gospodarczego, sprawozdania finansowego i absolutorium dla zarządu. Są wspólnoty, w których od lat, z powodu niewielkiego zainteresowania właścicieli mieszkań, nie można tych uchwał podjąć. Czyli nie można zdecydować o wysokości zaliczek czy przeprowadzeniu potrzebnego remontu i my tą nowelizacją pomagamy im wyjść z tego pata. Proponujemy, żeby coroczne zebrania właścicieli odbywały się w tradycyjny sposób, a gdyby nie udało się przegłosować uchwał wymaganą większością bezwzględną mierzoną wielkością udziałów w nieruchomości, to głosy mogą być zbierane indywidualnie i w tej formule głosowania dla podjęcia uchwały wystarczająca będzie zwykła większość głosów uczestniczących w głosowaniu członków wspólnoty. Uważam, że interes właścicieli jest zabezpieczony. Uchwały można zaskarżać. Wprowadzamy rejestr umów zawieranych przez wspólnotę, w którym znajdzie się przedmiot umowy, kwota i strony. Rejestr protokołów uchwał. Jest obowiązek powiadomienia o zebraniu i elektronicznym udostępnieniu projektów uchwał. Jedyne, czego nie można zrobić, to zmusić ludzi, by się z nimi zapoznali i zagłosowali, ale to nie jest powód, by sprawę komplikować.

Natomiast w pozostałych przypadkach, poza rocznym zebraniem, – a każda decyzja wykraczająca poza zwykły zarząd wymaga podjęcia uchwały – będzie wymagane poparcie jej przez właścicieli, którzy mają łącznie ponad 50 proc. udziałów w nieruchomości.

Poprzednia wersja projektu likwidowała umowny zarząd częścią wspólną nieruchomości. Przywracacie tę możliwość.

Przekonały nas argumenty, aby właścicielom lokali dać prawo do samodzielnego określenia w umowie zasad zarządu nieruchomością. Mogą zdecydować, czy oprą się na przepisach ustawy o własności lokali, czy sami będą kształtować zasady zarządu nieruchomością. Właściciele zdecydują w uchwale, czy powierzają zarządzanie wspólnotą zarządowi czy zarządcy i chcąc im ułatwić dokonanie tu zmian, rezygnujemy z wymogu notarialnego protokołowania takiej uchwały. Dzisiaj to zwykle deweloper wyznacza pierwszego zarządcę i są sytuacje, w których dba on bardziej o interes dewelopera niż wspólnoty, a trudno go zmienić. Znosimy tę przeszkodę.

Częstym powodem sporów wspólnoty z deweloperem są wady części wspólnych nieruchomości. Właściciele mieszkań przy odbiorach koncentrują się na swoich lokalach. Nikt nie upomina się o korytarze czy garaże, a usuniecie tam niedoróbek jest kosztowne. Obowiązująca ustawa faworyzuje deweloperów. Wymaga, by właściciele występowali z roszczeniami samodzielnie lub dokonywali cesji swoich uprawnień na rzecz wspólnoty, ale rzadko udaje się podpisać 100 proc. umów cesji, zwłaszcza, gdy deweloper zapobiegliwie zostawi sobie udział w nieruchomości. Po nowelizacji nie będzie to już konieczne.

Tak, dajemy wspólnocie prawo do wytoczenia takiego powództwa, ale ograniczonego do żądania naprawy wady nieruchomości wspólnej. Dopiero nieusunięcie wady spowoduje możliwość żądania obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, ale wystąpienie z takim roszczeniem będzie już prawem tylko właścicieli. Wspólnota zyska też uprawnienie wystąpienia o odszkodowanie do dewelopera w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania wynikającego z umowy sprzedaży, dotyczącego nieruchomości wspólnej.

W projekcie jest też obowiązek uzyskania zgody wspólnoty na zmianę przez właściciela przeznaczenia lokalu. To jest przekazanie dużej władzy w ręce wspólnot.

Wprowadzenie tego rozwiązania spowodowała częsta praktyka zmiany przeznaczenia lokalu. Przyjmujemy ze zrozumieniem argumenty osób, które kupiły mieszkanie i zmagają się na co dzień z uciążliwym sąsiedztwem lokalu, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, mimo że jest to lokal mieszkalny. W mojej ocenie dotyczy to również najmu krótkoterminowego, którego prowadzenie już na gruncie obecnych przepisów przeciwpożarowych powinno wymagać zgody wspólnoty. Jednak nie dajemy wspólnocie władzy absolutnej. Będzie musiała decyzję odmowną uzasadnić, a właściciel mieszkania może zwrócić się o rozstrzygnięcie sporu do sądu. Dodam tylko, że zgoda wspólnoty nie ma zastąpić procedury, którą przy zmianie przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy przewiduje prawo budowlane (art. 71).

 Wspólnota będzie też mogła, zgodnie z projektem, przyjąć w formie uchwały regulamin korzystania z nieruchomości.

Ujęcie regulaminu w ustawie daje wspólnotom podstawę do jego egzekwowania. Dzisiaj, choć część wspólnot przyjęła regulaminy, to właściciele lokali są bezbronni wobec osób, które je łamią.

To jeszcze nie koniec nowych narzędzi wspólnot. Będą też mogły obciążyć większymi opłatami na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej właścicieli lokali, jeżeli sposób korzystania z nich powoduje zwiększenie kosztów obsługi części wspólnych nieruchomości.

Pod warunkiem, że zarząd lub zarządca wykażą ten związek, przedstawiając kalkulację kosztów. Podjęcie decyzji o podniesieniu zaliczek wobec takiego lokalu będzie wymagało formy uchwały, która może być zaskarżona do sądu. Zdecydowaliśmy się na danie wspólnotom takiego uprawnienia, ponieważ, jak już wspomniałem, coraz częściej mieszkalny status lokalu nie oddaje jego rzeczywistego sposobu użytkowania. Lokale są przeznaczane na prowadzenie działalności zarobkowej. To zwykle wiąże się z większym obciążeniem nieruchomości wspólnych. Jest więcej sprzątania czy pojawia się potrzeba montażu monitoringu. W takiej sytuacji, koszty tego nie powinny obciążać równo wszystkich właścicieli.

Z wspólnotami mieszkaniowymi wiąże się temat zarządców. Zapowiedział pan minister uregulowanie tego zawodu. Czy wrócą państwowe licencje?

Na pewno wróci Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. KOZ będzie mogła zaproponować wymiar kary w zależności od przewinienia zarządcy, a minister będzie orzekał o karze w formie decyzji, od której zarządca oczywiście będzie miał prawo się odwołać.

Będzie prowadzony rejestr zarządców. Postawimy wymóg wykształcenia wyższego, ukończenia studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami, praktyk zawodowych i dokształcania, ponieważ te osoby zarządzają majątkiem dużej wartości, co wymaga szerokiej wiedzy. Wkrótce będziemy gotowi z projektem.

Czy obejmie on też pośredników nieruchomości?

Nie. W przypadku pośredników przygotowujemy osobną regulację. Nie będziemy stawiać wymogów co do wykształcenia czy doświadczenia. Koncentrujemy się na tym, co powinno się znaleźć w umowie, czyli na zdefiniowaniu tego, czego klient może oczekiwać od pośrednika i na kwestiach prowizji. Jednak jest jeszcze za wcześnie na podawanie szczegółów. W tej chwili mamy inne priorytety.

A co to są za priorytety ?

Zależy nam na tym, żeby trwale stymulować budowę mieszkań komunalnych, społecznych i spółdzielczych lokatorskich. Reformujemy spółdzielczość mieszkaniową i procedujemy projekty zwiększające podaż gruntów, bo bez gruntów nie da się budować. Nawet jeśli zapewnimy finansowanie.

Właśnie deficyt gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, poza tym, że pompuje ceny mieszkań, jest powodem uciekania się deweloperów do rozwiązań na granicy prawa. Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, od którego zaczęliśmy rozmowę wprowadza też radykalny zakaz przenoszenia własności pojedynczych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Ma on objąć inwestycje, dla których wnioski o pozwolenie na budowę złożono po 31 grudnia 2025 roku. Prawnicy mówią, że to rozwiązanie jest niekonstytucyjne. Prawo nie powinno działać wstecz.

To zależy, którzy prawnicy. Bo nasi, tzn. pracujący w ministerstwie, są innego zdania w kwestii oceny tego rozwiązania. Zgadzamy się z samorządami, które mówią, że hotel ma być hotelem, a budynek mieszkalny – budynkiem mieszkalnym. Po konsultacjach oceniliśmy, że osiągniemy ten cel ograniczając możliwość przeniesienia własności w takich budynkach tylko na jeden podmiot, chyba że inwestor zbuduje lokale o powierzchni przynajmniej 25 mkw. spełniające standard nasłonecznienia i układu, jaki przepisy stawiają mieszkaniom. Dodatkowym kryterium będzie w przypadku tych mieszkań wyrażenie zgody na przeniesienie własności przez gminę. Nie stawiamy też ograniczeń w przenoszeniu własności lokali położonych na pierwszej kondygnacji naziemnej w budynku przynajmniej trzykondygnacyjnym.

Natomiast przyjęcie za datę graniczną 31 grudnia 2025 r. jest uwzględnieniem oczekiwania gmin, które obawiają się, że przyjmując, jak planowaliśmy pierwotnie termin 1 stycznia 2027 r., uruchomimy lawinę wniosków o pozwolenia na budowę tego typu budynków.

Jeśli jesteśmy przy zgłaszaniu protestów do projektów, to czy ministrowie aktywów państwowych, czy infrastruktury nie protestują przeciwko nieodpłatnemu przekazywaniu przez podległe im spółki gruntów przeznaczonych pod mieszkaniówkę gminom? 

Jeśli premier mówi, że spółki Skarbu Państwa i KOWR mają się podzielić swoimi gruntami pod budownictwo mieszkaniowe, to my naszym projektem o zwiększeniu dostępności gruntów wykonujemy to polecenie. Równocześnie pracujemy nad wprowadzeniem własności warstwowej, która im to zrekompensuje. Budowa dostępnych cenowo mieszkań wymaga odważnych decyzji.