Wszystkie oddane w I kwartale obiekty handlowe oraz gros będących w budowie to parki handlowe. Format rozwija się dynamicznie dzięki sile nabywczej mieszkańców średnich i mniejszych miast. Coraz częściej pojawia się pytanie o nasycenie rynku. Chociaż inwestorzy wydają się racjonalnie planować swoje ruchy, to eksperci zaczynają wskazywać na czynniki ryzyka.
Czytaj więcej:
Po lokale komercyjne w warszawskim centrum biznesowym stoją w kolejkach restauratorzy, siłownie, operatorzy medyczni, salony piękności. O takie pow...
Pro
Boom na parki handlowe i rozbudowy galerii
W I kwartale 2026 r. deweloperzy oddali ponad 70 tys. mkw. powierzchni handlowej, o ponad połowę więcej niż rok wcześniej, ale też o 18 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. – wynika z szacunków firmy doradczej Cushman & Wakefield. Na radarach analityków są nieruchomości liczące co najmniej 5 tys. mkw. powierzchni najmu.
Nowa podaż to zarówno nowe obiekty, jak i rozbudowy i przebudowy istniejących. W I kwartale proporcje rozłożyły się po połowie. Wszystkie nowe budynki to parki handlowe zlokalizowane w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców.
– Nowa podaż powierzchni handlowej rozwija się w dwóch odmiennych kierunkach. Z jednej koncentruje się na dalszym dogęszczaniu rynku w największych aglomeracjach, a z drugiej obejmuje zagospodarowywanie białych plam w mniejszych miejscowościach – wskazała Ewa Derlatka-Chilewicz, szefowa działu badań w Cushman & Wakefield. Zdaniem ekspertki ten drugi kierunek to większe ryzyko długoterminowe ze względu na uwarunkowania demograficzne i wyludnianie się miejscowości.
Nowe parki handlowe zostały oddane w Bochni, Bogatyni, Tomaszowie Lubelskim, Tarnobrzegu i Żyrardowie. Z kolei rozbudowy objęły nieruchomości zlokalizowane w aglomeracjach powyżej 400 tys. mieszkańców. – W tym przypadku rozwój wspierany jest pozytywną demografią, rosnącymi płacami i wyższą chłonnością popytu – powiedziała Derlatka-Chilewicz.
Z badań Cushman & Wakefield wynika, że w ostatnich latach systematycznie kurczy się średnia powierzchnia oddawanych budynków. O ile w 2024 r. było to ok. 11 tys. mkw., o tyle dziś jest to 7,2 tys. mkw.
Analitycy firmy Colliers zaznaczają, że parki handlowe w dalszym ciągu dobrze odpowiadają na potrzeby konsumentów oraz lokalnych rynków, oferując wygodę zakupów i elastyczność najmu. To format relatywnie odporny na wahania koniunktury, dlatego deweloperzy konsekwentnie koncentrują się właśnie na nim.
– Dane za I kwartał 2026 r. potwierdzają, że rynek nieruchomości handlowych w Polsce pozostaje stabilny, a struktura nowej podaży jest wyraźnie dopasowana do aktualnych potrzeb zarówno najemców, jak i konsumentów. Dominacja parków handlowych wynika z ich efektywności kosztowej, elastyczności oraz silnego osadzenia w lokalnych rynkach, co czyni je naturalnym wyborem dla deweloperów i inwestorów – skomentowała Anna Radecka-Łysiak, dyrektorka działu powierzchni handlowych w firmie Colliers.
Powierzchni handlowej w budowie jest najwięcej od ponad dekady
Deweloperzy kontynuują inwestycje. Według szacunków Cushman & Wakefield, pod koniec marca w budowie było 770 tys. mkw. – to najwięcej od ponad dekady. Choć z jednej strony inwestorzy przywiązują uwagę do analizy lokalizacji, to mimo wszystko ruch klientów i generowane obroty będą rozkładać się na większą liczbę obiektów. Oznacza to, że w dłuższej perspektywie poszczególne centra i parki będą notować spadki tych wskaźników.
Eksperci Colliers wskazują, że deweloperzy będą selektywnie podchodzili do dużych projektów, a aktywność w mniejszych ośrodkach i na obrzeżach największych aglomeracji pozostanie wysoka. Zanosi się, że w kolejnych kwartałach tego roku parki handlowe będą dalej dominować w podaży. Szacunki Colliers mówią o 680 tys. mkw. w budowie na koniec marca, z czego 94 proc. przypadało na parki.
– Równolegle obserwujemy dalsze zmiany funkcji wybranych starzejących się obiektów handlowych. Przykładem są transakcje zakupu obiektów z myślą o ich przyszłej transformacji, często w kierunku zabudowy mieszkaniowej. Proces ten obserwujemy szczególnie w największych miastach – wskazał Wojciech Wojtowicz, starszy analityk w dziale badań rynku w Colliers.
Czytaj więcej
Inwestorów kuszą nie tylko mieszkania, ale i lokale usługowe na osiedlach. Średnie stopy zwrotu z najmu takich powierzchni to 6–7 proc. rocznie.
Słabsze nastroje konsumentów
Z danych Cushman & Wakefield wynika, że w I kwartale odwiedzalność centrów handlowych wzrosła rok do roku o 1,3 proc., a w samym marcu o 3,4 proc. Przypomnijmy, że w całym 2025 r. wskaźnik skurczył się o 0,6 proc.
Lepiej wygląda dynamika obrotów najemców, na razie dostępne są dane za styczeń i luty – zwyżki sięgały odpowiednio 8,5 proc. i 4 proc., co oznacza realne wzrosty (biorąc pod uwagę wskaźniki wzrostu cen w tych miesiącach na poziomie 2,1 proc.).
W tej chwili oczy wszystkich zwrócone są na Bliski Wschód. Przedłużający się konflikt ma wpływ na nastroje konsumenckie i na otoczenie makro. Jak zaznaczają eksperci Cushman & Wakefield, marzec przyniósł pogorszenie nastrojów konsumenckich w Polsce.
– Dane GUS pokazują, że fundamenty nastrojów konsumenckich są coraz bardziej zróżnicowane. W marcu konsumenci pozytywnie oceniali swoją bieżącą sytuację finansową, również przewidywania dotyczące przyszłej sytuacji finansowej gospodarstwa domowego oraz skłonność do oszczędzania pozostały na relatywnie wysokim poziomie. Jednocześnie respondenci negatywnie oceniali zmiany ogólnej sytuacji ekonomicznej kraju – zarówno w ujęciu bieżącym, jak i przyszłym. Wskaźnik dotyczący planowania większych zakupów utrzymał się na niskim poziomie – wyliczyła Ewelina Staruch, starsza analityczka w Cushman & Wakefield. Dodała, że konsumenci deklarują rosnącą ostrożność w oczekiwaniach dotyczących przyszłej sytuacji gospodarczej i konsumpcji, związaną zapewne m.in. z wysokimi cenami paliw i sytuacją geopolityczną niesprzyjającą planowaniu większych wydatków.
Czytaj więcej
Inwestorzy mieli duży apetyt na nieruchomości komercyjne w Polsce w I kwartale. Wojna w Zatoce Perskiej z jednej strony jest czynnikiem ryzyka, z d...
Nieruchomości handlowe na celowniku inwestorów
Nieruchomości handlowe to od lat jeden z filarów rynku inwestycyjnego, obok biur i magazynów. W I kwartale br. inwestorzy ulokowali w nieruchomościach komercyjnych w Polsce 1 mld euro, z czego 318 mln euro w obiektach handlowych, co dało tym drugą lokatę po magazynach.
– Sektor handlowy w Polsce nadal cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów. Szeroka oferta sprawia, że sektor jest dostępny zarówno dla mniejszych podmiotów z kapitałem krajowym, jak i dla globalnych graczy – powiedział Artur Czuba, dyrektor w Avison Young.
Za 60 proc. wartości odpowiadała transakcja portfelowa, sprzedaż ośmiu centrów handlowych należących do Ceetrus i Auchan na rzecz Adventum. Ceetrus sprzedał galerie, a Auchan zawarł umowę leasingu zwrotnego (sprzedaż nieruchomości i jednoczesne wynajęcie od nowego właściciela).
Eksperci zwracają uwagę, że niektóre transakcje to zakupy z myślą o zmianie funkcji. Alfa Centrum w Gdańsku zostało kupione przez Grupę Dom Development pod osiedle mieszkaniowe.
– Samodzielne sklepy spożywcze są również nieustannie przedmiotami transakcji – mówi Czuba.
